進入“新 時代”，未來5年住房市場將呈現4個特徵。

一是城鎮化已接近尾聲。從市場數據來看，三四線城市商品住宅的成交量雖然還在增長，但土地供應面積幾乎是逐年下降的，也就意味著未來三四線城市的住房供應也將下降，更不要説那些更小的城鎮了。隨著貨幣政策的調整，流向房地産的資金會逐漸減少，並且在大中城市沉澱更多資金。很多中小城市的人口呈現凈流出態勢，但房地産還沒有完全結束，因為農村人口進城還會産生需求。

二是都市圈正成為城鎮化的新引擎。中央提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”，大中小城市如同微信圈裏的朋友，資源互換、互惠互利、合作共贏。

比如，都市圈核心城市可以把軌道交通、高速公路、快速公交通到周邊的中小城鎮，中小城鎮可以用土地資源與核心城市的産業、人口資源進行置換，既解決了核心城市的大城市病和房價高企的痛點，又帶動了中小城鎮的産業升級和城鎮發展，並提升都市圈經濟體量能級和産業結構格局。

三是大城市進入限制性發展新週期。住宅市場的本質在於“人、地、錢”3個資源的配置，合理配置將促進房地産的平穩健康發展，資源錯配就會導致市場的大起大落。而在限制性發展新週期，大城市將呈現出如下特徵：限制人口規模增長，住房市場將適應人的升級需求、以中高端改善性需求為未來主流；限制土地供應，通過産業和人口轉移到都市圈中小城鎮，可以平抑地價和房價快速上漲的壓力，都市圈核心城市的房價上漲壓力得以釋放；限制投機投資，未來不再允許投資投機，而且住房市場的政策不會再反覆；限制金融過度投向房地産，降低系統性金融風險；限制房價上漲速度，努力縮小資産泡沫。

四是租賃住房成為大城市的供應主流。黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“多主體供給”意味著土地供給將由城市國有土地單一壟斷供應，變成國有土地主要用於可售住宅用地並保障土地財政收入，農村集體建設用地入市用於租賃住房用地並補充城市土地供給不足，這將有效解決大城市土地資源不足問題。

“多渠道保障”意味著高端商品住房、普通商品住房、共有産權住房（包括貨幣化保障房）、租賃住房4類住房成為不同群體的保障渠道，橋歸橋、路歸路，未來住房調控政策可以更加精準、細膩和差別化。

在租購並舉的住房制度設計下，最終住房市場還是要回歸到人民日益增長的美好生活需要上來，解決發展不平衡、不充分的矛盾。

這時候住房市場會形成分層次供給體系，就會呈現出“優化存量資源配置，擴大優質增量供給，實現供需動態平衡”的新格局。