與地産精英人士對話，以更高的視野觀察樓市，了解最新房産動態，與您共同尋找這個城市中最具品質的幸福居所。本期《對話》節目中我們邀請到的是安徽省清源房地産研究院院長郭紅兵，下面讓我們一起聆聽郭老師對於合肥房地産市場的看法。

NO. 1｜壹

合肥對於各大房企，有著強大的資金吸引力

問題一：疫情之後，合肥很多開發商在賣房子、做規劃設計、拿地的過程中，會不會有一些改變？對於消費者來説，會不會因為疫情的原因而導致買房思路的轉變？

答：包括房地産在內，疫情的確對整個中國經濟産生了巨大的影響。

單就樓市而言，從供應端來看，疫情對開發商的銷售、施工等各方面都産生了影響，從而直接影響了開發商的現金回流。

所以在今年上半年，尤其是一季度的時候，開發商的資金回籠速度比較慢，這對開發企業來説，是一個很大的考驗，這也導致房企在拿地的時候非常謹慎。

從全國範圍來看，今年上半年的土地出讓肯定是不盡人意的，但每個城市各有不同。

安徽省清源房地産研究院院長郭紅兵

比如説合肥，土地市場就非常活躍，即使正值疫情期間，開發商拿地也毫不手軟，經開等多宗地塊都拍到了最高限價，以競自持的方式出讓。

這其中有一個重要原因就是，疫情使得各家房企對資金的使用更加謹慎，他們把資金集中到他們認為最安全或者是回籠速度最快的一個城市。

合肥作為安徽省會，省內的單核心城市，對於安徽各大房企的資金吸引力也是最強的。越是在這種情況，大家的目標往往都是一致的，要找最穩定的市場和最可靠的回報，所以合肥在眾多房企眼中，還是一個香餑餑。

事實也的確如此，在整個長三角區域，合肥不論房價和地價，從整個市場熱度來看，一直處於前列。

在2010、2011年市場最高點的時候，合肥的住宅銷售量就已經超過了南京、上海等城市，這對於合肥的老百姓來説，一方面置業時有著更多的選擇，另一方面房價也不會跟著水漲船高。

當然，合肥市場巨大的供應量，某種程度上也壓制了房價的上漲。長三角區域的房價上漲有好幾輪，但合肥就只趕上了2016年的這一輪。

2010年房價上漲那一輪，合肥因為住宅供應量巨大，僅一個濱湖新區單月就能賣掉一萬套房子，直接導致合肥的房價被壓制，這也使得合肥和南京、杭州等城市的房價差距被慢慢拉大。

所以即使2016年，合肥的房價漲幅達到了全球第一，但在整個華東區域來説，也不算太高，大概只能排到個第五第六。

圖左一：合肥市廣播電視臺主持人李璐，左二：安徽省清源房地産研究院院長郭紅兵

NO. 2｜貳

合肥東部、北部打折優惠力度大

問題二：2016年已經過去一半多了，許多開發企業上半年的任務都沒有完成。大家在衝刺下半年任務的同時，會不會給購房者帶來一些切實的優惠？

答：這個是有可能的，事實上買房優惠在上半年就已經出現了，只不過很多人沒有注意到。

大家的關注點都在限價盤，熱門樓盤身上，可這只佔了合肥樓盤總量很小的一部分，合肥還有很多樓盤現在都處於一個苦苦掙扎的狀態。

現在出去看房，我們也能發現，很多項目門口都有一大堆小蜜蜂在拉客，一看到人就問可需要買房。

尤其是在東部、北部等區域，這種現象更加明顯，由於樓盤集中分佈，競爭壓力大，這兩大地區的打折優惠就沒有停過。甚至因為打折力度過大而引起老業主的不滿，而導致維權。

安徽省清源房地産研究院院長郭紅兵

NO. 3｜參

合肥樓市分化還會繼續存在

問題三：合肥很多樓盤，可能會在五一等節日，推出打折優惠活動，房價相比之前要優惠一些。對於這種行為，您怎麼看？

答：這是一個很正常的市場行為，合肥的房價一直以來都比較穩定。

當然，這種穩定如果放在個案來説，也存在兩級的分化。比如説濱湖普漲，很多樓盤都在漲價，高層從之前的一萬七八到現在最高兩萬二三，原來賣毛坯的現在改精裝賣，都是在變相漲價。

與此同時，東部、北部等很多區域打折銷售，兩者一綜合，就形成了一個相對平穩的局面，

這也使得現在的樓市，不能再把合肥當做一個整體來看，不同的區域，不同的板塊，甚至同一板塊的不同企業，都要分開來分析，樓市分化越發嚴重。

熱點板塊的樓盤能賣到2萬多一平，偏一點地方一萬多點就能買到，差價能達到一萬多一平。

個人認為，合肥樓市分化還會繼續存在下去，就像正常的商品一樣，存在檔次之分，不同檔次的商品差價很大。

所以，未來合肥房地産的價格一定是繼續兩級分化，會有價格比較低的樓盤，可能偏一點，可能小區規劃低端一點，但也有價格越來越高的樓盤。

如果不是因為國家在房價上採取高壓態勢，合肥恐怕最高單價早已突破。前段時間，合肥就出現了千萬級別墅産品，消費者排隊去搶的盛況。

從這個角度來看，合肥確實有這部分消費能力的群體，需要去購買這種類型的商品，不用把它列入到全市房子的均價中。

把別墅産品拋開，高層、洋房就不是這樣了，洋房是一種改善型産品，高層是剛需類産品，但是也有改善去買高層，這兩類産品的價格，一直也是受到控制的。

現在合肥有很多項目樓面價非常高，以至於出現了樓面價高於周邊售價的情況，如果仍有企業開發，一定會在精裝或項目的配置上不斷加東西，到最後把一個經濟實用版做成了一個豪華版，從而導致房價不斷升高。

所以政府會通過各種手段來干預開發企業的入市價格，如果沒有這只無形的手，目前的房價肯定不是現在看到的這樣子。

現場實拍圖

NO. 4｜肆

購房者分化，部分改善需求迫切，部分推遲購房計劃

問題四：現在買房，消費者應該有一個怎樣的心態？

答：消費端和供給端一樣，也是處在一個分化的狀態，部分改善需求迫切，部分推遲自身的購房計劃。

但從整個房地産市場來看，購房者雖然兩級分化，可這個盤子很大，最後還是呈現出穩定的態勢。無論從成交量，還是從成交價格、市場表現等各方面來看，都很穩。

我們不能因為合肥某一個店倒閉，就説合肥經濟不行了，也不要去糾結一些個案，要放大眼光放大格局去看整體的情況。當你要挑一些項目，需要把想買的幾個樓盤拿出來對比時，再分析個案。

現場實拍圖