近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定調整優化差別化住房信貸政策。此次調整優化的重點是：統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。

截至記者發稿時，該新政在廣州的實施細則尚未落地，而新政之前，廣州執行的是首套住房首付三成的政策。但讓人奇怪的是，早在新政出臺之前，廣州某些樓盤就已經提供了低於三成的首付方案：“補貼35萬元”“直接扣除總房價的20%”“首付5萬元即可‘上車’”……某些開發商為促成交易已經將購房首付款的標準盡可能“放低”，甚至出現了“零首付”“負首付”的項目，以高於房屋總價的貸款金額，宣稱可以倒賺開發商和銀行一筆錢。但事實上，這樣的低首付套路可能最終導致購房成本增多，甚至涉及違法違規，導致房屋無法真正到手。

銷售人員稱：首付5萬元，就能領走一套房

首付款是購房的重要門檻，在業內常有這樣的説法，湊夠了首付款購房者就可以“上車”，通過銀行申請貸款以後，即可辦理房屋的一系列過戶手續。然而，在總價較高的情況下，即便是首套房三成的首付，對很多購房者而言仍是一筆不小的開支。

近日就有購房者向記者反映，廣州市北部某個樓盤對外宣稱“首付5萬元即可購房”，記者走訪了解到，該樓盤“首付5萬元”的房源是該樓盤建築面積約62平方米的兩房一廳戶型，總價約125萬元。按照正常的購房手續，首套購房者應該付三成首付約37.5萬元，為何只需5萬元即可到手？

現場銷售人員告訴記者：“因為這種小戶型的新房在市區很難找到了，而且又是面向剛需客戶，結合客戶實際的預算，開發商會補貼35萬元。”隨後記者又了解到，這“35萬元補貼”並不是直接給予購房者，而是開發商通過抬高銀行貸款金額，使得購房者“首付”支出減少。“開發商會將這套房源的網簽金額提高至約160萬元，這樣你就可以拿在銀行貸款的160萬元來購房。在實際交易時，我們按照‘原價’125萬元出售，相當於開發商直接補貼了35萬元。我們的規定是交5萬元當‘首付’即可走流程。”銷售人員表示。當記者進一步詢問這5萬元的“首付”會進入什麼賬戶後，該銷售人員直言“相當於定金”。

無獨有偶，在同區的一個樓盤裏，現場銷售人員稱：“開發商會補貼總房價的20%。”記者了解到，該樓盤“補貼”的方式與上述樓盤相似，都是通過抬高銀行貸款金額賺取價差。該銷售人員向記者算了一筆賬：“一套建築面積約101平方米的房源，原價約282萬元，優惠價約257萬元，首付三成約78萬元，補貼總房價的20%約51.4萬元。”當記者詢問如何獲得“補貼”時，銷售人員稱會通過“購物卡”的形式發放，“有專業的第三方公司會回收購物卡，因為有折損，51.4萬元最終到手只有48.3萬元，扣除這些‘補貼’，首付就只需要不到30萬元。”

仲介放話：提高評估價，做流水“有辦法”

在二手房市場上，業主掛牌售價和銀行評估價之間的價差也被一些房産仲介作為吸引購房者的手段。大學畢業四年的陳先生有結婚的打算，因為預算有限，他想到廣州市區周邊的佛山市南海區尋覓房源。

“我們盡可能想要配套齊全、環境舒適的小區房，但就算在佛山，這種房源的價格也有些超出我們的預算。”陳先生表示。帶他看房的房産仲介為陳先生制定了“方案”，“業主的掛牌價是一方面，銀行貸款又是另一方面。”房産仲介表示，“代理機構可以將這個房子的評估價拉高，通過在銀行獲取足夠的貸款購房，可以做到‘低首付’甚至‘零首付’。”當陳先生表示，自己的流水可能達不到銀行放貸要求時，房産仲介稱“有辦法”。

