傳統的樓市銷售旺季“金九”即將結束，但從北京樓市的成交量來看，無論是新房還是二手房，與8月份相比均出現了小幅回落。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向《證券日報》記者表示，預計9月份全月北京新房和二手房交易總量將與8月份基本持平。不過，從統計數據來看，北京樓市“金九”成色不足，與8月份相比，今年的“金九”出現房價漲幅超過成交量漲幅的局面。

由此可見，北京“金九”期間並未如市場預料般成交量猛增，相反，據記者了解，部分房企甚至面臨無法完成全年銷售任務的壓力，大型房企也為了提高利潤，正在加緊推高端項目入市銷售。

“金九”房價漲12%

據亞豪機構統計，截至9月27日，北京共成交商品住宅（不含保障房與自住房）5612套，成交面積64.31萬平方米，環比上月同期分別減少27%、22%。與此同時，9月份商品住宅成交均價為31047元/平方米，環比上漲12%。

亞豪機構市場總監郭毅認為，隨著房地産市場數十年的快速發展，以及近年來保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續減少，潛在供應減少，大量房企不得不選擇控制供應節奏，因此今年以來月度供應一直難以突破，“金九”也不例外，而供應的減少勢必會影響成交的走勢，這是導致“金九”黯然失色的主要原因之一。

面對這種價漲量跌的市場局面，胡景暉認為，隨著“330新政”以來一系列利好政策落地，其對樓市的刺激效應正在逐步減弱，北京樓市其實在7月中下旬開始已經出現降溫勢頭，與二手房市場相比，新房項目由於供應萎縮、更遠郊化，更中高端化，使得新房成交量的跌幅更加明顯。

無獨有偶，中原地産首席分析師張大偉也表示，北京樓市9月份目前成交低迷的主要是因為8月份的供應量減少，另外也與小長假導致的簽約延緩有關。

從供應端來看，胡景暉表示，2015年8月份-9月份，北京新建商品住宅新增供應持續萎縮，由此前6月份-7月份間的月均1.4萬套，大幅萎縮至9月份的不足6000套，新增供應量大幅萎縮。

此外，據中國指數研究院監測數據顯示，9月14日-20日，十大重點城市共推出15263套房源，開盤價格平均漲幅為5%。

值得注意的是，據統計局數據顯示：在8月份房價指數中，北京新建商品房指數明顯分化，90平方米-144平方米的中等戶型漲幅只有3.6%，小戶型更是同比下調，而144平方米以上的新建大戶型價格同比漲幅高達9.3%。

對此，胡景暉稱，由於近兩年土地價格高漲，使得新房新增供應項目也越來越偏高端化，這也是導致北京新房成交均價出現了明顯上漲的重要原因。

加快推盤搶收

實際上，多位業內人士也均認為，借助於一線城市房價的快速回升，開發商業績得到拉動。鋻於此，房企在一、二線城市的推盤意願更強，甚至這也將成為房企是否能完成年度任務、控制住經營利潤的重要支撐。

“目前房地産市場政策的持續寬鬆，以及成交的不斷回升是吸引開發商不斷推盤銷售的重要原因。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示，以北京市場來看，高端項目入市意願持續高漲。

根據亞豪機構統計數據顯示，2015年10月份，北京商品住宅市場預計將有36個項目入市，這是開盤項目連續第3個月維持35個左右的高位。

“上市房企為了完成年度銷售任務，正在加快項目在 金九銀十 期間的入市節奏，搶奪市場份額，因此集中供應較為明顯。”有市場人士稱，尤其高端項目的銷售可拉動房企利潤率。

正如上述人士所表示，在北京預計10月份入市的36個項目中，預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個。而據《證券日報》記者了解，萬科、龍湖等開發商都在積極籌劃高端項目的入市。

《證券日報》記者實地探訪幾個高端項目獲悉，除了剛剛推出位處西三環的龍湖西宸原著，業內推測其叫價將達15萬元 平方米的平層豪宅之外，作為東壩板塊的首個高端項目首開龍湖·天璞也正在籌劃入市，業內預計其售價將超過8萬元 平方米。據記者了解，不僅是龍湖，恒大、保利、首開等多家龍頭房企在近兩年相繼在東壩拿地，地塊成交樓面價達到5萬元 平方米以上。無疑，東壩馬上將成為北京中高端産品主要供給區域，同時也會成為北京新興的豪宅區域。

而萬科的老牌高端項目五礦萬科如園也正將樓王推向市場，據該項目行銷負責人向《證券日報》記者透露，樓王多為260平方米和315平方米兩大戶型，銷售價格將達到7萬元 平方米，而今年五礦萬科如園或將晉陞為單盤累計銷售額超過100億元的大盤。

對此，任啟鑫認為，進入9月份之後，整體高端市場成交活躍度提升，房企在提升利潤水準的訴求更加強烈，這也是加速推出高端項目的重要拉動因素，但高端項目佔比的不斷上升，也將拉動北京商品住宅價格再上新臺階。

無獨有偶，張大偉也認為，房地産市場依然面臨巨大的托底蓋帽風險，要避免一、二線城市房價上漲失控，同時避免三、四線城市樓市跌入深淵。

（來源：證券日報）