原標題：新城控股高級副總裁歐陽捷：2018年房地産行業是“大穩小亂”的一年

今日下午，由人民網主辦的第四屆房地産價值峰會在人民日報社新媒體大廈1號演播廳舉行。本屆峰會以“新時代、新生態、構築美好生活”為主題，探討在住房制度改革、長效機制建設過程中，房企如何增強使命感與競爭力。

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在發表“未來五年房地産業大趨勢”的主題演講時表示，未來五年，住房市場將進入一個新時代。過去的房地産週期論不再成立，未來的長效機制會保證整個房地産市場保持相對平穩。

歐陽捷認為，2018年是“大穩小亂”的一年，房地産市場不會大起也不會大落，房價不會暴漲也不會大跌，因此是“大穩”。“小亂”指不同的區域範圍內政策是不同，所以看起來會眼花繚亂，但是總的來講調控就是控制和調整，在這個區間內保持相對平穩健康發展。

關於未來的住房市場，歐陽捷認為有三個典型特徵。第一是非都市圈的城鎮化已經接近尾聲，房地産將慢慢歸於平靜；第二，環都市圈的周邊中小城鎮未來會獲得一個新的增長機會；第三是人民的住房面積不平衡。

具體而言，歐陽捷舉例説，非武漢的都市圈，它的土地成交是逐年下降的。這種趨勢可能從側面印證了目前的房地産發展模式是難以持續的。廣東除了廣深地區之外，其他地方也基本上趨勢是下降的，成都之外的非都市圈也是在趨勢性下降，這種趨勢性下降導致他們未來很難得到繼續的增長。

他認為，都市圈的中小城鎮還是有非常大的機會。全世界所有的人口都在向大城市集中，包括大城市周邊的中小城市集中，城鎮化雖然已經接近尾聲，但是都市圈將成為城市化的新引擎。

黨的十九大報告明確指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

歐陽捷指出，不平衡實際上也包括住房面積的不平衡。越是發達的地區，每人平均住房面積越少，而不發達地區反而每人平均住房面積越高。

“這是房價造成的。”歐陽捷指出，中小城鎮住房面積已經基本滿足，發達地區需要去補短板，在一些非都市圈的中小城鎮，面積性的改善需求和剛性需求其實已經基本得到滿足，他們所需要做的是品質性的改善需求。

另外，2016年-2017年，一線城市、二線城市，甚至三、四線城市房地産發生了很大的變化。

歐陽捷認為，三四線城市這波熱浪持續不了很久，因為成交量的大幅增長並沒有使他們的土地供應大幅反彈，這就意味著它的需求是不可持續的。當然隨之而來帶來一個新的問題就是這些城鎮的土地市場將不可持續，而帶來的土地財政就難以持續了。

歐陽捷建議，可以把這些城市的庫存做一些去化，但是最重要的價值是在於能夠穩定住這些地方的房地産投資，使得整個房地産大勢往下走的過程當中能夠穩定住整個房地産市場，這是未來縣城和非都市圈的中小城鎮需要特別警惕和防範的。