（原標題：燕郊樓市樣本： 環一線衛星城的溢出效應將加強）

類似燕郊這樣的衛星城房價上漲都是需求外溢的結果，是一線城市限購、房價貴、沒合適房源供應等因素綜合作用帶來的結果。分析認為，尤其是燕郊，在京津冀一體化和北京城市功能向週邊疏解的規劃利好情況下，未來這種趨勢不會改變，還會加強。

城市是個有機體，它總會尋找適宜生長的環境和與環境協調的形態。於是，過分集中的大城市逐步疏解，大城市的郊區化就成為從被動到主動生長的現象。

在過去一年間，隨著一線城市房價高企，不少人將目光轉向環一線城市周邊的衛星城。

根據搜房評估網統計，燕郊二手房價均價已經從2016年2月份的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右。21世紀經濟報道記者對區域內房源進行大體匯總統計發現，約55%左右的房源單價在20000元-30000元/平方米之間，約30%房源單價在15000元-20000元/平方米之間，少量（約8%）房價已經突破了30000元/平方米。價格跨度較大主要由於房屋地段不同，以及房屋本身的樓齡、結構、朝向、樓層、裝修等不同而導致。

一線城市的溢出效應令類似燕郊這樣的衛星城樓市受到明顯影響。

燕郊房價樣本

環一線衛星城因地理位置優勢而有著頑強生命力。

早在上世紀初，先是英國，後來是美國，都提出過衛星城概念，初期的衛星城謂之“新城”，是靠近大城市、依附其中心城區，或擴建原有小城鎮，或在近郊空地新建。規模較小，也不集中，甚至偶有無序蔓延的狀況，以此嘗試分解大城市的壓力。

地處河北省邊界的一個三角地帶——燕郊，因其臨近北京而自發生長。一份2016年中國人口特大鎮前10名榜單顯示，燕郊2015年常住人口75.0萬，位列全國第一。而早年間，燕郊轄區內只有8個村莊，3.3萬人口，是一個以農業生産為主的京東小鎮。

受地緣因素影響，不少剛需購房者將燕郊列為首次置業的起點，而這使得燕郊樓市在近十年來保持高速增長。尤其在2016年間，受北京房價高企、當地不限購等諸多因素影響，燕郊樓市在一年間表現出強大的溢出效應。

根據搜房評估網的房價曲線圖可以看出，從2016年初燕郊房價就保持了較快漲幅，一直到2016年10月份左右漲幅才開始放緩，從2016年10月到2017年2月間，燕郊房價開始出現高位盤整。

以燕郊樓盤天洋城為例。根據鏈家網數據，2017年1月份天洋城成交了39套二手房，均價在29000元-31000元/平方米左右，相比2016年9月份天洋城二手房的價格略有上漲；而2016年7-8月份，同樣小區成交的二手房均價普遍在23000元/平方米左右；而6月份左右，該小區大部分成交的二手房還尚未突破20000元/平方米；2016年年初時，大部分成交的二手房均價為15000元/平方米左右。

首爾甜城一期2017年1月份成交的11套二手房平均價格在31000元/平方米左右，相比2016年底有小幅上漲，但變化不大。2016年年底，該小區均價已經在27000元-29000元/平方米左右，9月時一些朝向、樓層較好的房屋單價就已達到30000元/平方米以上；而7-8月時的均價還在20000元-25000元/平方米左右。6月大部分成交均價都在18000元-19000元/平方米之間；2016年年初時，該小區成交均價則在13000元-14000元/平方米左右。

南方財富網顯示，在2016年10-11月時，燕郊二手房報價整體超過了北京懷柔、密雲、延慶這些遠郊區縣。彼時，燕郊二手房掛牌均價達25684元/平方米，懷柔則為25162元/平方米。燕郊新盤報價也超越北京懷柔、密雲、延慶等區縣。

崛起背後的溢出效應

梳理2016年樓市發展歷程可以發現，有幾個重大政策影響了樓市變化。

2016年2月19日下午，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發出關於“調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策”的通知，2月22日起，將執行新的稅收政策。契稅方面，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。這在一定程度上鼓勵了剛需購房者購房。

2016年5月25日，北京市“展望‘十三五’發展譜新篇”系列形勢政策報告會上，北京市規劃委副主任王飛表示，現在的北京城市副中心就是原來通州新城的範圍，面積大約為155平方公里。2017年北京市屬行政單位將整體或部分遷入通州。而在備受關注的通州與東部地區、特別是廊坊北三縣（三河、大廠、香河），未來將加強跨界地區統一管控，統一規劃，包括共同疏解、劃定城市開發邊界和大尺度建設綠色空間。

被定義為疏解中心城人口和功能的同時，京津冀增量控制也隨即被提為主題。