聶梅生：大家上午好!

我很高興能夠代表全聯房地産商會來介紹一下整個中國海外投資情況。為什麼現在要投資美國?為什麼現在是最好的時機，這是大家最關心的一件事情。實際上是一個逆週期的配置，正好美國的週期和中國的週期走到2013年以後，尤其是進入2014年以後是一個非常明顯的逆週期，美國從08年金融風暴以後，整個經濟週期進入下行，到了2012年以後開始上行。上行階段在當時中國有很多的經濟學家判斷，到底會不會第二次探底，會不會“W”型等等，現在看來2014年美國經濟數據給了我們一個信心，它確實處在上行的週期，而且比較穩定。中國也看的很清楚，2013年以後中國的經濟開始進入新常態，也就是説它的增長從兩位數變成了一位數，從10%以上的GDP的增長慢慢進入到7、8%，尤其到2014年宏觀經濟探底的趨勢比較清楚，尤其是房地産可以説是驚心動魄，所以正好形成了逆週期，在逆週期過程當中大家對未來的預期發生了變化，就是在中國的房地産界、投資界不再追求高回報、高利潤，而是追求穩健。不再認為美國不會再不穩定，還會探底，因為它已經開始恢復期，這種情況下對我們很重要，由逆週期的資産配置現在已經深入人心。

對投資的回報也開始進入常態的心理，不再認為中國可以永遠是一個投資回報率很高的國家，也不認為美國永遠是投資回報率很低的國家。講一下美國的情況，是不是真的進入了低速穩健增長，我想是這樣的，通過美國的一些數據可以看得出來，2014—2015年的尾端開始上升，明年會比今年高，預期在2.25—3.25%之間，這個數據可能比預期的還要高一些，整個宏觀經濟在上升。非常重要的一個數據就是就業水準，在2007年達到高點，現在已經超過了就業峰值水準，這是一個經濟非常重要的一點。對中國來説，所有的調控政策説到底最先考慮的還是就業。按照美國的資本化率來看，美國十年國債和資本化率的差別，十年期的國債回報率比較高，大家都跟蹤美國債，如果資本回報率高的話就會去投資。2013年以後已經開始更多的，未來幾年房地産投資對機構資本更有吸引力，更有投資的可能性。從利率來講，可以看得出來經濟和資本的投資情況和回報情況，我們走出去現在是一個很好的時機，從美國的經濟情況可以得出這樣的結果。

看一下美國的房地産市場，房地産市場毫無疑義的是06、07年出現一個峰值，08、09年有一個非常低迷的階段，現在可以看得出來在2013年第四季度已經開始恢復，2014年比去年還要好。剛才在這兒談的時候，已經有一些朋友們説，抄底已經錯過了，但是我們還趕上了穩定的回升的上升期，控制率進一步下降，上升期給了大家更多的信心，尤其是一線城市。從分類的房地産市場可以看到一個情況，恢復的最快的分類市場當中，最高的是CBD的Office，恢復的最快，CBD區的Office特別能代表經濟，如果經濟不好，這塊兒的辦公樓肯定空了，如果經濟好，最先恢復的就是CBD區的辦公樓。第二就是出租公寓部分的上升，所以從Elite的基金來講，前面幾個項目都選的是出租公寓部分是有道理的，因此它上升的比較強勁。可以看得出來，尾端的曲線的數據是2014年上半年的數據，是這樣一種情況，各類地産都在回頭。中國和美國逆週期的情況我就講完了，中國正好是各項都在往下掉，美國各項都在往上漲的階段。

中國海外投資的類型，房地産有三類：企業投資、個人投資、移民投資。這三種情況是不一樣的，當然有一些是混合的，在企業投資裏面含有個人投資，在個人投資裏面又含有移民投資。我分別講一下這個情況。

