（原標題：限購限價之下 豪宅市場屏息橫盤）

業內人士告訴21世紀經濟報道記者，面對限價調控，此前豪宅經常使用的延期入市效果將大打折扣。大批開發商將要為此前推升的高價地付出代價。接下來幾個月，一線城市調控政策仍將繼續深入，豪宅市場上半年可能呈現回調態勢，但由於抗跌性強，一線城市豪宅市場中長期依然預期樂觀。

在全國市場一片大好的過去兩年，頂級豪宅被淹沒其中，其漲幅遠比不上普通住宅；而在新一輪調控收緊之後，號稱最為保值增值的豪宅，狀況又如何呢？

從去年和今年一季度來看，豪宅市場交易仍然穩健，部分熱門城市頂豪甚至出現了較為可觀的漲幅。

但調控的影響不可忽視。北京“3·17新政”開啟新一輪調控之後，一二線城市樓市“量價齊跌”。受限價政策影響，部分頂豪新盤無法按預期價格獲得預售證入市，尤其是一些前期高價拿地的項目，面臨尷尬。在成本壓力下，一些項目選擇延遲入市，另有項目選擇“減配”，以求維持利潤。

多位豪宅業內人士告訴21世紀經濟報道記者，目前市場上銷售的豪宅大多是3月份之前已拿到預售證的項目，3月份之後高價盤基本無法獲批，這將導致下半年豪宅成交可能大幅下滑，當然也不排除一些項目會選擇低價入市。

豪宅“跑贏大市”？

位於珠江新城CBD的僑鑫·匯悅臺項目，是廣州的頂豪標桿。陽光家緣網數據顯示，該項目自開盤至今的成交均價達93038元/平方米。今年3月，其價格資訊更新為“平層最低價格13萬/平方米”。

截至5月25日，今年以來該項目新增成交16套，總銷售額超過6.5億元，成為廣州豪宅銷冠。

今年以來，京滬穗深及部分熱點二線城市的豪宅成交量價均有所提升。易居研究院數據顯示，今年以來北京頂級豪宅的交易規模明顯增加，均價在10萬元以上的樓盤由去年同期的8個增加到17個。以北京壹號院為例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期僅成交1套；成交均價達17.07萬元/平方米，比去年同期上漲19.6%。

在深圳，同策諮詢研究部統計顯示，今年1-4月，套均總價達4594萬元的華潤深圳灣·悅府項目共售出63套，單價達13.69萬元/平方米。此外，上海一季度單價在10萬元以上的豪宅共成交316套，整體去化率達到9成。

同策諮詢研究部指出，得益於3-4月的銷售向好，京滬穗深1-4月10萬元/平方米以上的豪宅共去化1121套，同比增加45.8%。

諮詢機構萊坊5月10日發佈的報告顯示，以各城市售價前5%的房産作為豪宅計算，今年一季度，廣州、北京、上海的豪宅價格漲幅分別位列全球主要城市第一、第二和第四。其中，廣州的同比漲幅達到36.2%。

這與今年以來多地樓市“量價齊跌”的狀況形成鮮明反差。

談及原因，易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，這是豪宅自身特徵所致：“一方面，頂豪不依賴信貸政策；另一方面，頂豪産品的銷售節奏較穩定，以實現最大盈利空間為目的，並不追求成交量。因此，頂級豪宅的投資價值並不會隨政策而頻繁波動。”

更本質的原因或許是資産配置需求。諾亞財富指出，經歷去年樓市新一輪上漲後，計劃減配房地産類資産的高凈值人士佔比從45.3%降至20.1%，計劃增配的佔比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進入房地産投資領域，而在房地産類資産中，頂豪産品被認為是最具保值性的資産配置。

限價下的困境

儘管豪宅截至目前的成交數據表現不錯，但調控正在施加它的影響，尤其是限價，對頂豪市場影響巨大。

以北京為例，業內傳聞新房市場“限價8萬/平方米”。中原地産首席分析師張大偉指出，雖然沒有明確的政策，但事實上從市場看，從2016年11月少部分轉現房的項目之後，到目前為止沒有新盤（不論是期房還是現房）能夠獲得超過79999元單價的銷售許可。

2015年入市的北京壹號院項目，平均單價達16萬元/平方米，湖景樓王單價則達到30萬元/平方米， 但在傳説中的“8萬元”限價紅線下，如今入市的頂豪項目不再享有這樣的定價空間。

亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，北京多個原計劃賣到10萬以上的豪宅，如今無法按預期價格入市。在項目本身的成本壓力及開發商對産品的價值考量下，一些項目採取了延緩入市的手段。

以3.73萬元/平方米的樓面單價拿下北京豐臺一地塊後，華潤置地曾在去年7月對外宣佈，該地塊的崑崙域項目將於10月底開盤，然而在“9·30新政”的嚴格調控下，該項目入市計劃擱淺，截至目前仍無入市跡象。

有消息指，無法以期望價格拿到預售證，是崑崙域項目至今未能入市的主要原因。

目前，除華潤崑崙域外，北京的中國璽、泰禾·西府大院等多個豪宅項目也遲遲無法入市。據悉，以上兩個項目拿地時的樓面價分別高達4.9萬元/平方米、6.8萬元/平方米，推遲入市無疑將加重開發商的資金壓力。

在上海、深圳，限價對於豪宅入市的影響同樣存在。上海去年10月8日便出臺了銷售限價政策，對市場的約束直至今日。

受“取證難”問題影響，深圳中原研究中心稱，深圳豪宅項目入市緩慢，除萬科瑧灣匯在1月底取得預售並開盤入市外，深圳今年來再無其他純新盤頂豪項目入市。

此外，限購的影響也對豪宅市場有影響。“高端房産的購房者大多是二套房，在認房認貸的政策下，首付比例需要達到八成，這意味著他們運用不了太多杠桿了，”郭毅表示，“但對於高端人群來説，他們還是希望把杠桿運用充分，這是矛盾所在。”

“從今年北京樓市調控趨勢來看，收緊依然是長期預期，因此對於預售許可證的監管也將是長期性的。”郭毅認為。

豪宅開發商將面臨前所未有的壓力。業內人士告訴21世紀經濟報道記者，面對限價調控，此前豪宅經常使用的延期入市效果將大打折扣。因為從2015年開始，豪宅市場競爭非常激烈，京滬深動輒五六萬/平方米的樓面地價，令未來的産品大規模豪宅化，在2017年至未來兩三年內廝殺將更加殘酷。對於很多開發商來説，價格定高了批不下來，價格定低了要虧本。賣與不賣都是一個死局。在不久的將來，有大批開發商將要為推升的高價地付出代價。

壓力之下，部分房企也開始積極尋找出口。郭毅表示：“去年頂豪項目競爭的是産品力，開發商在努力打造項目軟硬端的整體價值。今年，由於限價原因，房企被迫在産品上作減配，例如精裝改成毛坯等。”

抗跌性強

21世紀經濟報道記者梳理數據發現，國內一線城市的豪宅與倫敦、紐約等地豪宅的絕對價格仍無法比肩。

以紐約中央公園旁的90層摩天頂豪“ONE57”為例，該項目平均售價高達7.36萬美元/平方米（約合50.5萬人民幣），最高單套售價超過1億美元（約合6.86億人民幣）。相較國內，據易居研究院統計，去年四季度一線城市豪宅成交均價為97152元/平方米，頂豪標桿單價則多在10萬-20萬元範圍。

“北京的樓盤是高端的不夠高價，沒有像美國、香港那樣，豪宅都能到幾十萬元一平方米；另一方面，低端的不夠低價。隨著樓市的漲價大潮退去，必然有一些剛需盤會被擱淺在沙灘上。而地段好的豪宅，可能還會漲價。”融創中國董事長孫宏斌表示。

與世界主流水準間存在的較大價差，為中國頂級豪宅帶來了想像空間。

“接下來幾個月，一線城市調控政策仍將繼續深入，豪宅市場上半年可能呈現回調態勢，但由於豪宅抗跌性強，升值潛力較大等固有優勢，一線城市豪宅市場中長期依然預期樂觀。”同策諮詢研究部指出。

國內豪宅的需求也仍然具有想像力。“富裕的中國購房者在購買居住國內房産時展現出了較強的信心，”蘇富比在近期發佈的報告中指出。受當前一線城市房價到達高位、海外置業收縮等多重因素影響，高凈值人群對配置國內頂級豪宅的熱情或會增強。

易居房地産研究院研究員曹倪娜認為，核心區位的一線豪宅抗跌性強，是能夠滿足高凈值人群自住、投資兩種需求的資産。在超大型核心城市的産業及人口集聚效應下，京滬穗深及部分熱點二線城市的頂級豪宅由於具有資産保值性和增值性，被視為投資中的“安全島”。

（來源：21世紀經濟報道）