著名經濟學家、國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群

地産中國網訊 2015年12月8日下午，由中國網際網路新聞中心•地産中國網主辦的“第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。

論壇現場，著名經濟學家、國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群教授就“十三五期間的經濟發展與房地産業的轉型調整”話題做主題演講。他在演講中指出，中國經濟在過去的十年裏出現了一個重要變化，就是增速放緩。中國經濟不會陷入負增長，不會硬著陸。而房地産投資增長持續下降的態勢也有望在明年上半年結束。在此基礎上，基礎設施投資增長趨向加強，整個經濟的增長持走穩態勢，無論是穩定消費，還是穩定投資，效果都比較顯現。

“房地産的發展，會迎來一個市場發展環境的改善，當然，內部的調整洗牌在明年還會進一步的發展。整個房地産發展的模式，從過去的大量建房，解決有沒有的矛盾轉向更精細化的建房，或者是更合理的佈局，更高水準、更綠色、更清潔的方向發展，其中，房地産的發展和金融的關係更緊密。”張立群説，我們仍處在大有作為的重要戰略機遇期，現在的矛盾和問題比較多，但是階段性的，通過新型城鎮化，國際金融危機之後，各個國家不斷調整，最後會走出來。

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【圖文直播】第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜發佈

以下為現場實錄：

張立群：各位來賓、女士們、先生們大家下午好，今天是我們地産中國論壇的第七屆，在這個論壇上，前面我們看到了全國工商聯地産聯合會的秘書長，包括謝總都談了相關的情況。房地産的發展應該説從今年來看，轉好的跡象比較明顯。所以在這樣的背景下，我們看到了中國經濟現在這樣的發展和整個房地産的發展，整個“十三五”期間怎麼看，我談一些個人觀點。

第一個，我們看中國經濟在過去的大概十年左右，出現了一個重要變化，就是增速放緩。主要就是從兩位數的高增長調整到8%以下的中高增長，而且在2012年之後，當經濟增長在8%以下的時候，這樣一個下行的態勢還在發展。2012年的時候經濟增長7.7%，2014年的時候降到7.3%，今年第三季度降到6.9%。另外我們從最近的一些指標來看，比如説從工業增長，十月份是5.6%，比九月份降低了0.1個百分點，11月份製造業的採購經理人指數是49.6%，比10月份降低了0.2個百分點。另外我們從整個投資情況來看，一到十月份投資同比增長10.2%，這個增速比一到九月份下降了0.1個百分點。

在這個背景下，我們怎麼看2016年中國經濟增長走勢。我認為明年的增長應該是穩定的，2012年開始的穩增長是著力於防止經濟增長過渡下滑，這樣的一個作用方式和2009年之後的所有計劃有明顯區別。我個人感覺所有計劃更像一個西醫療法，通過比較大力度的發債和發貨幣來支援政府投資的擴張，包括中央政府兩年四萬億的投資，包括地方政府大概超過十萬億的投資。

因此我們整個投資的規模在2009年到2010年有一個比較明顯的擴張。從政府主導的基礎設施來看，我們可以看到，在2009年的時候，基礎設施投資增長超過了50%，這樣一個變化確實對整個內需的增長産生了強勁的支援。內需增長加快之後，來自於各種投資定單帶動了重化工業開工水準提高，一定程度上抵消了外貿出口加工企業開工率下降對經濟增長的負面影響。所以整個經濟增長在2009年之後，應該是穩定在9%以上。

但是這樣一個通過發債、發票子支援政府投資的政策模式，確實帶來了政府的債務壓力，也帶來了通貨膨脹的壓力。我們看這個穩增長政策，強調長短結合，標本兼治，因為不再搞大水漫灌，不再搞大力度的政府開支的擴張，也不再搞大力度的貨幣政策的擴張，而是保持宏觀經濟政策的穩定性，通過這樣的財政政策，貨幣政策的穩定來支援我們國內需求的穩定。

