前言:與地産精英人士對話，以更高的視野觀察樓市，了解最新房産動態，與您共同尋找這個城市中最具品質的幸福居所。本期《對話》節目中我們邀請到的嘉賓是安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東，讓我們詳細了解合肥房地産市場的最新格局，剛需、改善、投資置業，背後又應該有著怎樣的考量？

合肥樓市分化，部分地區出現高首付甚至全款現象，主要是哪些原因造成的？合肥的樓市政策是否會出現大的變化？學校房價格不斷突破新高，是否還存在繼續上漲的空間？

針對這些樓市熱點問題，本期嘉賓安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東將會為我們一一解答。

安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東宣傳照

問題一：臨近年底，合肥部分項目會帶來一些優惠政策的促銷，優惠政策相對之前會有所加大，但也有一些區域會出現一房難求的現狀，針對這種現象，您怎麼看？

答：優惠幅度每個階段都會有，每家樓盤都不一樣，根據不同樓盤的上市週期，會適時根據樓市現狀出臺一些促銷政策。

新房的房荒問題集中在個別板塊，比如省府，造成這種現狀的原因，一個是板塊樓盤比較少，項目比較少，另一個是這些板塊的客戶以剛改、改善為主，在可選擇的樓盤比較少的情況下，這導致絕大部分有實力的購房者，或者説當下市場中仍然存在的部分投資客，集中一起瞄準這些板塊，從而造成板塊一房難求。

圖左一為合肥市廣播電視臺主持人李路，左二為安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東

問題二：縱觀合肥這幾年的發展，進階新一線城市，地鐵建設也取得了突飛猛進的發展。這麼多地鐵的建設，一方面促進城市的發展，另一方面也會增加人員的流動，這是否會縮小板塊之間的差異，同時對於房地産市場會有哪些影響？

答：地鐵是一個比較支撐房價的重要因素，但是單一的地鐵可能對房價的拉升還不是很大。地鐵只有形成網格化，才能對這個城市的整體發展起到一個很大的提升。至於單個樓盤，可能在地鐵站附近方圓一公里會有一些拉動作用。

地鐵對房地産市場的影響，主要還是迎合了房地産地段的要素，因為地鐵房就是地段好的房子，地鐵一響黃金萬兩，老百姓心目當中可能都有著這樣一個樸素的觀點和想法。

但是我們反過來想，合肥目前已經規劃八九條地鐵了，雖然並沒有全部通車，但是已經確定下來了。等到這些地鐵全部通車後，合肥大概至少70%以上的房子，或多或少都能夠跟地鐵沾上邊。

如果你的小區恰好門口有一個地鐵站，對你這個小區肯定是有提升的，但是整個沿線也會受整條線路的影響，整體都會得到提升。

當然，受地鐵影響最大的還是剛需群體，因為改善型客戶出門，開車的可能性相對來説更大一些，而相對來看，剛需群體乘坐地鐵的幾率會大一點。

圖為安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東

問題三：2016年10月2號之後，全國樓市開啟調控，但是受因城施策影響，不同城市政策都不一樣，部分城市甚至出現了政策一日遊的情形，這主要是什麼原因造成的？回歸到合肥來看，合肥樓市政策會呈現出怎麼的變化？

答：房地産調控最主要的兩個關鍵詞，一個是房住不炒，另一個是因城施策。

眾所週知，許多城市對於土地財政的需求非常大，但是中央調控的決心也非常大，這就造成了雙方的一種博弈狀態。部分放鬆調控的城市，一旦被中央關注或者點名，就不得不收回政策，從而造成政策一日遊的情形。

至於合肥，作為長三角副中心城市，人口持續凈流入，並通過多重政策同全國其他城市搶奪人才，看起來是拉動人口，但本質上還是促進房地産的銷售。當然，房住不炒將會長期堅持下去，短期內根本不會發生改變。

圖為安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東

問題四：合肥優質學校周邊的房價不斷突破新高，最高直接賣到了6萬/平米，後期置業應該如何選擇？

答：學校房如果是投資的話，還是需要謹慎的。因為學區是會流動的，比如説有些小區原來的學區不好，現在由於劃了教育集團以後變好了，有的學區看上去是某某總部，但是他可能本部會搬遷，這些都是流動的。

當然學校房對你有孩子的業主來看，基本上是必買不可的。如果是置業二手房，可能會因為有學區的概念，它會提高價格。但如果是投資的話，我建議還是要謹慎，因為有一定的風險。

因為現在買房，你不可能今年買明年就賣，可能過了幾年以後，學區不知道會發生什麼樣的變化，這個是一個不可回避的問題。

當然，學府房分為好幾種，一種是以廬陽老城區老破小為代表的本部學校房，一種是以高新科大附中為代表的成績還沒有出來的學校房，還有一種是70年産權的學區小公寓，這需要根據自己的購買能力來選擇。

比如説如果你可以購買真正的住宅，儘量不要去碰公寓，因為公寓一方面會受到它的水電氣影響價格影響，另外一個你在脫手的時候，它也會有帶來稅收，可能要交很多的稅，還佔一個購房名額，佔一張房票。

當然，如果是你自己真的有需求，置業公寓也可以，如果沒有需求的話，純投資我不建議投資公寓。

專訪現場圖

那麼，現在純投資可以投在哪？不一定是炒房，就是希望自己手中的鈔票能跑得贏大盤，不至於貶值，有沒有好的選擇?

