土地市場玩了一把“秋老虎”，上海出了全國最高宅地總價、單價雙料地王！跟著廣州、武漢、鄭州、保定、濟南、無錫等市地王接二連三。

今年1-7月，上海推出住宅用地僅為187萬平米，相當於過去3年平均值的24%，也只有去年同期的57%，按照這個速度，今年住宅用地供應將比去年下降近一半。

房企已經饑餓難耐，擁有超過50萬方余糧的房企恐怕已是鳳毛麟角了。根據中國相關機構的數據，通過公開市場拿地並擁有已開工和未開工項目最多的47家房企，全部未銷售面積只有2519萬平米，按去年銷售面積只夠賣13個月，其中最少的項目僅有1.65萬平米，除這47家之外，其他房企大概也沒有什麼余糧了。看看那些出地王的城市，莫不如此。

既然地主都沒有餘糧，自然要到處找地，不然團隊要麼退出上海灘，要麼就只能解散了。本週上海連續推出土地，可謂是久旱逢甘霖，土地拍賣市場是可以想見的極其火爆。

8月，上海依舊吝嗇地推出6塊住宅用地，出讓總面積僅15.2萬平方米。

第一塊地就是中興地塊，內環內難得的一塊宅地，不僅規劃可建面積達到近11萬平米，而且地鐵、學校、醫院、商業配套應有盡有。起始報價46億人民幣，起始樓板價4.19萬／平方米，是迄今為止，上海宅地起始單價最貴的地塊，同時也是近期最有望刷新上海宅地單價紀錄的地塊。上海在這個時候推出這塊地，難道不怕出地王嗎？

網路直播平臺不下5個，我也有幸受邀參加了澎湃直播，沒想到居然最終有65萬人線上觀看，我猜想絕不僅僅是上海人圍觀，畢竟一線城市的地市樓市都是全國風向標。

做一次直播全程下來，其實花費不少時間，不光是事前要做準備，而且早上8點就到了直播室，澎湃新聞的小夥伴也很辛苦，專門用無人機做了現場航拍，做了很大的展板，走不了電梯，大熱天扛上11樓，真的不容易。

9點半正式開始拍賣，原先預計接近12點結束，想想怎麼也得要兩個多小時，有人説這是“地王之王”，開發商們總是要盡興一把吧？

澎湃主持人祺瑾説，“今天加價都挺快，跟單挺緊的”。是啊，起拍價太低，現在舉牌想都不用想的，只有到接近尾聲了，才有看點。

什麼時候接近尾聲？從正常的邏輯來看，大概應該有三個指標可以判斷：

一是加價幅度越來越小。剛開始的時候，主持人一般會説加價幅度100萬，然後看看大家真的比較熱烈，索性加快點進程，別磨嘰了，改成200萬，再改成500萬、1000萬，這個時候也有開發商直接跳價1個億，覺得你們真煩，幾百萬的加價就是來打醬油的。

什麼時候主持人把加價幅度再從1000萬調減回來到200萬、100萬的時候，説明加價比較謹慎了，臨近最終成交價了。不過這次中興地塊僅僅把加價幅度調整到500萬元就再也沒有下調，説明主持人不想給大家機會。

二是主持人的節奏放緩了。如果給大家多一點思考的時間，也提醒大家慢一點、不要急、後面還有地，甚至頻繁提醒大家加價有風險、投資需謹慎，這個時候就説明地價已經明顯不低了。

10:15 主持人第一次提醒：溢價挺高了大家理性出價【80億】

10:30 主持人第二次提醒：溢價率快翻倍了大家請理性競價【此時90.3億】

10:33 主持人調整增價幅度500萬

三是報出第二次的頻率越來越多了。在主持人報出第二次之後才開始舉牌，説明開發商也需要商量了或者猶豫了，競爭者也少了，差不多要結束了。

但是，在10:42到11:18的36分鐘之內，這塊地拍到94億3000萬，按照500萬的加價幅度，到110億可以有320次加價，但主持人報出“第一次”只有13次，“第二次”也僅出現4次，説明跟單依然很緊。

到11:19，大家還在輕鬆地聊著天的時候，突然，最後一次、槌落拍定。

拍賣戛然而止，在場人士多感詫異，相信在場的開發商也意猶未盡。

怎麼會這樣？回顧一下，就會發現，或許暗藏玄機！

拍賣師控盤！拍賣師的技術很重要，既可以激情四溢、烘托氛圍、刺激舉牌，也可以放緩節奏、增加提醒、冷卻氣氛，還可以調整幅度、加快速度、斬斷拍賣。

這次中興地塊的拍賣師很有意思，沒有按照往常慣例，在宣讀競價規則之後就直接宣佈200萬元加價幅度，第一位舉牌就是47億，拍賣師立馬調整到500萬元，緊跟著又調到1000萬元。顯然，拍賣師一開始就覺得加價幅度太低，事實證明他是對的，因為接下來的第二位報價就是48億，第三位49億，第四位51億，才開始就已經是億元級的加價了，按200萬的節奏，下午的拍賣就黃了。直到10:33，91億6000萬的時候，才回調加價幅度到500萬直至終場。

【順便説一句，下午顧村土地拍賣起始價31.6億，加價幅度500萬，到58億時居然還調整到1000萬直至終場的67.9億，是不是也有點意思？】

在中興地塊拍到100億元以下時，拍賣師一直很淡定，只是淡淡地提醒了兩次注意風險，在接近110億元的時候，報價速度似乎開始加快，在不到一分鐘內非常快地完成了報價110億1000萬、第一次、第二次、最後一次、落槌！

