地王現象的本質有二：

一是土地供不應求。近3年在上海有過開發項目的房企有295家，近五年上海每年供應住宅用地規劃可建面積約1400萬平米，假設每家房企只有2個項目，每個項目只有10萬平米，而項目最多的房企有86個項目、貧富不均，沒項目的房企不搶地怎麼活啊。

二是錢不值錢。雖然大家都覺得這塊地110億是個天文數字，但是，也許過不了多久就會發現，其實什麼都沒有做，這塊土地的價值就變成150億了，因為那時M2也可能到了200萬億元了，那麼如果這塊地賣不到20萬/平米，怕是有人要説：真糟蹋了這塊黃金寶地。

當然，對於敢拿地王的房企，房價不是問題，問題是現金流。因為短期無法銷售，長期持有部分不能迅速脫手，現金流可能不足以覆蓋成本，必須要預防現金流斷流。有人説項目週期長、財務成本高，其實財務成本不是問題，只要價格能夠兌現，成本永遠不是最大的問題。

未來上海會不會出臺地市調控政策呢？ 可能的。

抑制土地資産泡沫的路徑只有兩條：

1）要麼增加土地供應，這是解決供求失衡的最根本辦法。三四線城市土地供應充足，哪怕大水漫灌，也不會搶出多少地王。

2）如果上海不能增加土地供應，就只能調控貨幣資金。但是，貨幣超發不是上海市能管得了的，上海能做的就是提高土地競拍的資金條件，包括提高競買保證金、縮短一次性付款時間（中興地王要求30日交清全部土地價款）、也來現房銷售，這樣一來，如同快速上漲的房價擠出剛需一樣，資金實力小的房企再也沒有機會逗留上海灘了，很快，上海能剩下的房企大概不會超過50家了。以後拍賣土地，肉少狼也少了，地王或許也會少了。

不僅是上海，很多省市出臺了提高行業集中度、提高土地競拍的資金條件，如廣東、福建、河北、成都等省市都明確提出“鼓勵房地産企業兼併重組，提高産業集中度”，安徽、南京、蘇州分別將土地出讓價款首付比例提高到50%、60%，深圳、蘇州提高商品房預售門檻，蘇州繳納全額土地出讓金時間縮短到2-3個月，上海縮短到1個月，這也許是地方政府在擠出競爭者數量上所能做的。

超發貨幣如大水漫灌正在流入熱點和新熱點城市，防止一線城市地王潮漫向更多的二線城市、“抑制普遍性資産泡沫”的金融辦法是：

1）定向加息、提首付；

2）收縮貨幣供應。

目前當然不可能全面加息，但對房地産的開發貸定向加息、對熱點城市的按揭貸定向加息和定向提高首付比例或是可選項。定向壓縮對房地産的資金通路、減少流入房地産資金，適當收縮貨幣供應或是必選項，權威人士發聲之後的4月M2增量已出現過負值，政治局會議後的7月M2增量也急劇減少，雖形似去年三季度，但絕不神似。

大風將起未起之時，房企需要警惕政策釜底抽薪！盯緊央行的一舉一動，萬不可掉以輕心，再好的黃金地王也要掂量掂量了。

來源：歐陽先聲微信公眾號