開發商分批次推盤加劇庫存緊張

庫存不足除了導致新盤數量大幅減少以外，一些人為因素進一步加劇了供需矛盾。像一些開發商每次開盤只拿出幾十套房源，卻通過連續多次加推，以類似于饑餓行銷的方式，營造出火熱銷售的氣氛。

上週末，亦莊一處改善型大盤就推出新房源，30分鐘便告售罄，但實際上，這次開盤僅僅推出了一棟樓，44套房源。據了解，該項目已經多次通過僅推出的幾十套房源的方式進行銷售，從而造成區域庫存緊張，搶房的場面。

北青報記者通過查看北京市房地産交易管理網發現，上述項目最新一期銷售許可證早在今年4月份獲批，共計三棟樓122套房源。而此次推出的這棟樓王就是早在4個月以前就取證入市的樓座。

實際上，早在2010年4月，住建部就出臺《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確要求對於取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。

但目前樓市的現狀是，開發商在一張預售許可證下以“少量多批”形式推盤仍不在少數。如大興某項目包含了公寓、平層、類別墅等不同産品類型，雖然同屬一張預售證中，但每種産品類型都各自分別推盤，甚至同種類型産品也分多批開盤。

對此，業內人士認為，多批次推盤可以讓房企對市場的試探更充分，房企可以根據實際需求情況掌握價格水準。但同時，也人為製造出了熱銷和存貨緊張的搶房場面。

正是由於種種“便利”，令開發商明知“少量多批”涉嫌違規，仍樂此不疲。21世紀不動産上海區域分析師羅寅申表示，樓盤“少量多批”在一定程度上損害了購房者的利益，減少選擇餘地，讓本就緊張的供需矛盾更加擴大，加劇了購房人的恐慌。

真實庫存可能比數據反映的更低

那麼，開發商不停強調庫存不足，到底北京有多少庫存呢？

數據顯示，當前北京樓市的庫存住宅房源基本處於歷史最低點。北京市房地産交易管理網的數據顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩餘套數為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現房住宅套數為32450套，可售面積約416.1萬平方米。當前庫存期房加現房的合計住宅套數也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。

單獨從數據看，6.1萬套的庫存量可以説是從2014年10月一路跌下來的。最高點曾是9.2萬套，當下庫存已經去化了3萬多套。

另外從去化週期看，當下的庫存6.1萬套，按照二季度純商品房住宅成交的1.4萬套計算，大約去化週期是13個月。

不僅如此，在一些業內人士看來，樓市實際的庫存甚至低於統計數據。中原地産首席分析師張大偉就表示，在樓市庫存的6.1萬套住宅中，其中還包含1.7萬套的回遷房庫存。剔除回遷房之後，剩餘的庫存房源中還有大量的無效庫存，這類未簽約的無效房源基本都是有問題的資産或者是開發商自用的資産。

所以，張大偉認為，在剔除了2016年新供應待簽約的房源，剔除2013年前多年未出讓的無效房源，可以稱為庫存的只有大約1.5萬套住宅房源。

但同時，也有業內人士認為，北京樓市的庫存緊張並不是最近才有的，一直以來已經多次經歷庫存低谷。

我愛我家集團副總裁胡景暉就表示，庫存量應動態看待，並不是一個靜態數字。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上緩解庫存的壓力。