今年以來，隨著銀行間和交易所市場對房地産企業陸續打開融資大門，房企這一曾經的債市棄兒，開始逐漸成為債市寵兒。而這一進程，在公司債新政後，被大大加速。

9月25日，萬科公司發佈公告稱，發行第一期5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.50%，創同類房企發債利率新低，利率水準則比肩同期限國債。就在上周，上海世茂建設有限公司（下稱“世茂建設”）發行的第一期60億規模公司債，票面利率為3.9%，亦為彼時最低發行利率。

“房地産公司無疑是這輪股市最主要的直接受益人，因為融資成本較過去大幅降低，可以用新的融資置換過去通過信託、銀行等其他渠道的高成本融資。”北京某券商固收分析人士向21世紀經濟報道記者表示，此輪房企發債潮，在形式上“有點類似地方政府通過發行地方債置換其他融資。”

“如果單純從市場的角度來看，目前高資質房地産公司的發債利率4.5%-5.5%算比較合理。”多位市場人士對21世紀經濟報道記者表示，個別房地産企業的“利率競賽”存在銀行與房地産之間私底下的利益交換，而房企則“可以通過在公開市場壓低利率，進而獲得與其他融資渠道的談判籌碼。”

發行利率“國債化”之謎

9月17日，世茂建設3+2期限結構的60億元公司債發行，票面利率3.9%，利率水準堪比國債，為彼時同類房企最低水準。

該債券發行的消息甫一齣現，記者便從多位知情人士處了解到，該債券存在發行人與銀行之間私底下的利益互換。

“世茂找了本地不少銀行，提出投標3.9%，銀行在購入債券後，再以4.5%左右的價格賣給其他投資者。”一位知情人士告訴21世紀經濟報道記者，中間大約1.5個百分點的成本，世茂建設“回頭以其他業務返還相應比例的差額。”

“他們領導説了不但要發行成功，而且要發得體面，雖然在地産公司裏發得算晚的，但一定要發到最低，一定要發到4%以下。”該知情人士表示，世茂建設這一做法並非孤例。

但這一説法並未得到世茂建設方面的證實。據21世紀經濟報道記者了解，房企此舉對市場的影響，對債券市場本身的影響並不大。

上海某券商公司債業務人士向記者解釋稱，該降低發行利率的做法對未來同類房企發債的“真實利率”水準産生的影響有限，“最多給發行人一個壓迫主承降低利率的證據，但如果你找不到人接盤，就別想跟別人一樣的低利率。”

儘管對公司債市場影響有限，但這卻對其他融資渠道産生了實實在在的短期影響。

北京某信託公司經理告訴21世紀經濟報道記者，一家近期以低利率成功發行公司債的地産公司，在與其談合作時，以該筆公司債作為籌碼，要求信託公司降低融資成本的同時，豐富融資的方式，“但提出來的利率確實太低了，越來越難做。”