前言：與地産精英人士對話，以更高的視野觀察樓市，了解最新房産動態，與您共同尋找這個城市中最具品質的幸福居所。本期《對話》節目中我們邀請到的嘉賓是信和行華東區域公司總經理王祥，讓我們詳細了解合肥房地産市場的最新格局，剛需、改善、投資置業，背後又應該有著怎樣的考量？

專訪宣傳圖

每年第四季度，伴隨著銀行額度的緊縮，信貸政策都會呈現一定程度的收緊。針對合肥目前首套5.88%，二套6.37%的市場主流利率，後期是否會存在下降的空間？

自2016年樓市重啟調控以來，合肥房地産持續保持橫盤，這種態勢下，購房者怎樣才能保證自身資産的最大化升值？

本期嘉賓信和行華東區域總經理王祥將會一一為我們解答，讓我們一個問題一個問題的來看！

問題一：這兩天我在朋友圈當中看到很多置業顧問，包括我們的房産仲介紛紛在説這樣的一個話題，濱湖沒房了，忽然好像很蠱惑人心的感覺，目前大家買房置業的焦點，你看高新區或者説政務區，要不房慌，要不進入二手房時代。

大家的焦點更多的關注濱湖，你説濱湖要沒房了，很多朋友我到哪去買，濱湖真的要沒房了嗎？王總能幫我們簡單的分析一下嗎？

答：其實濱湖目前出現所謂的房荒，我覺得是和整個濱湖的市場大環境有關，尤其是在疫情之後，它有一個明顯的劃分階段。

今年5月份之前，濱湖的銷售去化壓力還是非常大的，因為當時沒有更多的客戶到售樓部，然後很多項目在疫情期間基本上月均也就在十幾套。

通俗點就是賣不掉，賣不掉的一方面原因是價格不低，另外一方面是疫情衝擊，畢竟房子重要，但是人身安全更重要，很少有人願意去售樓部賣房的。

但是當來到第四季度的時候，如果我們冷靜分析一下，可以發現濱湖市場，尤其是新房高層當中的中小戶型，出現了房慌。

你想在濱湖再買新房，高層100多一點點的沒有了，洋房、大戶型也很少。在售的一些項目，華潤崑崙禦、中海九樾、濱湖印等樓盤，高層清盤，部分大戶型的庫存量也是所剩不多。

這就導致了整個濱湖的置業門檻，相比之前會變得很高。這主要體現在兩個方面，一方面是價格高，另一方面是沒有房了。特別是針對低首付的朋友，事實很殘酷，説實話你可能是買不到的。

而且如果你想抱著三成的希望去搶一搶，這個很有可能開盤的時候置業顧問都不會通知到你的，針對這種情況置業者應該怎麼選？當然，濱湖後續還有一些供地計劃，但是即使剛剛拿過地，至少等待的週期也要五六個月。

換言之這段時間濱湖新房真的就是防荒了，對於購房者來説你只能選擇二手房市場了，王總想諮詢一下你怎麼看？

信和行華東區域公司總經理王祥

答;不管是買二手房還是買新房，濱湖都是一個非常重要或者是首選的區域之一，這是由濱湖的整個自身價值兌現度，以及它未來的升值潛力所決定的。

濱湖二手房目前的成熟度，社區周邊的成熟氛圍以及生活配套都還不錯，而且未來伴隨著新房的入市，然後價格不斷的去升值，這在某種程度上會再次促進二手房的發展。

但説實話，你看濱湖和政務都是一些熱門的區域，我不知道大家有沒有在政務區買二手房的經歷，因為奇貨可居對吧？總共就這麼多的貨值，人人都覺得自己手上握的是一個非常好的産品，比如説買家和賣家聊的都還不錯，氣氛也很融洽，相談甚歡，然後賣家就微微一笑對吧？

對這買家説小夥子我看你人還不錯，那大姐就只加你個10萬塊錢，你看你要還是不要，這是我很多朋友在買政務區，尤其是一些含學區房的時候經常碰到的一些情況。

當然在濱湖的話肯定也是了，因為整個區域當中新房結束的話，二手房房東的議價能力就變得很高一些，怎麼樣去跟房東談判？你在跟一些二手房去聊的時候，跟房東去談的時候，很有可能價格是談不下來的，而且尤其比如説一些次新房當中，你像西元天下、時光印象等，可能他們的房子還沒住過人，是很多想買新房的朋友的第一選擇，但是還有稅沒滿兩年，對吧？對於買家來説要承擔的可能就更多一些了，怎麼樣去做這方面的選擇？談判的時候有沒有什麼技巧？