律師提醒：月供增多，風險不少

眾所週知，目前全國各地首套房首付款最低比例一般是總價的兩成或三成。“低首付”“零首付”是怎麼做到的呢？

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，開發商主要是以做高購房合同中房屋的價格，讓合同價格高於實際交易價格，或者以提供墊付資金等方式使購房人獲得的銀行貸款金額高於房屋實際交易金額（又稱“高評高貸”），從而實現所謂的“低首付”甚至“負首付”。

王玉臣表示，為了取得購房人對“負首付”可行性的信任以及通過銀行的貸款審批，一般開發商會與購房人簽訂兩份合同，包含真實價格的合同以及包含做高價格的合同。銀行一般只會對以自有資金付首付款的購房人發放貸款，開發商則有可能聯合購房人、墊資機構等向銀行提供虛假的支付首付款的證明等其他材料。

“不論是‘零首付’還是‘負首付’，該付的錢終究是要付的，這種操作模式會導致房貸月供提高，房貸期限拉長。而且這種行為本身涉嫌違法違規，存在被監管部門處罰的可能性。若簽訂的購房合同、貸款合同被解除或者認定無效，購房者不僅會面臨開發商有權不交付認購房屋，不能取得認購房屋所有權的風險，還會面臨銀行要求提前償還全部貸款的風險。” 王玉臣説。

據了解，面對“低首付”相關的違規操作，已有行業相關方發佈明確的提示。5月20日，惠州市惠陽區住房和城鄉建設局印發了《關於整頓房地産市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》，為強化房地産市場監管，規範銷售行為，維護購房人的合法權益，嚴禁開發企業、仲介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、仲介機構行銷返首付、發佈虛假違法房地産廣告、捏造散佈不實資訊等違規銷售行為。

5月26日，深圳市房地産仲介協會《關於禁止參與、協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》表示，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，協會要求各房地産仲介機構、從業人員嚴格內部相應業務管理，並應由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與、協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

“認房不認貸”、首付比例及利率下調，均將減輕購房壓力

近日，為更好滿足剛性和改善性住房需求，“認房不認貸”政策已在廣州、深圳、中山、武漢等地相繼落地，明確居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“認房不認貸”政策重新調整了“首套房”的判定標準。以廣州為例，無論是曾經購過房、貸過款還是在外地有房貸未還清，只要在廣州名下無房，均可以享受首套房的最低三成的首付比例以及首套房房貸利率的優惠，大大降低了市民購房的前期成本。

“按照今年1-7月廣州一手住宅套均總價大約410萬元、二手住宅套均總價大約320萬元計算，新政執行後，曾有過貸款記錄的購房者若購置首套房，可以少付一成首付即三四十萬元。按照貸款100萬元30年商業貸款計算，目前首套房利率是4.2%，而二套房利率是4.8%，如果按照首套執行，每月可節省357元的月供。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示。

總價更高的房屋，新政對首付款的“減負”效果更加明顯。位於廣州市越秀區東風東板塊的中原地産環市東二分行負責人廖錦春向記者表示：“在總價動輒上千萬元的中心城區裏，外地有未還清房貸的客戶到廣州購房，首付從原本七成直接降到三成，數目不小，因此新政的利好是顯而易見的，就算是其他類型的購房者，能降低一成首付，也能減少很多預算。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示， “認房不用認貸”釋放了換房需求，從而帶動剛需入市，促進房地産行業良性迴圈。同時，新政也釋放出因人口流動而産生的需求，外地人和新市民在廣州無房的，也可以享受首套房的優惠，這部分人在上一輪樓市回升期時可能買不起房，現在，他們的積累足夠可以買房了。

8月31日出臺的新政，有望擴大這一優惠。中國人民銀行、國家金融監督管理總局公佈的調整優化差別化住房信貸政策規定：不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%；將二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點；首套住房利率政策下限仍為不低於相應期限LPR減20個基點。

新政同時規定，各地可按照因城施策原則，根據當地房地産市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。而廣州具體的實施細則截至記者發稿時未出臺，但無論如何，這至少給廣州樓市有了更多的政策空間和想像。