這個效果我覺得是像中醫治療，雖然見效慢，但是這個效果會持久，也正是因為見效比較慢，所以一直持續了四年左右，到今年目前為止，我們對穩增長的效果逐步的改變，第一個改變就是消費，2011年到2015年社會消費品零售總額同比增長率都保持在兩位數，沒有出現換擋的跡象，應該説增長基本平穩，這個變化和工業的變化就形成了一個比較明顯的反差。

工業增速換擋很明顯，但是我們看到消費增速換擋不明顯，這表明瞭穩增長的政策實際上把著力點更多的放在了消費方面，因為國內需求是兩個組成部分，一個是投資，一個是消費。投資見效快，但是投資容易形成很多的産能過剩，容易形成後續的社會再生産迴圈的很多矛盾，但是消費不會出現這樣的問題。當消費持續穩定增長的時候，消費這個定單的穩定實際上帶動的生産不會出現持續的産能過剩。

我們看到消費的增長，應該説對經濟增長的支援還是非常重要的，中國的人口在去年是13.64億，我們説十幾億人，大家日常生活採購水準沒有明顯下降的時候，形成的訂單總規模這是相當大的規模，去年的社會消費品零售總額28萬億，而且這只是終端需求。你買一個電冰箱，他買一個電視機，買一個洗衣機，他終端需求帶動了中間的需求，也是比較多的。

如果把終端需求加上帶動的産業鏈所形成的中間需求，那這個規模就相當大了。去年我們的名義GDP63.6萬億人民幣，按照國家統計局測算，GDP增長當中消費的貢獻達到51.2%，去年我們的GDP增長的7.3%當中，3.7個百分點是消費貢獻的。

所以現在我們説中國經濟不會陷入負增長，中國經濟不會硬著陸，我們的底氣從哪來，首先就是最近幾年我們確保基本民生，我們十幾億中國人生活基本正常，這個生活正常帶來的各種採購訂單，食品工業、飲料工業，紡織服裝、家電、電腦、旅遊、汽車，包括餐飲多個方面。

所以我們看到今年的雙十一，電商的銷售額一兩天接近1000多億，我們今年十一長假期間旅遊是相當活躍的。今年的一到十月份網上銷售額同比增長34%，今年十月份餐飲業的零售額同比增長12.4%，我們看到困難企業增加了不少，但是困難家庭並沒有明顯增加。我們現在看到的，我們出門，包括旅行，包括在餐館吃飯，網上購物，小區裏面看到的各種快遞員，我們總是感覺到人的活動，人的日常生活的活動並沒有出現塌陷。

而這樣一個結果，對我們增長的穩定形成了大量的有效訂單。因為社會生産就是分成兩部分的，一部分是生産資料的生産，一部分是生活資料的生産，生活資料的生産是最基礎的，生産資料的生産是為了把生活資料的生活達到更高的水準做的一系列的準備。所以我們説生活資料的生産的穩定，帶動的各種中間需求的穩定，就會支援中國經濟增長有一個底部，這個底部不是負增長。

所以我們説穩增長，經過幾年的努力，首先是在穩定消費方面取得了重要的成效，這個成效對於我們整個增長穩定發揮了重要作用。所以這使我們看到的，2012年政治局提出了三個原則，宏觀經濟政策穩，微觀政策要活，社會政策要托底，通過社會政策的作用托底基本民生。在複雜的形勢下，我們首先保證基本民生盡可能的不受影響。所以我們就是在兩個方面，精準就業，精準扶貧，通過政府在穩增長的底線就是保就業，現在還有7%的增長，這個對的就業非常重要，再加上我們的增速換擋，主要集中在第二産業，工業製造業，容納就業最多的第三産業發展平穩，主客觀條件綜合起來，最近幾年的就業形式是平穩的，今年一到九月份城鎮新增就業1066萬人，這次歐洲的南難民潮幾百萬人把德國、法國壓的夠嗆，每年中國的城鎮就業上千萬人，這樣的量對人民的生活必然帶來穩定的支撐作用，三口之家找不到工作，對這個家庭的收入影響就非常大。所以我們説就業穩定對居民收入的增長這是一個基本的支援因素。