圖左一為合肥市廣播電視臺主持人李路，左二為信和行華東區域公司總經理王祥

比如説，如果你是想去壓價格，房東看的是市場大環境，我房子好小區很好，位置很好，産品也很好，但是你作為買家的話，就基本上要反其道行之。

你要告訴他反其道行之，首先你要告訴房東濱湖其實不好，你的房子其實沒有多少的增值空間，是不是？你也可以用數據來説話，比如説你看到金融板塊某個項目，比如説次新房，但是它可能有點契稅，你可能説稅收方面是一方面。

剛才提到第二方面你會告訴他這個片區目前的程度還不夠，達到居住的氛圍，可能要2~3年之後，你的租房的成本是不低的，持有成本是在增加的，你換算成單價上，他也能去做一個平衡點，這是第一點。

第二點，比如這個板塊的學區沒有那麼優質，只是挂了一個名字，對，你可以用這些點去給他。

第三個就是畢竟這麼多商品房入市，它的自住率還是偏低的，短期內尤其是在3~5年的這裡沒那麼高，你像政務區可能在10年、15年以後，它的入住率才達到現在這個水準，它的二手房的這種價格才會有很大的提升。但是濱湖目前3~5年內一定入住率比較低，你可以用這些數據來給他去客戶來做一個探盤。

問題二：馬上到年底了，各家也有任務，今年的任務是無論如何你都完成不了的，因為中間有幾個月疫情的空檔期，但是為了去更好的衝刺任務目標，合肥部分區域會不會有降價的可能或者説優惠的可能？

信和行華東區域公司總經理王祥

答：因區域、因企業或因項目而不同，每個區域的情況都不一樣。比如説濱湖，現在全款都難買，很多都是全國一線房企的標桿項目，基本上是很難降價的。

但是北城、新站等抗壓性比較弱的地方，年底的時候，適當拿出一部分優惠，或者是價格上的幅度來做促銷，來衝刺一下年底的這種回款或者收益，還是非常有可能的。

在部分的直銷區域當中，我前段時間參加過某一個房企的誓師大會，所有的項目團隊過來喊口號，我們要怎麼樣，我們要完成什麼樣的任務，你就非常能夠清晰的看出各板塊之間的一個差異了。

省府板塊來的那些人就是很輕鬆的，他們根本就不需要去做什麼，任務肯定能完成，因為大家在求著我們買房子，而在一些非熱銷板塊當中，你會看到行銷隊伍過來以後，真的神經還挺緊張的，面色還是比較凝重的，因為真的是有可能完不成任務的，賣不掉

説到合肥的房地産市場這一塊，市場的終端反映出來這樣的一個情況，但是在土拍市場這一塊，我們又看到另外的一番景象。

信和行華東區域公司總經理王祥

問題三：我們看到最近的這場土拍，房企拿地的熱情還是非常之高的，而且不管在哪一個區域哪一個板塊當中，基本上都是拍到了最高限價，好像有的板塊市場不太好，但是房企拿地絲毫不手軟，這是一個什麼樣的情況？

答：首先是這樣的，安徽發展看合肥，安徽的房地産市場也要看合肥，不管怎麼樣，這麼多房企，他要保持自己整個企業的正常良性的運轉和發展，它必須不斷的去補倉。

可能這個階段，它的單體項目或持續項目不賺錢，甚至是略虧，但是它得保持整個企業的正常運轉，這是一個重要的企業發展指標。

第二個，其實這兩年我們也看到，合肥整體房價不斷上漲。四五年前，當時做金融板塊某一個項目，單價一萬四五左右，客戶在那個時間點上的接受度不高，項目去化量也不是很快，很多客戶都説那很偏。

但是僅僅數年的時間，一萬七八的價格都買不到了，濱湖房價全面邁向2萬/㎡，且客戶還要搶著買。

整個合肥也是這種情況，剛開始一萬四五左右，大家感覺這價格太高了，突然拉上來了。但是近兩年你發現如果扣除其他非核心板塊的話，整個合肥均價基本上全部在2萬以上。

我在15年的時候，經常跟朋友説，我這輩子的運氣可能都花在買房上了，我15年房價上漲的前期，我花1萬塊錢一平，在合肥的政務區買了一套二手房，然後當時我的感覺你知道是什麼嗎？

我説這個城市讓我混的很好，我都能買的起1萬塊錢一平去買房了，而且是買到政務區，緊跟著半年不到的時間，我在看合肥的房地産市場變化，基本上你就只能在一些非熱門板塊當中還看到1萬塊錢的價格。

專訪現場實景圖

問題四：兩年之後1萬塊錢你可能連合肥的産證摸都摸不著了，對吧？它的發展其實相對來説非常迅速的，當然我們在承受房價的同時，像開始我跟王總還提到了兩個數字，5.88%和6.37%，這個數字，如果有一些買過房的朋友可能會對比較敏感，在固定利率的時候，如果上浮20%是5.88%，上浮30%是6.37%，我們在承受房價的時候還要去承受相對來説比較高的利率，好像合肥的房貸市場這一塊利率就是比較高的是吧？