中國企業海外投資房地産這一塊兒，呈現一個爆髮式的增長，今年一季度房地産對美投資超過了去年全年，一個季度好過去年全年，上半年大概是371億美元，這個數字不是特別準確，因為現在的統計口徑是一個企業、一個企業往上加，有的企業不在統計範圍之內。上半年大概是400億美元的情況。中梁洋行的統計曲線也不是特別靠譜，報出來去年全年是150億，今年的數據肯定要高得多，從這個曲線可以看得出來，09年跨境投資在房地産當中只佔7%左右，2009年以前基本上沒有，後來跨境投資越來越多，最後漲到了37%，現在這個數字是根據幾個公司做的，我最近跟很多中國的上市公司交流過程當中，在年底或者年初的時候，很多公司在做2015年的規劃，或者説有些在2014年的生産配置的規劃當中是20%投國外，這一點我是可以肯定的，甚至有些企業還會更多，起碼15—20%配置到國外去。這就是説，和中國整個今年房地産形勢有關係，和整個政策環境都有關係，這20%的配置差不多能夠説明中國目前對投資海外的戰略。

現在投資海外是怎麼樣的呢?海外房地産有比較好的回報率，相對於國內來講，IRRR這部分有些已經超過了國內，能做到20%、18%的話，已經超過了國內的項目，而且更穩健，投資回報率已經和中國2015年以後相比要好，這是一個很大的變化，原來是不願意投，中國賺錢那麼容易，美國那麼一點的利潤，我去那兒幹嗎，還不如在中國賺錢，現在的想法變了。再一個，中國房地産市場預期下降，而且這次軟著陸，恢復期會比較長，不會特別的快，走出去的戰略國家扶持，包括這次十年簽證，包括中國的人民幣出境限制等等，中國支援走出去，這個政策是和原來不一樣的，也是逆反的。所以這三大因素一個是回報率預期的變化，一個是國內市場預期下降和走出去的政策扶植，這三個因素促使了中國企業走出去。

原來是一、二梯隊比較多，最早走出去就是VB、中海、萬科這樣一些大企業在走出去，實際上最早走出去的澳大利亞、美國、英國，現在不是了，除了萬達、綠地這樣一線梯隊以外，二、三線梯隊相對效的上市公司，或者説不是上市公司開始投資海外。所以，一、二、三梯隊紛紛都走出去，而且城市也不是光集中在洛杉磯、紐約這樣一些大城市，開始散佈在美國的各個州，這個情況是在發生變化。

另外，從形態來講，我們分析一下，大概以四種形態在走出去。第一種：開發投資，目前的情況來看，開發投資比購買物業的要大，這兩個是最開始走出去的，基本上這兩個比例是2/3、1/3，2/3是在開發商，從中國海外投資交易監測當中可以看到33宗交易當中22宗是買地開發，大概11宗是購買物業。第二種：復星收購日本房地産基金管理公司，開創了中國企業收購國外資産管理公司的新模式。第三種和第四種是基金類，分成房地産投資基金，房地産投資基金主要是找海外合作夥伴共同開發，另外是直接自己開發。現在我們做的Elite海外基金，就是找美國主流的開發企業一起做，體量排到美國前十的合作夥伴，萬科也是和鐵獅門一起合作，找美國主流的開發企業合作。還有一種是直接買美國的物業，甚至買美國被低估的一些不良資産，或者是不良資産包，像(盛世神洲)的做法。還有就是REITs，REITs這件事情在中國開始預熱，各種各樣的聲音，樓梯上聽到很多動靜，但是還沒下來，我想會很快，這件事情我們也在緊鑼密鼓的跟證監會、基金協會一起弄這個事兒，準備推。因為在這次政策當中明確提出了REITs和MBS這樣一種模式，這件事情在出海的這部分可以在美國上REITs，取得了經驗以後我們推動中國的REITs，我們叫出口轉內銷，也是一種辦法，現在已經開始這樣做了。這四種形態一起在向海外投，如果這四種形態都能取得很好的經驗，不僅會對我們的投資有很好的回報，回來以後對中國房地産的業態和房地産金融會有很大的提升。而且目前這個情況也是我們的央行，我們國家的金融管理機構和房地産管理部門所支援的，所以現在是一個百花齊放的時期，也是很難想像的情況。這是企業投資的情況，我算了一下，上半年是300億的話，下半年會比上半年多，企業投資這個數字肯定比去年多得多。