再加上我們的精準扶貧，最近幾年困難的形勢下，政府採取了很多的措施脫貧，2013年實現脫貧1650萬人，2014年1232萬，再加上對城市困難群體的支援，一個是托底線，一個是保就業，這兩個方面的效果，使得形勢錯綜複雜的時候居民收入增長基本平穩。

所以今年一到九月份，城鄉居民每人平均可支配收入同比增長7.7%，比GDP高出0.8個百分點。所以我們看到十幾億中國人生活基本正常，這是政府的努力和客觀上有利條件的支援形成的基本結果。

這樣一個消費的穩定，以及消費穩定所支援的經濟增長的穩定是可持續的，這也是穩定增長的一個重要的成效。

當然了，我們説政府重視消費的同時也沒有忽視投資，我們一直把投資作為穩增長的關鍵因素來抓。政府最近幾年穩投資方面，首先是基礎設施投資方面，從所有計劃徹出，基礎設施投資增速大幅度的下降，圍繞著穩增長的新目標，2012年之後，基礎設施的投資增速開始提高，直接的表現就是國家發改委對重大建設項目審批的進度明顯加快，各種資金的保障支援力度明顯加大。所以我們看到2012年一直到今年，基礎設施投資的增長基本是穩定在20%左右，跟過去的50%以上的增長的適度性明顯提高，而且基礎設施方面經過我們幾年的不斷開拓，基礎設施投資可做的事情太多了，比如説新興城鎮化，我們要解決城市之間的互聯互通，解決地下設施缺位，大城市一下去就看海，現在要建設地下廊道，海綿城市，要把污水、垃圾的處理能力大幅度的提高，新的城鎮化帶來的基礎設施建設任務明顯增加，在這樣的基礎下，加上我們資金方面的摸索，PPP效果不是很明顯，但是經過摸索之後，地方債的置換，還有政府和銀行之間的融資模式，這個融資從地方債的方式存在，而地方債經過對項目的審查、評估進一步的嚴格，對地方政府的還款能力的評估嚴格，完全可以作為長期建設債轉變它的性質。

在這樣的背景下，人民幣存款136萬億左右，一到十月份全國固定資産投資規模43萬億，資金方面的問題正在尋找出路，在這樣的背景下，再加上我們這樣一個幹部隊伍的建設，包括問責制度，包括一些鼓勵、獎勵制度的不斷的完善，我想下一步基礎設施投資，隨著“十三五”的開局，增速有望提高。

另外一個積極的變化就是房地産，我們看到中國的房地産今年在回暖，三月份之後銷售形勢持續好轉，今年一季度城鎮商品房的銷售面積同比負增長9.2%，一到十月份同比正增長7.2%，房地産銷售形勢回暖。我想主要兩個方面的原因，第一個方面是中國的城鎮化，現在很多人分析局限在現有的城市人口，或者是戶籍人口分析房地産的供求關係，我認為這個是不全面的。因為中國現在這個城鎮化還是在持續推進當中，比如説去年我們按照常住人口計算城鎮化率54.77%發達國家都是在70%以上，如果我們達到了70%，未來城鎮常住人口還要增加2.5億多。如果每個人按照現在城市戶籍居民的住房水準保障住房，每人平均34平米，大概需要70多億平米。

如果現在按照每套住房100平米，就是7000多萬平米，現在城鎮的全部的存量房2.2億套，整個的城鎮的住房需求如果考慮到城鎮化，這個前提是非常大的，的再加上戶籍人口的城鎮化率，去年是35.9%，如果也達到70%，那麼城鎮戶籍人口要增加將近五億人，而現在的城鎮的非戶籍人口住房水準比較低，租房為主，而且很多住在城中村，地下和半地下，北京有一百多萬人住在半地下，而且北京的蟻族依然存在，在昌平一個村租房的大學生九萬多人，在這樣的大背景下，今後城鎮人口按照戶籍人口增加到總人口的70%的時候，那個時候住房的需求會大幅度的增加。

