美國房價增幅超過通脹水準的情況已經存在數年。最新數據顯示，美國主要城市的房價指數上漲幅度繼續收窄，已經調整至六年半來低位。

房價增長跌至六年半低點

最新數據顯示，3月標普凱斯席勒全美20大城市房價指數較去年同期上漲2.7%，創2012年8月以來最低水準，環比增長0.1%。全國範圍內，3月美國房價同比漲幅降至3.7%，低於2月的3.9%。

標普凱斯席勒房價指數中所有20個城市均出現同比增長，其中，拉斯維加斯房價漲幅繼續領先全美其他城市，同比增長8.2%，連續十個月漲幅第一，其次是菲尼克斯（6.1%）和坦帕（5.3％）。芝加哥、洛杉磯、聖地亞哥、舊金山和西雅圖五個城市的漲幅低於2%，大大低於以往的水準。

過去五年，美國西海岸房價瘋狂上漲。西雅圖一年前同期房價漲幅曾高達13%，舊金山房價增速也達到兩位數。但目前這兩個城市房價漲幅僅在1%左右，明顯降溫。美國大部分城市房價環比也出現增長，但紐約房價環比下降，原因是該城市房價已經很高，而且新稅率限制了居民可以抵消的州和地方稅的金額。

4月美國全國房價中位數較3月下降0.1％，這是七年來的首次。分析人士認為，月度下降釋放出一個信號：經過幾年的高速增長，美國樓市將繼續放緩。

此外，4月美國成屋銷售連續第14個月下降，較去年同期下降4.4%。據金融部落格Zerohedge統計，這已經創下10年前美國樓市危機以來的最長連跌週期。截至4月，成屋銷售在六個月來第五次環比下降。

房價水準仍然偏高

美國房屋銷售和房價增長已經放緩約一年之久。過去六個月，美國住房抵押貸款利率下降近一個百分點，但未能推動美國的住房需求增加。市場分析認為，多重因素導致美國房價增長持續下滑，如潛在購房者經濟負擔加重、房屋價格較高、學生貸款債務較高等，這些阻礙了25歲至40歲未購房者的購房步伐。

目前，美國的房價水準仍被投資者認為比較高。據報道，2019年第一季度，美國房價和2011年相比上漲了70%。在一些城市，如産業集群匯集、就業增長強勁的城市，房屋價格甚至被認為已不可持續。

CNBC的報道稱，3月全美最大的50個房産市場中，有40%定價過高，當然情況已經比數年前的超過50%有所改善。聯邦住房金融局的一項指標顯示，3月美國房價較去年同期上漲4.2%，較2月環比增長0.1%。根據美國線上房産平臺Zillow的數據顯示，目前房價中位數為226800美元，高於去年同期的213700美元。

標普指數委員會主席大衛認為，住房市場應該表現更好。目前，30年期固定住房抵押貸款利率為4%，失業率接近50年低點，加上低通脹和實際收入的適度增長，這些因素都利好強勁的住房市場。家庭償債措施沒有問題，消費者情緒也很樂觀。住房市場面臨的困難可能是房價過高，繼續超過通脹水準。

此外，全美租金中位數經過長達六個月的連續增長後，4月仍繼續增長。年租金中位數率上漲了2.6％，達到了1477美元。其中，拉斯維加斯上漲了7.8％，鳳凰城上漲了6.7％，奧蘭多上漲了6.4％。房價和租金的上漲使得不少入市者拉長了等待時間。

市場修正難立刻顯現

在疲軟的市場數據中，有分析認為，美國房價目前水準較為合理。美國房地産市場標普凱斯席勒的分析人員認為，市場不會立刻修正。

標普凱斯席勒分析員認為，目前美國房地産貸款品質較好。2006年僅不到25%的貸款來自於最高級別的借款人，但是目前這個比例高達55%，因此貸款違約也是10年來最低的。

另有調查顯示，美國的房價處於較為合理的水準。美國國際公共政策顧問機構Demographia發佈的《2019年全球住房可負擔性調查報告》對八個熱門房産市場進行了調查，涉及309個城市，包含了91個人口超過100萬的主要住房市場。調查顯示，美國已經連續五年成為房價最實惠的國家，不過各州差距較大，加州有四座城市入選“全球買房負擔最重”Top 10。

此外，房屋庫存的現狀並不樂觀。在美國50個大城市中，有10個城市房屋庫存出現了兩位數的下跌。首當其衝的是華盛頓特區（下降31.8%）、堪薩斯城（下降24.1%）、俄克拉荷馬城（下降17.8%）和巴爾的摩（下降17.3%）。4月，美國待售房屋數量同比下降1.7％。購房者開始在全國範圍內尋找能夠負擔得起的房子，一些房價稍低的地區迎來更多競爭者，低端市場供不應求。

業界人士指出，雖然春季購房季開始時表現不佳，但未來幾個月的房屋銷售可能會打破之前創下的紀錄。與去年同期相比，4月銷售額的下降幅度是九個月來最小的，儘管銷售額預計不會大幅反彈，但也不會加速下滑。

在經歷了過去幾個月的低迷之後，4月房屋開工量有所回升。根據人口普查局的統計，4月新屋開工數較3月增長5.7％，至124萬套；獨棟住宅的開工率較3月攀升6.2％，較去年同期下降4.3％；多單元住宅開工率較3月上漲2.3％，較去年同期上漲1.4％。分析人士認為，抵押貸款利率低、勞動力市場強勁，對住房庫存量低的市場來説是一件好事。