第二塊兒是海外購房，海外購房的熱度也非常大，這裡面有些是移民，有些還不是移民，就是為了個人資産配置。我估計在民生銀行的數據可能會更準確一些，持續升溫主要是人群比去年增長了20%。數量增長了20%，金額增長了15—80%。這個數字是很鼓舞的一個數字，民間的個人資金投向海外購房。美國的(NAR)的數據是美國政府非常關注的數據，今年7月份發表，一個年度中國人在美國置業的總額就是220億，幾乎等同於企業投資的數字，這個數字加到一起形成了美國的市場，為什麼美國人也好，中國人也好，他説你們中國的企業出去蓋房子賣給了中國人呢?從這兩個數據可以碰得上，都是二、三百億，當然不一定是一對一，中國人出去買房子一定是買中國開發商的，但是從中國的市場可以看得出來，你在美國投幾百億美元的開發，中國人出去買房子也買了幾百億，這個數字是碰得上的。佔外國人在美國置業總額的24%，這是到今年3月份的統計，今年3月份以後的數字肯定比這個數字大。按照平均數的話，今年也有50%的增加，這個數字還是很大的。

上半年中國購房者海外購房的目標國家仍然是美國，佔了26%，第二位是加拿大，然後是澳大利亞、紐西蘭、歐洲。美國的城市居於榜首的是洛杉磯，其次是倫敦、墨爾本、舊金山、紐約、溫哥華、雪梨、西雅圖、波士頓、休斯敦這樣一些國家，從這裡可以看出美國佔了六個，回頭客還是很多的。

2013年美國移民官方數據，中國移民數排名第二。中國人善舉美國綠卡的榜首，EB-5簽證的發放中國人連續八成，以至於美國從1990年實施這項法案以來，第一次出現中國名額在財政年度結束之前用完。房地産商會平臺投資海外集體啟航，我們有一個國際平臺、資金融通、客戶選擇、資産配置，搭建了政府與政府之間，行業組織之間、龍頭企業之間的三層平臺，政府之間就是和美國大使館的交流，行業組織主要是和美國的ERI(美國土地協會)，美國的經濟人協會都有很好的關係，另外和美國的龍頭企業，比如説鐵獅門這樣一些更多的龍頭企業之間搭建了三層平臺，讓大家走出去。同時，在美國大使館的幫助之下，我們也成立了中美投資中心，落戶洛杉磯和紐約，去年光棍節那天美國紐約市的市長授予這一天是全聯房地産商會日，因為那天我們在美國，和洛杉磯市長也簽署了合作備忘錄等等，和休斯敦的貴賓談對美的投資，這幾個地方我們都有投資。

剛才任會長、鐘彬秘書長也講了，統計下來，CRECC中44家副會長單位當中有22家投資海外，副會長當中就有一半投資海外，另外還有10家明確在做計劃，萬通、富力、綠地、SOHO、中科、復星都已經投資海外，都是我們的副會長單位。我們服務平臺的內容是：基金、法律項目推介、整合機構投資、美國相關的機構開展活動，APEC期間我們和美國的國務卿專門談對美投資的事情。

下面講一下Elite國際部動産投資基金到底是怎樣的架構?為什麼能夠做到三期?

