酆峰：下面進入對話環節。

原來的主題是想投資人談一下對美國市場的認識和看法，我們可以稍微的轉換一下話題，因為去年，尤其是二期基金對民生來講是一個非常大的一步，可以郎總介紹一下，民生做出投美國的房地産從戰略上來講是怎麼樣的考量?

郎斌：我們和全聯房地産商會共同合作做二期基金，這對我們來説確實是一個戰略性的嘗試。民生私人銀行部和我們地産金融事業部合作做這個事情，地産金融事業部的戰略思考是因為他們對公客戶，這些最大的開發商，他們都在大踏步的拓展全球性的業務，剛才幾位演講嘉賓都已經提到了，所以很多公司不僅僅是思路，而且付諸了實施。從私人銀行部的角度來説，我們面臨一個大的戰略趨勢是中國廣大的私人銀行客戶，他們也在大踏步的走出去，無論是對資産處於全球化配置的考慮，還是由於孩子的教育、移民的實際需要，他們也在尋求風險可控的産品，能夠幫助他們在海外做一些投資。這個機會來了以後，這方面的思路有很多國內的金融機構在找我們合作，我們最終選擇了全聯房地産商會，也是因為一句俗話，不怕神一樣的對手，就怕豬一樣的隊友。我們現在合作的兩個大的合作夥伴，一個是全聯房地産商會這個團隊，另外在美國的lenner，我們也比較信任，這麼大的開發商可以幫助我們規避掉一些道德風險方面的問題。這次我們吃螃蟹不是簡單的抓起來就吃的，這個基金經過了民生銀行私人銀行內部嚴格的風險控制流程，首先經過了總行的創新産品的委員會，這是總行級別的審查。之後又通過了私人銀行産品風險委員會的審查，在此基礎上我們經過法律合規和適銷性聲譽風險的管控之後才做出了這麼一個審批的決定，經過前期大約將近一個季度的精心準備，現在順利了完成了二期的募集，所以我們也有信心。聶會長剛才的講解裏面非常詳細的把整個投資模式，尤其是標的資産的風險和收益的情況給大家做了介紹，所以我們相信這個模式，投資一個實實在在的美國公寓資産，對於私人客戶來説，考慮風險後的收益是非常可觀的。

酆峰：這個産品是私人銀行部作為執行單位，郎總是風險管控的專家，從風險的角度，因為您自己對美國市場比較了解，自己也已經對美國投資各方面有了比較深的研究。去年我們組織民生銀行做了一次考察，您在去以前和去以後在風險上會不會有一些顧慮，去之後是不是解答了你的一些問題。

郎斌：我看到有兩塊兒地在那兒放著心裏就踏實了。這之前我們溝通大致的投資標的資産，包括預期回報，我們看了以後心裏還是比較有數的，實地去看了看還是印證了我們之前的想法，在美國投資最大的好處，和國內相比絕大多數事情都是非常透明，非常清晰的，沒有亂七八糟的不確定因素和風險，這也是我們願意作出嘗試的原因。

酆峰：剛剛也提到過，由民生銀行介入，由人民幣投到海外的方式也是首次的嘗試，很高興我們成功了，在這裡面也牽扯到不光是美國的法律，不光是中國的法律，因為我們是通過第三國的基金投出去的，所以在法律架構的設計上有很多要解決的問題。姚律師可以介紹一下，在公司整個投資架構的法律架構設計上，中倫是大家所熟悉的有實力的法律事務所，可以想大家介紹一下國際基金的法律架構需要解決的一些問題。

姚平平：很高興今天來參加Elite基金的發佈會，我是中國香港的，我們做海外基金做了很多年了，Elite是做美國房地産投資，大家也看到了，我們之前做的比較多的是像凱雷、天使、中信、中基，他們在中國境內也投入了很多基金項目。他們來到中國的時候，要符合中國的規管，當時國內的朋友看到了一堆錢過來了，你看到摩根斯坦利的錢過來了，凱雷的錢過來了，買了一棟樓，這些錢不是他們的自有資金，主要是在凱曼做一個虛擬的基金，他們的基金法比較完善，也沒有稅。大家跟海外基金打交道很多年了，就像我們説的不管是凱雷、黑石、摩根斯坦利，當他們進入中國的時候，他們的錢也是從凱曼募來的，從各種各樣的投資者那裏募來的，長期以來我們和國外的投資者設立海外基金，Elite還是很創新的，我們幫Elite做完了之後還寫了一個案例報告，我們自己覺得非常興奮，一個比較國際化的團隊按照國際慣例投了一個美國的項目，LP背景來自於中國，從我們律師的角度，合規性的私募發行，不管在中國要有怎麼樣的合規性，在香港進行私募發行有什麼樣的規定，在其他的地區進行私募發行有什麼樣的規定，這是我們要考慮的。另外，怎麼樣把錢募到，每一支基金都有自己的DNA，我們作為一個基金律師，我們能夠給客戶的是根據潛在的項目特點可以幫客戶提一些建議，就是市場上常見的一些基金投資期是什麼樣子的比較好，比較平衡。尤其是國內的LP沒有自己的律師，我們寫藍本的時候盡可能的讓LC能夠懂，盡可能照顧到LC的利益，但是我們會根據我們的項目既要保持高效又有靈活性。由於我們的基金要利用杠桿，在基金的文件裏怎麼樣預留用杠桿的空間，由於這支基金可能會管理多支基金，我們怎麼樣處理利益衝突，還有就是這支基金有優先列候，在收益分配的時候是什麼樣的寫法，比如説跟大牌的美元基金不太一樣，我們做的PE有的時候鎖定期非常長，要十幾年。最近我們也做了一支週期不是很長的，中石化的紅改的100億，有兩個是我們做的，一個是100億，一個是65億，這個基金跟喜神很不一樣。我們非常興奮能夠為Elite這樣一個很國際化的團隊，有非常好的項目，又有機構投資者，還有國內的高凈值客戶，而且Elite的投資人都是聰明的投資者，很多是國內的開發商，當條款定下來的時候，撰寫的過程中，我們沒有遇到過不可預見的，或者中途這個基金消失了，募不下去的情況，一切都是按照計劃進行的，對於一支新的基金來説我們印象非常深刻，很少見。雖然是年輕的基金，但是經驗很老道。