現在我們看到中國房地産市場的回暖，很重要的就是隨著城鎮化所形成的剛需的買房需求，城市裏面年輕人在增加，成功的年輕人在增加，這樣的變化，這樣的需求是在持續增加的。

在這個需求增加的時候，另外一個條件就是前面大家談到的金融，買房子剛性需求的時候離不開金融的支援，年輕人的優勢是很長時間可以還款，但是我現在的支付能力不高，所以去年以來對於按揭貸款的政策調整，認貸不認房，包括今年北京買第二套房子首付比例也可以下降，去年到現在六次降低存貸款利率，現在房價收入比是十年以來最低的水準，這個時候肯定是賣房最好的時候，跟中國的城鎮化結合，跟政策相結合，房地産市場的回暖是不可避免的。

而這個回暖主要集中在大城市，原因就是我們的城鎮化的矛盾，大家看到了，各自為政的發展導致現在的城市走在最前列的大概就是20多個大城市，但是現在的問題是大城市裝不上，中小城市人們又不願意去，這恰恰是我們新型的城鎮化要解決的主要的問題。就是大中小城市聯合城市群一起發展，解決這個矛盾。當然了，這需要時間才可以見到效果。

在這樣的過程中我們可以看到，房地産的發展現在大家都認識到必須集中在大城市，所以隨著2009年之後，造城運動，很多開發商到中小城市之後，導致很多存量房的積壓和困難，實際現在房地産經過了一輪調整，現在的開發商都在圍繞大城市發展，現在的大城市拿地難，這也是制約的因素。但是我們説大城市銷售形勢的好轉帶來的利好是非常重要的，大城市帶來的資金和中小城市不一樣，北京賣一套房子幾百萬資金，你在一個縣級市同樣面積的住房最多幾十萬的資金。所以我們説在大城市今年以來銷售形勢的全面好轉實際上支援了開發商資金面的好轉，中小開發商的困難是比較大的，這也是洗牌的現象之一。我們看到房地産開發商不少在大城市，特別是一線大城市，當樓房銷售形勢比較好的時候，拿地的活動建房的活動開始回復。

按照過去的經驗，房地産銷售指標好轉半年以後，房地産的投資指標就有跟隨的變化，我們的造城運動形成的存量房比較大，但是大城市的存量房的消化已經有顯著的進步，積壓的不是很明顯了。在這個基礎上，大城市房地産開發建設主導的房地産的投資的恢復，我認為現在已經開始見到苗頭了。

房地産投資增長持續下降的態勢有望明年上半年結束。在這樣的基礎上，基礎設施投資增長趨向加強，整個經濟的增長走穩的態勢比較明顯，無論是穩定消費還是穩定投資的效果都在非常明顯的顯現出來。大家説今年的經濟增長在下降，降到7以下，今年很大的問題就是出口，實際上出口在年初的時候大家估計和去年是相當的，去年增長4點幾，大家認為今年也是5%左右，但是今年一到十月份，出口負增長的水準進一步加深，而且國際貿易量的增長降到2%，前幾年都是7%，這些變化都值得我們思考，貿易保護主義的抬頭，包括世界經濟格局的深入的調整帶來了很多新因素，我們需要再觀察。

出口作為不確定的因素，對今年的影響還是比較大的，這都是值得關注的。因為我們穩增長政策效果還是集中在國內的需求，外部的需求我們作用有限。

經過2008年以來，我們需求結構的調整，更多的轉向依靠國內需求，出口對經濟增長有影響，但是影響現在越來越小。所以在這樣的基礎下，我們的基本觀點2016年中國經濟是平穩開局。低開穩走。

房地産的發展，我想會迎來一個市場環境，發展環境改善，當然了，內部的調整洗牌在明年還會進一步的發展，整個房地産發展的模式，改變，從過去的大量的建房，解決有沒有的矛盾轉向更精細化的建房，或者是更合理的佈局，更高水準的發展，更綠色，更清潔的發展，在這個裏面，房地産的發展和金融的關係更緊密，如果沒有金融的支援，你在地域之間的調整，這麼大的資金量很難調整得動。