我們是一個中心，兩層基金。這個中心是美中房地産投資中心，就是説全聯房地産商會授權的在美國的辦事機構，就是我們在美國有一個落地的辦事機構。這個辦事機構在洛杉磯，兩層基金一個叫機會基金，一個叫項目基金。這個基金是由商會旗下組織的，所以有一個平臺型的機會基金，也就是把品牌、項目資源整合服務的平臺，這樣使商會的成員都可以進來，和一般的基金不太一樣，有一個機會基金。下面是具體的項目基金，從機會基金到項目基金，到海外項目這樣一個機構。我們在做這件事情的時候，這支基金在凱曼註冊，叫Elite國際機會基金，發起了機會基金的發起人大會，就是平臺型的基金。它是有限合夥，下面進行項目基金這樣一個層次。

一期的基金架構，從GP基金的管理，主要是機會基金、有限合夥，GP百分之百的進入二層GP，主要投資人投資30%以上就要共用上面GP50%的權利，這個GP我們主要是投了洛杉磯的一個項目，已經開工了，在今年6月份開工，基金規模是2600萬美元，基金期限是3+1+1年。投資方式是股權投資，主要投資人可以共用30%的業績。它的意義是什麼呢?國內最早的以美國房地産項目投資為標的的合夥制基金，主要投資人是帶動和發起，保證項目的投資和運作。這支基金主要是開發商投，開發商投30%以上就變成3個GP了。通過這個項目我們取得了實際的磨合，取得了經驗。這個項目比較合適，當時在美國最低點拿的地，回報率相對比較高，起到了示範作用。

二期基金和一期基金最大的不一樣是在第二層形成了優先列候，由民生銀行私人銀行部募資優先級的LP，他們佔65%，列候級佔35%，這樣形成了一個杠桿，這是一個很大的突破，其他的還是GP。這樣的話，使原來由開發商為主體掏錢，變成了由機構募資形成了優先級的LP，這樣就放大了，同時使這個基金更加豐滿了，這是一個很大的突破。民生銀行這次的介入已經投了這樣一個項目，還是和lenner合作，一個是在休斯敦，一個是在達拉斯，這個項目已經順利的出去了。這是Elite2的優先列候，35、65的投資比例，形成了100%之後，和lenner之間還有一個敢幹，他們要投20%，兩方面加起來是80%，然後去融美國的開發貸。美國的開發貸跟中國的不一樣，Elite基金融美國的開發貸只有2.5%的利息，相當的便宜，和中國不能比。Elite2我還不知道，因為數據上沒有，開發貸大概會漲，因為美國在加息，但是還是跟中國有相當大的競爭力。兩層的杠桿跟中國是不一樣的杠桿，應該説杠桿率比中國要高得多，中國現在自有資金，據我們連續統計數據，開發企業的自有資金已經超過50%了，沒有什麼杠桿了已經。它的意義是已經投出去的兩個項目，它的意義是投資優化引進了機構投資人，是中國第一單以美國房地産項目為投資標的的集合資管項目，這是第一單，和民生銀行一塊兒做的。第二個意義是結構優化，優先列候結構設計通過了杠桿效應，迎合不同投資類型的人，放大了基金規模，因為民生這邊要投65%。另外，這個理念比較先進，消除了非標類金融産品兩大不可逾越的障礙，一個是剛性兌付，一個是過分依賴擔保，這兩大毒瘤在我們的基金裏面沒有出現。這個事情談的非常好，大家根據海外的情況和國內高凈值人群和項目的分析，民生銀行也非常負責任的到美國進行考察項目，最後有所突破。如果這些不突破也很難形成新的杠桿，還有一個最重要的也是我最擔心的是項目很好，錢也有，出不出得去?這是大家非常擔心的，這麼大一筆錢，來不得及，上億的美金，我非常擔心這件事情。後來利用自貿區的簽證，只要不進負面清單，正規合法的與自貿區基金成功投資海外，3—5個工作日人民幣暢通出去投到美國，所以這件事情説明中國在自貿區這件事情還是真做，真的不是在忽悠，不是假做。在這之前我聽了很多，説了半天一單也不讓出去，但是我們不是這個情況，我們真的出去了。這樣的話，渠道真的通了，Elite2的重要意義就在這幾方面。