酆峰：剛剛美國使館的戴貝琦也講過，做這種基金一定要利用機構他們的專長來做這件事情，所以律師是我們這邊下了相當大的功夫和中國香港、美國不同的專業律師做出來的結果，美國是一個法治社會，法律架構一定要在法律上做到無懈可擊才可以。從投資人這方面來講，刁總您是來自於網際網路行業，您作為投資人來講，對投資中國和投資美國，在這兩個中間您開始選擇投資美國，能講一下您做這個決定的過程嗎?為什麼美國對您有這樣的吸引力?

刁志中：非常感謝有機會跟大家交流一下。做這個投資不是以公司的方式來做，應該説以創始人個人的資産做的事情，我們個人做這個事情又跟公司的業務有關聯，公司在2008年在美國成立了自己的子公司，美國市場也是全球第二大單體房地産建設市場的國家，我們的業務主要是為這個行業提供軟體産品和服務的公司。我們公司的國際化一直也在進行中，美國市場一直是我們的想進入的一個巨大的市場，想參與這個項目正好也是一個機會，因為進去之後我們可以更深入的去了解美國房地産開發的全流程和全業務，這樣的話可能我們的産品在這個項目上可以有機會做一些實踐。如果有可能的話也可以有一些磨合，把我們的産品推向美國。再一個，在這個過程中學習美國房地産開發的模式，包括相關的資訊化服務産品和內容，是不是把這些內容可以借鑒之後再帶到中國來。

酆峰：這和我們一期、二期，尤其以開發企業為主的很重要的訴求，他們想在海外有海外戰略，所以提出了這個要求，希望能夠在投資過程中，不光是以被動投資人的身份介入，同時也可以在操作過程中能夠從美國的合作夥伴那裏得到一些借鑒。下面請周楠介紹一下，我們在選第三期基金這個項目的時候，我們的選擇標準向大家簡單的介紹一下。

周楠：在美國這樣的國家投項目，像郎總講的，應該是既選合作夥伴，也要選項目，你僅僅選項目，有一個好項目沒有一個好的執行方，沒有豐富的本地經驗，這個項目看起來不錯，但是有很多風險是不可控的，就像郎總講的不怕神一樣的對手，只怕豬一樣的合作夥伴，講的非常到位。我想，我們第一選的是神一樣的合作夥伴，有了神一樣的合作夥伴，這種合作夥伴不會選擇豬一樣的項目。所以，整個思路就是這樣，我們從開始來講，得益於全聯房地産商會這個平臺，在政府層面、協會層面跟美國的主流開發商以及協會有很緊密的聯繫，在過去的一段時間內，通過我們的業務證實給了美國開發商，我們可以做到我們説到的東西，因為在美國，特別是過去的12—18個月左右的時間，有很多中國的開發商過去，來了一車的中國人，看了項目走了，6個月以後就沒有消息了，這樣的很多，美國也有一些視覺疲勞，所以很多大的開發商沒有背景跟他談的話很難談，為什麼呢?因為已經在美國有三、四十年的歷史了，他自己有了一批成熟的開發合作夥伴，像剛才你提到的凱雷、黑石是他們固有的合作夥伴，已經合作了多個項目，合約已經談好了，新的項目拿給對方看，看了以後就可以做，為什麼找中資做，這實際上也是一個問題，我們也反覆問自己，為什麼他要來找我做，一個好的項目不找別人做來找我做，實際上我們跟他們談到最後，他們希望資本風險的分置，2008年無論好的項目還是壞的項目一概拿不到錢，因為美國所有的資本都凍結了，所以他希望在經濟不同週期的時候有不同來源的資金，本身不一定是項目不好，但是需要有資本的分置，對於我們來講，我們不希望比黑石和凱雷談的條件更好，但是起碼我要跟他一樣，最後實際上談下來的條件，我們也是跟lenner這樣一個合作夥伴，他是世界最大的養老基金。有了商會的平臺，有了信任，做成了交易以後這個門就打開了，現在有了民生銀行這樣的戰略合作夥伴，實際上給我們是非常大的助力，從項目來講，我們在美國除了自己選項目，因為選項目直覺很重要，但是我們不是完全依賴直覺，我們請了美國最頂尖的市場調查公司來協助我們做這個工作。一方面我們跟美國前幾大開發上談整體的平臺合作，把明年半年或者一年的項目拿給我們看，另外在選項目的時候，我們請了當地最權威的市場調查公司幫助我們在十幾個分項分別打分，從市場方面、從財務方面、從成本方面、從競爭的角度，從合作夥伴在當地的實力方面打分，最後打分完成後經過匯總整理共同給投資委員會來確定項目的投放方向。

酆峰：時間關係，可能我們今天就要在這兒打住，大家下面有什麼問題可以隨時跟我們聯繫。好處是我們美中投資中心主要是負責美國方面項目的評判，一直到最後這個項目的管理工作。在國內的團隊由喜神資産這邊負責，所有的問題可以和我們的管理團隊溝通，這樣的話國內的問題可以由他們來幫助大家解決。

主持人：非常感謝大家，今天的論壇到此結束了。謝謝大家!