調整業務適應環境變化

作為亞洲最大的購物中心開發商，近年來凱德商用在中國面臨越來越嚴峻的競爭和挑戰。上市初，凱德商用立下“未來3-5年要在內地擁有100家購物中心”的豪邁誓言，截至目前，凱德在中國擁有62家購物中心，年報顯示，2014年凱德商用計劃開設4家新購物中心，其中兩家位於中國的成都和廣州，另外兩家位於印度。

據接近凱德商業的人士告訴時代週報記者：幾年前凱德內部就不提這個説法了，也只有媒體拿出來説説。

凱德商用在中國曾有一段迅速擴張期，2004年底，凱德商用與深圳國際信託（以下簡稱“深國投”）簽署合作協議，雙方在中國聯合收購大型購物中心，這標誌著凱德商用正式進入中國市場。

高通智庫的研究報告顯示，自從2004年12月起，凱德商用與深國投商置共同投資了33個以沃爾瑪為主力店的購物中心。2009年資産置換後，凱德商用共獲得22個項目的全部股權，深國投商置獲得4個項目及深國投廣場的全部所有者權益及管理權。

2005年初，凱德商用又攜手北京華聯集團投資控股有限公司進軍北方市場。當年1月，凱德商用便斥資約17.5億元收購了北京華聯旗下的安貞華聯商廈和望京華聯商廈。2006年10月，又斥資3億元將北京華聯鄭州店收入囊中。

雖然凱德商用收購的項目租金均有增長，但是受制于購物中心自身設計、佈局和主力店長期租約的局限，部分項目租金增長卻很低。

隨著凱德商用在中國市場的深耕，其也逐漸由依靠合作夥伴聯合收購項目，變為單獨收購或拿地。但是2011年12月，國家發改委和商務部發佈的《外商投資産業指導目錄》中，明確將房地産業列為限制外商投資行業。

凱德商用2013年報顯示，凱德商用持有的購物中心中，只有3家是凱德商用直接持有的，合資公司持有的為10家，通過基金持有的為39家。

在凱德商用中國發展購物中心降速的同時，國內的購物中心數量卻在激增。據世邦魏理仕地産諮詢服務公司最新發佈的資訊，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國佔了9個。此外，中國在建商場面積佔全世界在建商場面積的一半多。

英國萊坊房地産經紀公司的數據顯示，在中國全國範圍內，正在建設的多功能綜合地産項目有800多個，總面積達3億平方米。這相當於1000多個美國最大購物中心—“美國商城”的規模。

根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，截至2011年底，中國已開業購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。

在這場商業地産投資盛宴中，外資發展商、房地産開發商和零售企業共同爭搶著規模有限的市場蛋糕。一方面，菲律賓SM集團投資在建的“天津SM城市廣場”，建築面積達到53萬平方米，號稱亞洲單體純商業面積最大的購物中心，這家菲律賓發展商的設想是在2015年前，每年在中國新開一家購物中心；另一方面，萬達、萬科、綠地、中糧、華潤等地産商都進軍商業地産領域，而宜家、新華都、華潤萬家、TESCO、沃爾瑪、茅臺、金威啤酒、天樂制藥等企業也紛紛建購物中心，進軍商業地産。

而在開發商們大建購物中心的同時，零售商們卻正在擱置其擴張計劃，去年65%的奢侈品零售商在中國開設新店的數量少於預期。

高緯環球研究部數據顯示，從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、瀋陽、青島及廈門幾個城市由於部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%-20%。

中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌此前接受時代週報記者專訪時也反覆強調，要警惕商業地産過度泡沫化和同質化。

殷旭飛表示：凱德集團現在退市並打算調整業務框架等，走輕資産路線，輸出商業地産運營管理等，説明商業地産行情發生了變化，愈來愈多的地産商進入商業地産，加劇了行業競爭，凱德商業積極調整業務以適應環境的變化。

不過紀言迅對時代週報記者表示：中國市場是複雜的，不能單從落成量來衡量。主要是看一個購物中心的定位和規劃。中國每人平均收入仍在增加，二三線城市的商業發展仍有很大空間，一線城市消費者也有更高的要求。如果不能動察這些新發展的話，就會有供求上的風險。

不過，面對愈發激烈的競爭和電商的衝擊，凱德商用表示：“購物中心不只是購物，還包含餐飲、休閒和娛樂，因為它們是生活中必不可少的一部分，不能由網購所取代。這部分需求也日益受到重視，我們正在增加這些業態的佔比，目前佔我們商場超過30％的凈出租面積。”“我們會根據不同城市和地區的消費者需求，安排不同的業態配比。”凱德商用表示。