拍賣戛然而止，在場人士多感詫異，相信在場的開發商也意猶未盡。

怎麼會這樣？回顧一下，就會發現，或許暗藏玄機！

拍賣師控盤！拍賣師的技術很重要，既可以激情四溢、烘托氛圍、刺激舉牌，也可以放緩節奏、增加提醒、冷卻氣氛，還可以調整幅度、加快速度、斬斷拍賣。

這次中興地塊的拍賣師很有意思，沒有按照往常慣例，在宣讀競價規則之後就直接宣佈200萬元加價幅度，第一位舉牌就是47億，拍賣師立馬調整到500萬元，緊跟著又調到1000萬元。顯然，拍賣師一開始就覺得加價幅度太低，事實證明他是對的，因為接下來的第二位報價就是48億，第三位49億，第四位51億，才開始就已經是億元級的加價了，按200萬的節奏，下午的拍賣就黃了。直到10:33，91億6000萬的時候，才回調加價幅度到500萬直至終場。

【順便説一句，下午顧村土地拍賣起始價31.6億，加價幅度500萬，到58億時居然還調整到1000萬直至終場的67.9億，是不是也有點意思？】

在中興地塊拍到100億元以下時，拍賣師一直很淡定，只是淡淡地提醒了兩次注意風險，在接近110億元的時候，報價速度似乎開始加快，在不到一分鐘內非常快地完成了報價110億1000萬、第一次、第二次、最後一次、落槌！

拍賣師的舉動背後或許顯示了相關政府部門的態度：地價收益已經很好了，不必錙銖必較，適可而止、110億為限！也許這就是最終110億1000萬最終成交價的緣由。

即便如此，總地價也已經創了最高紀錄。那麼，未來這個項目的房價會是多少呢？

有些朋友説，中興地塊的樓面地價已經達到12萬元/平米，有的説更高。在我們看來，在接近11萬平米的規劃可建面積中，雖然有自持住宅和商業，但是這部分仍然是可以按照市場價格衡量的，未來或許也可以用類REITS的方式回籠現金流、財務出表，因此實際樓面價應當按照總的規劃可建面積，扣除5%的無償配建保障房、大約5%的配套和社區物業用房面積來折算總地價，換句話説，比較合理的樓面地價接近11萬元/平米。

未來的産品顯然是精裝修的，精裝成本可以估算為1-1.5萬元/平米，那麼，加上稅收20%以上、三項費用10%和利潤，未來房價應該不低於16萬元/平米（地價房價比可是2/3還多啊）。

靜安板塊今年7月的房價已經比去年底上漲了23%了。這個項目周邊的房價目前在10萬/平米左右，上海住宅都要封頂再賣，當這個産品一年半之後上市的時候，房價將上漲50%，您覺得多嗎？

現在回過頭來看看，也許這塊地王真的不算貴了吧？難怪澎湃直播現場採訪，有業內人士説：這個地價在意料之中吧。事實上，拍賣前已有人報出了110億元的總地價，有點神。或許，地價其實還會更高。

有人説，又出地王了，政府肯定會出樓市調控政策的，但是未必。

上海自3月房價瘋漲、3.25新政出臺之後，沒有再出現量價齊升。從量上來看，今年1-7月交易量不過7.1套，相比過去8年年均成交17.8萬套，已經縮水了不少。

這是因為一方面供應不足，今年1-7月僅批准上市4.4萬套，成交量自然上不去，反觀二手房市場成交大增，1-7月共計成交23.1萬套，遠超歷史最高峰的去年同期18.7萬套，説明客戶被擠壓到二手房市場了。另一方面抑制需求，通過政策抬高購房門檻擠出了剛性需求、提高首付抑制了改善型需求、取消首付貸打擊投資性需求，同時又可以通過審批按住房價上漲的龍頭，因此政府並不擔心樓市量價齊飛，部分板塊房價上漲並不會影響整個城市房價走勢。

政府真正需要擔心的是地價暴漲。

上海最頭疼的問題是無地可供，也可以説，上海沒有白銀地、黃銅地，土拍的每一塊大大小小的地都是黃金地，而招牌挂又是價高者得的造地王機制，因此，地王無非是大王、小王罷了。