房貸新政和公積金新政相繼亮相，一方面政策利好，另一方面房地産市場“觸底企穩”。當前，到底是不是一個購房時機呢？就市民關心的話題據記者採訪了成都市房地産開發企業協會會長、成都金房集團董事長王曉白。

從“量價雙降”轉為“價穩量增”

談到房地産市場的走勢據記者，從9月成都的交易數據和市場來看，今年來的房地産市場先是從“量價雙降”到“轉入見底”的趨勢，而現在出現了“價穩量增”到“穩增長”的軌跡。

價穩量增，也是基於城市化發展和市場逐漸理性的結果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公積金新政出臺，甚囂塵上的“崩盤論”和“泡沫論”可以説不攻自破。

成本攀升

房企已經步入“微利”時代

“房地産企業現在已經進入了微利時代。”王曉白説，撇開年初以來的量價“雙降”不説，房子修建的各項成本增加。

首先資金緊張，導致企業的融資成本急劇上升，過去在10%，現在高達30%-40%。其次，人工成本每年在以10%的速度上漲。再次，品質標準不斷提升，建築成本隨之上漲10%-15%。例如在2015年將全面推開的綠色建築，從長遠來看必然會降低生活成本，但對開發商而言，卻必將導致建築成本有5%-20%的增加。此外，住建部採取史上最嚴舉措整治建築市場，扭轉挂靠和低價競爭的施工等，也會帶來成本的增大。

“綜合考慮今年土地成本有所下降的因素，所謂的‘微利’是指利潤在5%左右徘徊，甚至有保本和虧本的。”王曉白以大源板塊的一個樓盤舉例説，分攤到每平方米的可售房屋建築面積上，土地成本約7000元；包括景觀綠化及水電氣配套的建造成本約2500元；前期費用和預徵稅金及管理費用約1500元；三類成本加起來已達1.1萬元/平方米。假如售價達到1.2萬元/平方米，則項目利潤可達8%，若售價等於或低於1.1萬元/平方米，則項目就有持平或虧損的可能。而這些數據都是可以公開查詢的。

上下都有“擋板”供需都不要奢望“暴漲暴跌”

賣房的和買房的都不要再做“夢”。王曉白説，房地産開發企業不要再做房市迅速回暖，房價報復性上漲的美夢，購房者也不要有房價還要下跌，甚至暴跌的幻想。

因為，房價上有“天花板”壓著，都不可能永遠超越居住者的可支配收入；下有“地板”抵著，修建房子的剛性成本是客觀存在的，不可能天天低價或虧本。

王曉白認為，實際上現在的房地産市場處於“觸底企穩”的狀態。儘管房貸新政和公積金新政先後出臺，但轉化為有效購買力還需時日。而在時間點上，還有兩個多月就到年底，各企業都需要錢。因此，當前低價狀態還可能會持續一段時間，但不會很長，個人預計有可能延續到春節前後。成本劇增下也不要奢望房價下跌。況且，預計明年的供應會萎縮。

“買房現在下不下手？”王曉白就此説，電視劇《水滸》插曲中有句歌詞是“該出手時就出手”，這句話究竟是否適應于當前的購房者，相信大家在理性地算賬之後會有一個答案。·談暴利

實質是土地的增值

王曉白説，“許多人都説房地産是‘暴利’行業，作為行業的‘老兵’”和協會負責人，我絕不回避這個問題，但也想借此機會談一談關於‘暴利’的真相”。

第一，所謂“暴利”早已是前些年的“歷史劇”了，目前只能算比各行業的平均利潤稍高一點而已。第二，所謂“暴利”，實質上只是土地的增值，主要表現在兩類土地上，一是非市場公開拍賣競得的土地（尤其是大片土地），二是拍地後長期囤積而未開發的地塊，隨區域的成熟而價值猛增。

也就是説即使在前些年，凡是公開競拍的地塊或按要求及時開工銷售的項目，只能算是“中利”；若土地拍得過高，則可能是“微利”；若遭遇“寒流”，項目的“利潤”則成了“負數”。