城鎮人口的增加，首先帶來了需求的增加，特別是住房這一基本需求。中國房地産市場發展，首先集中在滿足城鎮戶籍居民住房改善方面。這也導致很多人依據城鎮戶籍居民的住房情況判斷中國房地産市場的供求關係。
這一靜態的、不考慮中國城鎮人口特別是戶籍人口變化的思維模式，往往會得出中國城鎮住房供給已經平衡甚至過剩的結論。有些不負責任的分析，甚至認為中國城鎮空置住宅已經達到6400多萬套。
如果考慮人口城鎮化進程的持續推進，則結論會完全不同。按照常住人口城鎮化率達到70%，考慮人口增長因素，中國城鎮常住人口將超過10億人，較2014年至少增加2.5億人。如果每人平均住房面積按照35平方米計算，至少需要77億平方米的住房；如果按照每套100平方米計算，約為7700萬套。此外需要注意到，常住人口流動性比較大（中國目前流動人口為2.5億余人），對住房的需求不夠穩定，這也是中國城鎮住房需求壓力相對較小的重要原因。
如果按戶籍人口城鎮化率達到70%計算，未來中國城鎮戶籍人口至少還要增加5億人。即使考慮其中作為常住人口在城鎮有住房的因素（一般是租房，而且條件較差），其住房需求增長也會非常巨大。此外，還要考慮到住房品質和配套水準提高、城鎮佈局調整、住房翻新改造等因素。
綜合看，那種認為中國城鎮住房嚴重過剩、房地産業將出現巨大債務風險的觀點，是經不起推敲的。中國城鎮化的推進，將帶來巨大的市場需求，對中國經濟持續發展形成有力支撐。
（作者係國務院發展研究中心研究員）
（來源：經濟日報）
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