這是一個房産值不值得投資的問題，這個就和房住不炒有一些矛盾。現在這樣講，資本是否能保值升值，主要是看變現是否方便，安全流動性怎樣？

比如説黃金，如果你買了，後期想要折現，只能去專業場所，銀行回收還是不方便的。但是經過十幾年的發展，二手房交易已經成為了日常生活中非常常見的一種變賣，只需要到房産仲介一挂，很容易就變現。

所以我覺得這個是比較靈活的一個方式，這也是很多人把存錢變成房子的道理，存錢的話你始終受到通脹的一個影響，但是房子既是住的又是可以投資的。

專訪現場圖

其實我們的需求分為很多層次，不一定説到投資房子，我覺得大家就把它定義成炒房，這個不是這個樣子的。

房子有自住，有出租，有金融等各種屬性，換句話説你可以是用來住的屬性偏大一些，或者稍進一步的話，你可以選擇用來投資的屬性更大一點。其實如果再進一步你是用來投機的，才定義為炒房。

炒房就是説你頻繁的買賣，短期買了以後就賣，這種是定義為炒房，假如是你自住，或者你買在這裡過個幾年以後，你用不到這個房子把他賣出去或者對外出租，這些都是改善住房條件的一個辦法。

過了幾年以後你買更大的房子了，你把原來不用的房子再賣出去，我認為它不叫炒房，我踏踏實實的上班，努力的工作，在自己的行業內也是拼命的在往上發展，同時我賺錢了，手中有個幾十萬小100萬的話對吧？我不想讓它輸給通貨通脹，不想存在銀行，只是説收一點利息，把它放在房産上，然後我也不是説短平快的那種買進買出，放個幾年時間我去收租金等等，這不應該被定義為炒房。

問題五：目前的合肥，很多板塊都出現了房慌的現狀，濱湖、高新、蜀山等多個熱門區域高層極度房慌，這種情況大概什麼時候可以得到一個緩解？

專訪現場圖

答：房慌的問題主要是看供應量，合肥今年的供應量相比去年還是基本維持相當的。

濱湖、高新、蜀山等區域，都是供應量相對小，而房價相對高的地方，這些地方都處於合肥的西南，全都是合肥的熱門置業區域。

個人認為，這些區域新房短缺的格局，可能一直會存在，因為它的房價已經達到了差不多2萬+的水準了。

新站、瑤海、北城等區域，為什麼房價這麼低？？就因為去的人少，買的人相對少，供應量相對大，形成了房價比較偏低還不斷促銷的格局。

剛才説的濱湖、高新、蜀山等區域，本身的供應量都不大，但是買房置業的需求量卻很大，某種程度上是供小于求，所以説房慌的局面會長時間維持下去。

問題六：合肥部分區域，由於前幾年供地過猛，造成板塊多家樓盤扎堆分佈，從而導致板塊競爭壓力過大，房價長時間滯漲，關於這種現象，您怎麼看？

答：供地過多會造成這些區域當中價格不升反而出現陰跌的情況，而且這種情況應該還會持續一段時間。

以新站為例，板塊供應量大，且板塊産品雷同，很多周邊的市政配套目前都還沒有氣力，這就導致了板塊很多樓盤會出現站崗的情形。

但是，隨著城市配套的不斷完善，這些區域未來也是有機會的，因為一個城市的發展，肯定是會存在底部的，但是底部也是會提高的，只是速度會稍微慢一點。

圖為安徽省房地産商會副會長兼秘書長張東

問題七：合肥的房貸利率基本上是首套5.88%,二套6.37%，關於後期的利率走勢，您這邊怎麼看？

答：合肥的房貸利率相對來説還是非常高的，首套房基本都是20%以上，這對於投資客來説，可能是一個很大的負擔，但是某種程度上也打消了部分投資客置業的念頭。

至於剛需，我覺得還是能夠接受的，買房置業最好現在就上車，只要你能夠貸到款，哪怕上浮個20%也無所謂。

正常情況，合肥一套房子一百六七十萬，你首付個三四成，然後貸款個一百萬左右，不管是20%，還是其他的數值，分攤到每個月，其實都差不了多少的。但是，就合肥現在的房地産市場來看，早上車肯定是比晚上車要好。

專訪現場圖

問題八：作為一名普通的購房者，買房置業時，應該要注意哪些問題？

答：不管是地段、配套、商業，還是醫療、交通等其他因素，都是買房時很關注的一個因素，但是有的時候魚和熊掌不可兼得。

比如説我就200萬的預算，我知道都該兼顧，但是什麼應該放在首位，當我只能去兼顧當中的2點或者3點的時候，我該優先考慮什麼？

我覺得這個地段它指的你剛才説到的一個是交通方便，一個是配套設施齊全，學區、醫院等都是配套的一個方面。

地段好，大家就願意到這裡來住，那麼這個地方的它貶值的空間不大，所以我們買房子，我覺得最重要的還是地段。你要是自住的話，一定要選擇那些配套設施齊全、交通比較方便的。