房企策略調整

早在17個城市“國五條”執行細則相繼落地之前，中國的標桿房企就早已籌劃如何應對政策作用的市場。在北京“國五條”細則出臺之後，萬科北京公司、保利地産北京公司先後向記者表示，將調整在京産品結構，降低高端産品線的比例，以加快現金週轉，應對房地産調控。

對此，中原地産市場研究部總監張大偉認為，細則中提及提高二套房首付款比例，具體這一比例可能上浮至七成，政策對新建住宅的主要影響將集中在單價25000元/平方米以上的産品中。

“今年萬科在京的主要銷售産品，都是以剛需以及改善型的産品為主，高端項目的比重會進一步下降。”4月3日上午，萬科北京公司的一位高管向本報記者表示，萬科希望借此加速現金的週轉速度，以確保財務狀況的平穩。

萬科的策略並非孤例，保利地産北京公司副總經理王英男告訴記者，北京保利今年將通過調整産品結構的方式來應對市場變化。“保利地産2012年在京銷售額為100多億元，從已售産品的結構來看，其中大約80%~90%是住宅産品，只有10%有餘的産品屬於商用類，包括寫字樓和商鋪。保利地産今年在北京主要有5個項目銷售，包括高端住宅、剛需産品和商業廣場等業態，而在所有項目中，商用類産品的比重要佔到40%以上。”

由於剛需産品比例的增加，萬科在北京銷售的4萬元以上高檔住宅項目，比例開始不斷降低。記者了解到，目前萬科在售項目中售價在4萬元以上的項目，只有位於西北旺的如園和位於CBD的大都匯兩個項目。

相比之下，在“調低”産品結構方面，保利地産面臨的壓力更為巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅産品中，約80%~90%為高端住宅。銷售單價在4萬元/平方米以上的住宅産品在北京公司100多億元銷售額中佔60%以上，其中，保利·中央公園實現銷售額約40億元，保利東郡約20億元。”

同時，他強調，從今年推向市場的産品結構來看，單價4萬元/平方米以上的高端住宅比例會大幅降低。目前，保利東郡只剩下70套房左右，加之地下車位和項目中的配套商鋪，貨值大約15億元，而整個項目可能將在8月份收盤。除此之外，保利地産薊門橋項目將在10月份入市。不過，該項目也只有十幾億元至二十億元左右的貨量。

對此，王英男透露，實際上，受新“國五條”中個人轉讓住房所得稅按差額20%收稅政策影響，一些改善型需求的客戶放棄了購買二手高端住宅的想法，轉向購買能夠一步到位的新盤。以保利東郡為例，整個3月銷售額約達2億元，這是該項目開盤以來取得的單月最高銷售業績。