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房價異動樓市調控誰在 “拆招”

來源：黑龍江日報 2013-09-13 09:05:00

樓市房價樓市調控房企

　　樓市調控堪稱“史上最嚴”，地産盛宴卻在不斷上演：北京六環房價進入“２萬時代”，北上蘇杭兩天四地王更是創下新紀錄。調控層層加碼，預期卻愈來愈高，甚至出現“逆襲”式上漲，地方政府、銀行與地産商在其間究竟扮演什麼角色？
　　地方政府
　　“點土成金”力度加大，“地産依賴”變本加厲
　　北京剛現每平方米７.３萬元的單價“地王”，滬杭隨即又拍出數百億的總價“地王”……一時間，一線樓市更加焦灼；“地王”扎堆背後，是地方政府“點土成金”力度加大，北上廣深等１０個大城市８月份土地出讓金收入同比大增１４９．３％。
　　“這些地方為何在這個時段放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地産市場又加一把大火，究竟是誰在製造‘地王’，推高漲價預期？”財經評論員馬光遠如是質疑。
　　“財政捉襟見肘，地産開發來錢最快”，記者採訪中發現，一些地方政府的心態“驚人一致”。經濟發展壓力加大，“錢緊”令地方政府如坐針氈。
　　一些政府官員向記者表達無奈：財政增收困難，公共服務和民生保障的開支卻有增無減；加上今年地方債務大量到期，還債壓力加大，賣地成為一種“現實選擇”。
　　一位開發商告訴記者，年初準備投資一個城市綜合體項目，廣東某市相關領導稱“要重視風險，從容開發”，到了第二季度卻突然提出“要加快建設”，接連組織開發商座談，幫忙聯繫貸款，一系列與項目有關的準備於是緊鑼密鼓地進行。
　　在推高“麵粉”價格的同時，一些地方政府也在為“麵包”價格上漲開後門。８月下旬以來，包括北京、廣州、南京在內的１３個重點城市的周新批預售面積連續突破３００萬平方米，遠遠超過之前數月一直維持的一兩百萬平方米的面積。
　　同樣的情景曾多次出現。縱觀十年房地産調控，從２００３年的“１８號文”到如今的“國五條”，調控政策層層加碼，地方政府卻頻頻“暗度陳倉”。不論是２００８年２０多個地方相繼救市，還是２０１１年底３０多個城市放鬆調控，每一輪房價平穩之後，毫無例外都出現了“逆襲”式的報復性上漲。
　　銀行
　　房企是“優質客戶”，房價回落比誰都“急”
　　地方政府“錢緊”，開發商卻是“不差錢”。今年上半年，全國房地産開發企業到位資金同比增長達３２％，開發商拿地、開發速度逐漸加快。
　　“開發商對銀行是優質客戶。”建行一位管理人士説，銀行對小微企業貸款的審查標準可能會有數十條，但大型開發商只要項目品質高、週期不長，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問題。
　　通常情況下，房企開發資金中，有近三分之一來自銀行等金融機構。銀行、信託公司並非不明白房地産行業的高風險，但是為了追逐利潤，“只要不違反法律規定，就會照辦不誤。”幫助借貸雙方繼續玩“高風險、高回報”的金錢遊戲。
　　中國指數研究院華中分院總監李國政表示，地方銀行普遍存在房地産開發佔比偏高的問題，一些甚至超過２０％。“如果加上對建築企業的貸款和個人房貸，整個房地産市場佔用的銀行貸款資金比例遠遠高於這個數字。”
　　中國人民銀行相關分行的數據顯示，上半年湖北省信貸投放僅次於２００９年同期，為歷史次高水準。全部新增貸款的５０.２％均投向房地産等五大行業，由此帶動房地産業投資增長３３.８％，比去年同期加快８.３個百分點；７月份上海市中外資銀行新增住房開發貸款同比多增５６億元。
　　“房價跌了，銀行比我們還著急。”一位房地産公司高管説，“房地産行情看漲之時，甚至會有銀行主動到府推貸。”儘管此前銀行業曾表示，即便房價下跌５０％也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。
　　房企
　　與政策“打太極”，信心膨脹欲搶佔先機
　　政策調控雖嚴，但一些房企通過捂盤惜售、陰陽合同等方式與政策“打太極”。“政策嚴一些時，便減少推盤量，人為製造短缺；調控稍有鬆動跡象，便伺機醞釀漲價。其實房企是這輪調控的大贏家。”一位業內人士説。
　　例如，在國五條北京細則落地後，北京和廣州等地都開始對開發商預售價格進行指導，希望借此抑制高房價，但很快就被開發商以“捂盤惜售”等貓膩來“拆招”。
　　拆分合同、“精裝房裸賣”也成為一種“行銷策略”。廣州、南京等地近期紛紛曝出開發商報較低價格實現網簽，購房者卻只能用更高價格才能購得住房。
　　值得警惕的是，儘管２０１０年國資委就曾勒令非主營業為房地産的央企推出地産市場，然而一些企業“潛水”後竟又“重出江湖”，甚至成為地王的最大買家。
　　８月２７日北京一場拍賣會上，所拍地塊無一例外被國企和央企收入囊中。北京夏家衚同地王出讓不足一月，中糧地産又以高達４.６萬元的單價刷新北京單價地王。一位民營房企老總感慨：“在土地市場上，想打敗央企和國企，太難了！”
　　此外，開發商逐漸通過“把控”市場，掌握定價權。
　　專家建議，在樓市調控政策效果出現僵局之時，有關部門應該對地方執行調控完成情況和進度進行一次“考核”，發現問題，排查漏洞，對執行不力的部門和責任人加強問責監督；同時加緊制定更加完善和科學的調控措施，不能讓剛需成為樓市瘋狂的“埋單者”。
　　

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