拍賣師的舉動背後或許顯示了相關政府部門的態度：地價收益已經很好了，不必錙銖必較，適可而止、110億為限！也許這就是最終110億1000萬最終成交價的緣由。

即便如此，總地價也已經創了最高紀錄。那麼，未來這個項目的房價會是多少呢？

有些朋友説，中興地塊的樓面地價已經達到12萬元/平米，有的説更高。在我們看來，在接近11萬平米的規劃可建面積中，雖然有自持住宅和商業，但是這部分仍然是可以按照市場價格衡量的，未來或許也可以用類REITS的方式回籠現金流、財務出表，因此實際樓面價應當按照總的規劃可建面積，扣除5%的無償配建保障房、大約5%的配套和社區物業用房面積來折算總地價，換句話説，比較合理的樓面地價接近11萬元/平米。

未來的産品顯然是精裝修的，精裝成本可以估算為1-1.5萬元/平米，那麼，加上稅收20%以上、三項費用10%和利潤，未來房價應該不低於16萬元/平米（地價房價比可是2/3還多啊）。

靜安板塊今年7月的房價已經比去年底上漲了23%了。這個項目周邊的房價目前在10萬/平米左右，上海住宅都要封頂再賣，當這個産品一年半之後上市的時候，房價將上漲50%，您覺得多嗎？

現在回過頭來看看，也許這塊地王真的不算貴了吧？難怪澎湃直播現場採訪，有業內人士説：這個地價在意料之中吧。事實上，拍賣前已有人報出了110億元的總地價，有點神。或許，地價其實還會更高。

有人説，又出地王了，政府肯定會出樓市調控政策的，但是未必。

上海自3月房價瘋漲、3.25新政出臺之後，沒有再出現量價齊升。從量上來看，今年1-7月交易量不過7.1套，相比過去8年年均成交17.8萬套，已經縮水了不少。

這是因為一方面供應不足，今年1-7月僅批准上市4.4萬套，成交量自然上不去，反觀二手房市場成交大增，1-7月共計成交23.1萬套，遠超歷史最高峰的去年同期18.7萬套，説明客戶被擠壓到二手房市場了。另一方面抑制需求，通過政策抬高購房門檻擠出了剛性需求、提高首付抑制了改善型需求、取消首付貸打擊投資性需求，同時又可以通過審批按住房價上漲的龍頭，因此政府並不擔心樓市量價齊飛，部分板塊房價上漲並不會影響整個城市房價走勢。

政府真正需要擔心的是地價暴漲。

上海最頭疼的問題是無地可供，也可以説，上海沒有白銀地、黃銅地，土拍的每一塊大大小小的地都是黃金地，而招牌挂又是價高者得的造地王機制，因此，地王無非是大王、小王罷了。

地王現象的本質有二：

一是土地供不應求。近3年在上海有過開發項目的房企有295家，近五年上海每年供應住宅用地規劃可建面積約1400萬平米，假設每家房企只有2個項目，每個項目只有10萬平米，而項目最多的房企有86個項目、貧富不均，沒項目的房企不搶地怎麼活啊。

二是錢不值錢。雖然大家都覺得這塊地110億是個天文數字，但是，也許過不了多久就會發現，其實什麼都沒有做，這塊土地的價值就變成150億了，因為那時M2也可能到了200萬億元了，那麼如果這塊地賣不到20萬/平米，怕是有人要説：真糟蹋了這塊黃金寶地。

當然，對於敢拿地王的房企，房價不是問題，問題是現金流。因為短期無法銷售，長期持有部分不能迅速脫手，現金流可能不足以覆蓋成本，必須要預防現金流斷流。有人説項目週期長、財務成本高，其實財務成本不是問題，只要價格能夠兌現，成本永遠不是最大的問題。

未來上海會不會出臺地市調控政策呢？ 可能的。

抑制土地資産泡沫的路徑只有兩條：

1）要麼增加土地供應，這是解決供求失衡的最根本辦法。三四線城市土地供應充足，哪怕大水漫灌，也不會搶出多少地王。

2）如果上海不能增加土地供應，就只能調控貨幣資金。但是，貨幣超發不是上海市能管得了的，上海能做的就是提高土地競拍的資金條件，包括提高競買保證金、縮短一次性付款時間（中興地王要求30日交清全部土地價款）、也來現房銷售，這樣一來，如同快速上漲的房價擠出剛需一樣，資金實力小的房企再也沒有機會逗留上海灘了，很快，上海能剩下的房企大概不會超過50家了。以後拍賣土地，肉少狼也少了，地王或許也會少了。

不僅是上海，很多省市出臺了提高行業集中度、提高土地競拍的資金條件，如廣東、福建、河北、成都等省市都明確提出“鼓勵房地産企業兼併重組，提高産業集中度”，安徽、南京、蘇州分別將土地出讓價款首付比例提高到50%、60%，深圳、蘇州提高商品房預售門檻，蘇州繳納全額土地出讓金時間縮短到2-3個月，上海縮短到1個月，這也許是地方政府在擠出競爭者數量上所能做的。

超發貨幣如大水漫灌正在流入熱點和新熱點城市，防止一線城市地王潮漫向更多的二線城市、“抑制普遍性資産泡沫”的金融辦法是：

1）定向加息、提首付；

2）收縮貨幣供應。

目前當然不可能全面加息，但對房地産的開發貸定向加息、對熱點城市的按揭貸定向加息和定向提高首付比例或是可選項。定向壓縮對房地産的資金通路、減少流入房地産資金，適當收縮貨幣供應或是必選項，權威人士發聲之後的4月M2增量已出現過負值，政治局會議後的7月M2增量也急劇減少，雖形似去年三季度，但絕不神似。

大風將起未起之時，房企需要警惕政策釜底抽薪！盯緊央行的一舉一動，萬不可掉以輕心，再好的黃金地王也要掂量掂量了。

來源：歐陽先聲微信公眾號