所以房地産的佈局調整，發展模式的調整就是需要金融的介入，金融的支援，但是最關鍵的還是要把房地産自身的發展模式加一個根本性的改變和提升。

所以在這樣的基礎上，整個“十三五”的發展，我認為中國的發展，第一個市場需求潛力巨大，包括城鎮化包含的潛力，包含産業結構升級帶來的潛力，包括區域經濟協調發展的潛力，也包括全民共用，第一收入群體，收入水準提高帶來的需求潛力。中國的發展仍然處在社會主義初級階段，我們的主要矛盾仍然是人民群眾日益增長的物質文化需求和相對落後的社會生産力之間的矛盾。所以我們仍然要通過改革進一步的解放和發展社會生産力，無論人員、資金方面都是基本問題，沒有出現大的改變。

人力資源來看，我們去年15到64歲的勞動年齡人口10億人，全國的城鎮就業3.9億人，從這樣的數字比較來看，中國現在不缺少勞動力。再加上我們的人口政策也在調整，中國的發展未來不缺少資源，特別是人才資源。

第二個中國的儲蓄率一直穩定在40%以上，這比發達國家高一倍都不止，現在人民幣存款餘額136萬億左右，所以我們的發展不缺資金。還有我們的技術方面引進技術的環境，隨著整個的國際市場更高水準的對接，包括自貿區的試點，包括我們現在負面清單，國民待遇這樣的市場管理模式要全面實施。所有的這些都意味著技術要追隨利潤的流動，未來我們的環境會進一步的改善，加上我們自主創新，研發方面投入的力度不斷加大。

因此我們的發展也不缺乏技術，應用技術的支援。

所以，中國的發展要市場有市場，要人有人，要錢有錢，要技術有技術，和平發展的時代主題沒有變，中國經濟發展仍然處在大有作為的重要戰略機遇期，這個判斷沒有變，基本條件都存在。

所以這次五中全會對全面小康的任務沒有放鬆，兩個翻番，“十三五”期間年年增速不能低於6.5%，中央對中國經濟的發展是有信心的。第二個方面，質的方面提出的要求更多包括國民素質，環境品質，各方面的制度更加成熟。

在這樣的背景下，整個“十三五”期間的發展形勢已經看的很清楚了，我們仍然處在可以大有作為的重要戰略機遇期 ，現在的矛盾和問題比較多，但是是階段性的，通過新型城鎮化國際金融危機之後，各個國家不斷調整，最後會走出來的。我們説“十三五”期間的形勢我們要充滿信心。

第二個，任務也是明確的，就是這五個方面的發展目標已經提的很清楚了。

第三個，戰略方針也是很明確的，就是我們講的五大發展理念。要創新，協調，綠色、開放和共用。所以在這樣的背景下，我們從房地産的發展來看，也面臨著很多新的機遇。比如説以人為中心的新型城鎮化，這個給我們房地産的發展帶來更高水準的市場需求，帶來更好的發展建設環境。第二個，區域空間佈局的全面調整和優化，面對兩個百年，特別是中國夢，我們現在在佈局長遠的城鎮，包括基本農田，各種生態環境更合理的利用，也給房地産的發展帶來很多的機會和空間。

也包括綠色發展，使我們整個房地産的發展可以向迴圈，包括節能等等多個方面轉變。

還有一個方面，共用發展，房地産未來的發展要更多的關注進入城鎮的這些年輕人，關注剛性需求。

在這樣的基礎上，我覺得推進以人為核心的新型城鎮化，提高城市規劃建設管理水準裏麵包含著很多新的機會。在堅持綠色發展方面也包含著很多的新的發展機會。共用發展方面，政府的公共服務水準會不斷提高，全面提高，它會使我們的房地産發展的城市環境進一步的改善。由公共服務所保障的這些社會環境會進一步的改善。

所以我想房地産的發展確實面臨新的時期，正在開啟新的一輪更高水準的發展，在這樣的基礎上，在座的各位應該充滿信心，應該是做好充分的準備，就是要攻堅克難，把握新的更高水準的發展機會。