Elite3是今天的主題，這是一個真正的GP基金方案，大家形成一個池子來做這個事情，這是市場的召喚。前面要有一層20位價值投資人，每位投資人要有500—1000萬美元才能形成GP的有限合夥，如果在這個區間你就是有限合夥，是在1000萬美元這樣一個量級成為GP的有限合夥人。這個基金的10%—30%變成GP了，有限的20位價值投資人變成了一個GP，這裡面有LP，LP是基金的20—30%，列候LP，機構投資人是60、70%是優先LP。這是三層架構，GP在裏面起到了非常重要的作用。最後通過中美投資中心形成項目公司1、項目公司2、項目公司3，是這樣三層架構。更多的會把杠桿效應放大，使募資人能夠參與GP，同時使管理團隊和基金管理更加規範化。我想，在這一年期間，就是2013年準備，2014年末，整整一年期間我們走過了Elite1、Elite2、Elite3，我覺得合和整個形勢有關係，和整個團隊的努力有關係，和民生銀行這樣一個機構的遠見有關係，和美國政府、美國大使館各方面的支援有關係，當然還有美國各大公司有關係，才形成了現在這樣一個結果。

關於創新的GP基金結構我不詳細講了，我講一下預期投資回報年化大概是15—30%，為什麼會有這樣一個區間呢?前面已經講過了，為什麼是15—30%呢?這和中國和美國的各項規定有關係，比如説和匯率有關係，因為我們的錢是人民幣，要通過上海自貿區出去，人民幣和美元之間的匯率最近幾年波動的可能性很大，因為中國進入了將息，美國恰恰進入了加息，這兩個東西是逆著來，這就和資金成本有關係，當然和美國開發貸也有關係，所以不可能按照這個節點來説，和中美的經濟、金融、貨幣政策有關係，所以年化收益率是變化的。當然，和我們選擇的項目也有關係，比如説項目土地是什麼時候拿到的，成本是怎麼樣的，能拿到什麼樣的開發貸，和美國公司的信譽也有關係，像lenner這樣一些大公司在美國的信譽很高，開發貸可能會拿到4，如果不是的話，綠地這樣的企業直接到美國拿貸款就要到6、7%，這是不一樣的。投資的方式是以GP認購Elite基金旗下的項目基金的份額來做，退出方式是項目銷售、轉讓、REITs，或者基金整體上市退出，我們也很希望通過這個打通各種各樣的融資工具，對國內有好處。募集期是到今年年底，已經有很多企業報名，很踴躍，我們希望Elite3在今年年底能夠募集，同時我們也在找項目，有些項目在1月份就要投出去，並不是募資完了以後再投項目，我們是一邊募資一邊投，是一個連續的過程。

1.0、2.0、3.0版是不太一樣的，投資人的類型1.0是主要投資人，2.0版有列候投資人，3.0版有價值投資人。分享機制Elite1是管理分享，Elite2是收益分享，Elite3是價值分享。投資人的收益率，Elite1稅後是12—16%年收益率，Elite2是14—25%的年收益率，Elite3是稅後是15—30%的收益率，因為政策有一些波動，預期不太一樣。儲備項目我不説了，Elite3未來12個月待開發的項目，海外團隊非常的認真，非常的辛苦，也非常的國際化，已經出來了18個項目。有休斯敦、紐約、芝加哥、華盛頓、佛羅裏達等等。未來12個月待開發項目的分佈不像僅僅原來集中在西海岸和紐約，現在分佈到各個區域。我們期待將來除了lenner這樣的開發商以外，我們還會和美國前十大開發商進行廣泛的合作。

我就説到這裡。大家對後面具體的事情感興趣，在茶歇當中再跟大家説。謝謝大家的關心!

主持人：謝謝聶會長詳細介紹了商會投資美國的情況和Elite基金的情況，Elite基金特別關注三件事兒：一是平臺性，我們是為會員服務，我們希望更多的優秀的會員企業介入到這件事情裏面來;二是安全性，我們要把控制風險、管理風險作為我們重要的手段;三是規範性，如何提高管理水準，這三個是最重要的，而不是單純的收益，這是商會在做這件事情的考量。下面請李彬行長給大家演講。大家歡迎!