為了剛出生的孩子提前準備學區房，在上海浦東上班的金融白領劉佳（化名）于去年春節後買了一套約45平方米的“老破小”，總價320萬元。這套房子位於上海徐匯區柳林路田林十四村，對口小學是田林四小。

根據鏈家APP顯示，田林十四村最近一次成交是10月份，35平方米的房子成交總價為303萬元，單價約8.6萬元/平方米。“以35平方米一室戶型為例，今年年初，一室戶掛牌價基本在350萬元，目前掛牌價在303萬元左右。也就是説，去年下半年到今年上半年，學區房是漲價了一波的，但是自從學區房新政、‘三價就低’等新規實施以來，上海二手房降溫比較明顯。”劉佳如是説。

“三價就低”規則下，上海二手房成交量萎縮

事實上，上海二手房已經出現“二連跌”了。

據國家統計局數據，今年10月上海二手房銷售價格環比下跌0.4%。繼9月迎來今年首跌後，二手房的降溫仍在持續。而上海二手房售價“二連跌”的現象上次出現時還是在2019年。

上海中原地産資深分析師盧文曦指出，上海三季度二手房的迅速降溫與“三價就低”的政策相關。

今年8月9日，上海開始執行二手房申請房貸“三價就低”原則，即銀行會根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。上海推出的“三價就低”，可謂是加強版的二手房指導價，直接影響著樓市成交。

“比如一套1000萬元的房子，如果銀行評估價700萬元，就只能按照700萬元來進行貸款審批，相當於首付款直接抬升到545萬元。”某滬上仲介人員告訴記者，“目前絕大多數的評估價相當於市場價要打到七折或者八折，即使是首套房，首付比例也從35%提升到50%以上。”

“三價就低”規則剛一實施，就直接導致了上海二手房的成交量驟減。據上海鏈家研究院監控數據顯示，今年8月，上海全市共成交二手房1.8萬套，環比下降24%，同比下降40%。9月繼續延續8月的下降態勢，上海全市共成交二手房1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%；成交金額378億元，環比下降34%，同比下降66%。

而從剛剛過去的10月來看，上海全市共成交二手房1.3萬套，環比增長8%，同比下降53%；成交金額422億元，環比增長10%，同比下降57%；套均總價314萬元，環比持平，同比下降9%；成交均價38812元/平方米，環比增長1%，同比下降7%。

“今年10月，上海二手房成交量依然在底部徘徊，單月僅有1.3萬套左右的成交量，同比下降53%。從前10個月的累計同比來看，增速為今年以來首次降到個位數。從價格來看，也是在低位徘徊，同比增速已經連續三個月出現負增長，從累計同比增速來看，增速處於下行的態勢，目前累計同比增速僅為1%。” 上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析稱。

二手房成交量同比驟減一半也導致了上海老仲介處於“無單可開”的狀態。某經營上海楊浦區學區房的滬上資深仲介人員告訴新京報記者：“楊浦區二手學區房目前市場比較冷淡，看房的人也不多，房東急售的話，相比于之前來説，是有議價空間的。”

“降價的二手房多了，但降幅並不大”

李麗（化名）于2019年在楊浦區買了控江二村的學區房。李麗稱，“買房兩年了，幾乎沒怎麼漲價。”據李麗介紹，以控江二村30平方米小戶型為例，2019年的總價為155萬元，2021年4月的成交價上漲到216萬元，而到最近一次成交出現在5月，由於業主急售等原因，成交價為189萬元，此後再無成交案例。

記者注意到，部分高端樓盤成交價也有所下調。據市場消息稱，徐匯區濱江百匯園一套264平方米房子的掛牌價從4180萬元下調800萬元至3380萬元。

“類似800萬大幅度調價的行為是個別的，不排除博人眼球的促銷行為，還是要看實際成交價格，而不是個別掛牌價格的跳水。上海二手房近半數以上的成交價是有所下調的，但是下調的幅度相比於今年的高點時約有兩個點。”盧文曦表示。

值得一提的是，去年上海房價上漲最先以“學區房”帶動，而今年3月16日上海發佈的《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，給過火的學區房市場澆了一盆涼水，類似于控江片區、塘橋片區等學區房“老破小”率先降價，也帶動上海二手房回歸理性。

從二手房房價下調的區域來看，主要集中在五大新城區域。據鏈家數據顯示，上海前10個月累計均價同比下跌的區域為金山、浦東、奉賢和嘉定，而均價同比增速最高的還是集中在核心區域，前三位為黃浦區、徐匯區和普陀區。

“今年以來，剛需型置業比較多，但是下半年以來，受到‘三價就低’和‘信貸收緊’的影響，首付比例高，部分剛需被誤傷。這個政策是會長期執行的，但是，未來，評估價和市場價會進一步靠攏，首付比例會隨之降低。”盧文曦補充道。

“目前來説，帶看量有小幅的回升，但是從累計帶看量來看，同比增速持續下行。預計到年底前，市場會保持目前平穩冷淡的狀態。” 楊雨蕾如是説。