答：一直以來，由於合肥這幾年房地産發展還是比較迅猛，近五六年的時間，它的房貸利率其實相對全國是處於一個比較中高的段位，這是合肥目前這個情況。

但是你説這種利率其實會不會收緊，我個人覺得今年利率的這種情況下，我覺得是一個常態。

我覺得今年的房貸利率是不會收緊的，其實我們還要結合一點就是改成 Lpr的浮動利率,不像原本固定利率，你説我從四點幾我説往下往上調一點，往下調一點其實都是一件大事，浮動利率每隔一段時間它必須是要調的，就這種情況下依然不可能下行嗎？

按照金融政策常規的話，它會隨著金融政策去波動，包括前段時間我覺得應該我們合肥很多市民也收到相關的貸款銀行的，就你調還是換不換的問題，但是很多市民也選擇了換，這樣的話其實它更符合市場.

但是所有市場預期的基礎上都是基於國民經濟國家的政策，包括中國的環境和外部的環境，包括你的房地産的增長，我覺得這個還是一個相互的。

專訪現場實景圖

對，咱們説的更直白一些，5.88%、 6.37%還會維持在這個利率以上，相對來説比較長的一段時間。換言之，如果各位買房的朋友，您看您抱著什麼樣的目的，剛需的話其實你必須得去承受的，你現在買得去承受，在過段時間之後，其實你還是得承受相應的一個利率，該出手時就出手，但是對於投資的朋友，尤其對於一些熱門板塊當中，你可能是需要大資金投入的朋友，你就要考量一下你的成本問題了，或者説你加杠桿貸款的話，5.88%、6.37%是否能和您從房子上獲得的收益進行一個持平，或者説略有盈利，你要自己好好的算一算。

其實我們從2016年10月份合肥樓市開始調控以來，合肥的房地産市場目前從價格上來説，你看他應該是維持在一個基本的水準之上，沒有在過大的漲幅，這個時候很多老百姓就像我剛剛説到投資這個問題，他會有一種擔憂，因為錢放在口袋或者説放在銀行，他始終可能是要受到通脹的一個影響的。

2016年之前，很多老百姓都知道我有錢把這個錢投到樓市當中，讓他跟著房地産市場一起去升值，但現在的話我再投入到樓市當中是否合算？

我個人覺得現在反而是一個非常好的時機，什麼好時機？就是資産重新優化重組的時機，我這兩天正好有一個朋友在賣華地公館二手房，現在兩萬九左右的價格去出手華華地的房子，我們現在華帝公館能評估到這麼高的價格，真的有點驚訝。

然後當時他賣的時候，他自己做了測算，因為小孩考慮學區，包括他工作的生活半徑，然後選擇了政務的凱旋門。

專訪現場實景圖

他為什麼選華潤凱旋門？第一是本身這個區域非常好，政務區最核心的位置商業配套，這是升值潛力。第二隔壁的置地已經賣到4萬出頭了，就他倆之間的差價就差了15,000，但是他兩者之間是有差異的，因為華潤的學區問題，而且華潤學區問題我們幾乎是可以預見的，在習友路和潛山路中學開始招生以後，周邊的一些項目還是會在劃分上受到影響的。

沒錯，作為消費者，我們要看一個長線，為什麼？第一個哪怕他的學區不變，隔壁賣4萬，未來的學區可能賣到5萬都會有可能，甚至還更高。你華潤不可能只停留在3萬到35,000之間，他一定會奔到4萬，但你要知道你出手的價格是3萬，變到4萬中你升值幅度是1萬塊錢的幅度。

如果它還在握有華地那個項目上，它可能會升值3000~5000，華帝它賣到29,000，我覺得真的是的已經峰值了，價格已經很高了。，所以説這就是資産的優質配置，。

打個比方，你現在在合肥市區有一套老破小，1萬塊錢有可能銀行還不給你貸款了，然後你在一些非熱門區域當中有套房子，新房賣到14,000，前幾年賣到14700，前一年賣到14,000，現在可能就13,000了，你的二手房你是超不出這個價格的，我們會不甘心。

他説我不願意降價賣，我降價賣吃虧，就不想做這樣的事情，但是你其實沒有算過，如果哪怕你在這個房子的售價上吃點虧，便宜點儘快出手，資金回籠之後到一些熱門板塊去買一些漲幅會比較快的房子，對於你個人的資産的一個優化配置，或者説你個人資産的一個保持著同時的一個升值，是一件非常有益的事情。

