□二手樓市問答

問：什麼房降幅最大？答：商住房。

集不限購、總價低、高投資收益等優點于一身的商住房近年來備受購房者青睞。2013年北京市商住房市場風生水起，成交量較2012年增長120%，成交均價同比上漲幅度達36%，比2013年非商住項目成交均價漲幅高出了10個百分點。

但進入2014年以後，伴隨著北京樓市逐漸冷卻，商住房光景大不如前。今年6月，商住房年內累計降價幅度已達11%，明顯高出全市二手房降價幅度。而通過鏈家地産市場研究部對全市樓盤年內累計降價幅度的統計可以明顯看出，降幅前三名的均為商住項目，年內累計降幅均超過25%。

除了去年商住房價格大幅飆升使其價格産生一定虛高水分導致今年價格大幅下降之外，今年樓市的不景氣使得投資商住房的需求明顯下降，造成了商住房客源少而房源多的現象；此外，商住房由於其不限購、總價低的特點，成為不少資金有限或不具備購房資格的剛需購房者短期過渡的首選，而今年二手住宅房價也出現了明顯下降，面對價格大幅優惠的普通二手房，剛需賣掉商住房而購買普通二手房的比例明顯升高，進一步促成了商住房市場的冷淡。

問：什麼房價格降得最明顯？答：120-140平方米之間的大三居。

根據鏈家地産對2014年上半年各月北京市各面積段二手住宅成交價格的統計可知，120-140平方米麵積段的二手房降價幅度最大，年內累計降幅達到16.2%，90-120平方米麵積段二手房價格降幅次之，90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價格降幅相對較小。

鏈家地産市場研究部張旭認為，90平方米以下的小戶型房源為剛需置業的首選，市場上相對充足的剛性需求成為淡市下支撐小戶型二手房價格的基礎。而140平方米以上大戶型報價普遍較低，使得議價空間也較為有限。

張旭認為，90-140平方米麵積檔位的二手房一般為三居及大三居戶型，其購房主體主要為換房改善型需求。而大三居戶型總價較高，能夠直接購買的客戶還是少數，大部分購房者還是需要通過賣一買一的方式來滿足改善需求，但當前冷淡的市場形勢一方面使得房屋出售難度明顯加大，成交週期拖長，另一方面，價格下降幅度也超出一部分業主的心理預期和承受能力。售房難度的增大和業主改善意願的降低明顯影響了改善型需求的入市熱情，造成了大三居客源量明顯減少，價格大幅下降的局面。

問：什麼房降得最快？答：房價虛高區域。

根據鏈家地産市場研究部統計，2014年上半年北京市各城區二手住宅價格均出現不同程度的下降，中心城區、外城四區與近郊年內價格降幅分別為4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、順義與豐臺的降幅在10%以上，尤其是石景山區達到15.1%，降價幅度約5000多元/平方米。同時對需求的撬動也十分明顯，6月份鏈家石景山區成交量環比上漲26%。

鏈家地産認為，各區的降價幅度出現一定的分化，石景山區在玉泉路商圈的拉低下降幅達到最大，一是由於此區域內公房大幅降價。如高能物理研究所、地震局宿舍等因戶型小總價低備受投資客的歡迎，隨著投資的擠出，加上房子老戶型差，在淡市下出售難度倍增，為能出售降價幅度也相對更大。二是由於玉泉路商圈處於石景山與海淀交界區域，在海淀學區價格的帶動下曾一度走高，淡市下也更容易擠出虛高的水分，因此價格下降的程度也較其他區域大。

從整個市場來看，降價幅度較大的房源，一是以連環單房源及投資“資産處理”或“拋售”為主。“換房連環單”客戶急於換房，多數低價出售，而投資者因擔心房價再降而遭受損失，故以低價出售以儘快回籠資金。二是集中在前期漲幅虛高的區域，如順義區以及昌平區，去年漲幅超30%，在市場不好時“大漲”的房源更容易“大降”。

問：二手房由售轉租影響租金嗎？答：必須影響！上半年房租漲幅創5年新低。

據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年上半年，北京市通過我愛我家達成的租房交易，月租金均價為3839元/套，與2013年全年的租金均價相比，漲幅僅為2%，租金漲幅明顯收窄，創5年來北京市房租漲幅新低。

今年租金低迷在暑期租賃市場表現尤為明顯。據偉業我愛我家市場研究院統計，7月初（7月1~12日），通過我愛我家達成租賃成交的單數比6月同期增長了25.2%，比去年同期增長了22.7%。租賃交易量明顯增加。在價格方面，7月至今通過我愛我家達成租賃交易的租金均價為3968元/套，與6月全月的租金均價相比，上漲了2.7%，租金出現小幅上漲。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，進入租賃市場旺季之後，目前市場已經明顯呈現出量、價整體上漲的情況，但從歷年暑期租金的漲幅來看，今年租金漲幅仍維持在低位水準。

胡景暉認為，這主要是由於在北京市二手房市場目前走低的情況下，部分出售總價較高的大戶型房源由於買賣成交難度較大、成交週期也較長，促使很多業主轉售為租，此外，在群租被明令禁止的情況下，這類租金較高的大戶型房源非常適合大學畢業生合租，所以交易量佔比有所增加。胡景暉認為，由於現階段正處於樓市租賃旺季的高峰，預計未來一段時間至7月底，租賃交易量仍將維持目前的高位，租金價格雖然也會出現小幅上漲，但漲幅有限。

□展望

復蘇苗頭仍需觀察

在經過持續低迷之後，7月上旬，北京樓市成交量出現一定幅度增長，顯示出一些復蘇苗頭。據偉業我愛我家市場研究院統計，7月上旬北京市住宅（包括新建商品住宅和二手住宅）成交3768套，比6月上旬的2783套增長35.4%。其中，住宅新房成交1473套，比6月上旬增長41.8%；二手房成交2295套，比6月上旬增長31.6%。成交價格方面，7月上旬住宅新房均價為25046元/平米，與6月全月的房價相比下跌4.9%；二手房均價為30319元/平米，與6月全月的二手房均價相比上漲5%。

對此，胡景暉認為，在市場經過上半年的階段性調整之後，部分剛需置業人群由於價格回落、市場微刺激因素逐步起效（如銀行批貸、放貸效率提高）、下半年婚慶置業、市場輿論影響等多方面的原因開始出手購房。不過，在胡景暉看來，目前新增客戶登記量與6月相比基本持平，未現明顯增加，購房人群觀望情緒雖然有所緩解，但依舊濃重；其次，對於市場剛需而言，貸款成本依然偏高，購買力的支援力度仍顯不足。

因此，7月上旬市場的復蘇苗頭仍然需要一段時間的觀察才能確定是否將持續，以此斷言市場回暖依據不足。同時，胡景暉認為，由於市場主要影響因素未見明顯變化，即使回暖，也不會出現像往年市場一樣量、價暴漲的情況。