沒錯。現在很多客戶可能感覺市場不怎麼好，然後比如説我現在是握著這種特不是特別優質的資産，他想以相應的較好的價格去賣，但又賣不上價格，就比較進退不得。

專訪現場實景圖

但是就像剛才主持人所説的，我覺得這個時候恰恰是比較好的時機，因為這個市場是高價房在限價，低價房其實你不用限，它跟市場一直在往上走。這個時候其實你出手的價格其實比網上價格還要高，通常你用你出售的價格的資産和收益，然後再購置一個相對在限價下的這種一個優質資産，其實你的投資回報率是非極高的。

如果大家都在想，比如都在回歸到16年的時候，17 16年的旺盛的時候，你想如果政府不限價，你這種優質項目資産，比如他賣3萬，你只賣1萬，但他賣5萬的時候你能賣多少呢？它的升值幅度是不一樣的，還有很遺憾的一點，如果一個能賣到3萬的項目，它只備到了15,000，只備到了2萬，不好意思買到的可能就不是你了，這是很現實的一個情況，也是很多老百姓非常關心的一個話題。

但是涉及到房産這一塊就是該怎麼買該怎麼換對吧？剛剛王總也簡單的跟我們聊了一下，如果你手中握有的是一些不良資産話，什麼叫不良資産？我們怎麼去定義它？就是在這個市場當中其實看的人不多，買的人也不多，對吧？

已經進入到買方市場了，買方有較大的一個話語權？他跟你還價，你想賣的話你就得跟著他去一塊還價。

問題五：當然我們在買的時候，王總能不能再給我們指導一下，比如説我們是剛需改善投資這三種不同的想法，這三種不同的目的在目前的市場上來看的話該注意些什麼？

答：今天的最後一個問題分三種情況，剛需改善投資。首先如果是剛需，我覺得還是要選地段，地段永遠是你整個物業保值升值以及未來轉手就快速轉手或者升值幅度比較高的一個最重要的方法之一。

最重要的是，剛需你受到自身的資金的影響，不可能把價格這個因素要考慮的比重比較大，你可以選擇總價偏低的，或者是單價偏低的一些項目。但是在這前提條件下，一定是把地段要選擇好。

那麼在價格已經被限定住了，地段、學區、交通、生活配套、生態配套等等，應該優選什麼？個人認為是産品，以後剛需或者是我們做改善也好，你換房的成本會越來越高，因為房價太高，基本現在高的話你換房成本高，但是我們的收入短期內很難去支撐房價的增長，目前現階段就是日益增長的生活需求跟你能買到的房子越來越少了這個矛盾，所以説我們必須做一個長線來打算，以前你做投資可能是剛需三五年，但現在一定不是這種情況，你一定要做好這種至少5年甚至到10年甚至更長時間的打算，因為換房成本代價太高。這種情況下，我建議各位除了跟另外兩前面兩個講的因素之外，大家可以把你的戶型的面積適當的放寬一點，因為你畢竟是用來住的，雖然是告訴別人用來住的，你可以將來有萬一要生孩子是吧？但是結婚非常有用，能買大兩房就不要買小兩房，因為居住的時間比較長，居住舒適度也是比較好。

改善，我還是拋出第一個關鍵詞，地段、地段還是地段，但是它的地段選擇和剛才不太一樣，剛才剛需我覺得它的地段偏向於交通和配套，因為畢竟解決生活。

信和行華東區域公司總經理王祥

改善地段，我覺得更像偏于環境和生態，因為你經歷過改善或者是所謂的就是高端的項目，其實它本身的收入已經不是問題太大的問題了，它更講究舒生活的舒適度，以及周邊生活的這種環境的優越性，我覺得這個是非常稀缺的。

這個是第一個，第二個如果再推薦一個，我覺得是物業。其實在前面十幾年可能大家感受不是特別多，反正今年感受就多了，尤其是疫情時間真的區別很大，有時候好的物業真的能救命。

物業的管理水準，運營的能力、服務的品質，在未來一定是一個重要的砝碼，可以説是你資産升值保值的一個核心的支撐之一，然後這個是非常關鍵的。

至於産品，這個是要根據客戶每個人的情況不一樣，如果你比如説手上資金比較有限，但是對商辦和商業興趣不大或者顧慮比較多，我覺得你要選擇住宅租賃産品，在住宅裏，我覺得大家可能優質選一些學區房的小戶型，可能一定是你的首選投資産品。

其次是這種地鐵口的或者地鐵上蓋了沿線的這種物業，我覺得是非常優質的，它未來的這種轉手率非常高，價格也升值空間有支撐。

第三個，我覺得這個産品本身還有一個，如果你投資做商鋪，一定要選擇沿街底商，不要去選擇綜合體，盒子商業或其他的，它的未來運營能力會是極大的考驗。