6月，上海二手房單月成交量下降，隨著成交走低，樓市呈現出明顯“擠泡沫”特徵。以往價格明顯和房屋品質不相符的“老破小”學區房價格回歸最為明顯。與此同時，豪宅市場也未能倖免，對於急於置換的賣家而言，目前市場下，也只能犧牲價格以促成交。

二手房成交量下降

根據滬上經紀機構提供的成交數據，今年6月份，上海全市共成交二手房約1.3萬套，環比下降18%，成交金額427億元，環比下降16%，套均總價339萬元/套，環比上漲2%，成交均價40868元/平方米，環比上漲2%。

上海中原地産市場分析師盧文曦表示，6月是傳統淡季，從市場交易量來看，下行是可以預期的。同時新房市場推盤力度大，6月新房成交面積創年內新高，在一定程度上分流了二手房市場的買家，目前二手房市場整體交易趨於保守，成交量自然萎縮。

澎湃新聞諮詢滬上多家仲介，多數仲介反饋當前市場成交週期拉長，房東和買家之間陷入博弈狀態。

據了解，除了急售或者置換的一些房東，大部分房東開始“等金九銀十”、“等政策”。同樣，客戶也持觀望態度。

帶看量方面，一名仲介人員告訴記者，其所帶的團隊的周帶看量下滑近一半，“市場可以的時候，以往一週大概量大概20組左右，現在基本上下滑了一半以上，10組左右。”

“老破小”學區房去泡沫，價格回到4年前

以往溢價較多的學區房板塊在市場下行期，表現尤為明顯。

范偉（化名）是太平洋房屋濰坊板塊一門店業務主管，其門店管理的房源基本都帶有優質的教育資源，對口的學校是位於上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師範。這幾所都是浦東公辦小學中一梯隊、二梯隊的優質學校。

“目前市面上掛牌的房源很多，很多客戶都不下手，除非價格很便宜。”這是范偉最直觀的感受。

以板塊內的對口明珠B的房源為例，僅貝殼找房平臺，濰坊十村目前在售房源就有57套；濰坊九村在售房源79套；濰坊七村和濰坊六村的掛牌房源則分別為13套和24套。

“板塊內，對口明珠B的這幾個小區多為房齡較老的小區，但總價相對適中，是很多關注優質教育資源的家長的選擇，有些買來挂戶口。”

但隨著近年來上海積極探索學區化集團化辦學以及“多校劃片”等消息吹風，以往熱門的學區房開始讓家長有所顧慮。

以一套對口明珠B的房源為例，據板塊內經紀人介紹，該房東于2017年以480余萬的價格買入一套47.86平方米的房源，但近期僅以380萬元的價格成交。

據悉，該房東是為置換而急售房源，但相較于買入價，房東虧本百萬元。

范偉稱，“目前板塊內房源的成交價格基本回落至前幾年的水準。”

據其介紹，有客戶于2016年7月以400萬元左右的價格買入一套52.21平方米對口明珠B的房源，近期，該套房源再被挂出，雖然掛牌價顯示為460萬元，但房東400萬左右也能接受。

據了解，目前板塊內成交的房源單價基本已經跌回至10萬元/平方米左右，而在市場高峰期，每平米單價曾賣到過14萬元~15萬元。

以濰坊九村一套40平方米左右的房源為例，貝殼找房成交記錄顯示，一套39.22平方米、總高6樓高樓層的房源於2021年3月成交總價為512萬元，折合單價130546元/平方米。

但和目前的掛牌房源對比，同戶型同面積中間樓層的房源，掛牌總價為400萬元，折合單價101989元/平方米。另一套同戶型同面積中間樓層的房源，掛牌總價為395萬元，折合單價100714元/平方米。

“掛牌價在400萬左右，但實際想要成交價格還要下降，客戶基本上會在掛牌價基礎上繼續還價。”板塊內經紀人説道。

另一個梅園板塊也是眾多家長選擇優質教育資源的一大選項。梅園二、三、四街坊對口的學校是上海一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“雙學區”，由於對口的學區資源優勢明顯，也曾引來眾多重視教育資源的購房者入手。

上海浦東梅園板塊一經紀人告訴澎湃新聞，目前，掛牌房源的價格差異較大，有些不急售的房源掛牌價格依然堅挺，但能成交的基本均是房東主動降價的房源。

“每年2、3月份都會迎來學區房的一波成交，很多買家會趕在4月招生簡章發佈前買入，因此市場成交量普遍會比較好，隨後市場需求會有所回落。板塊內，4月以來成交量逐步回落。”

成交量回落的同時，成交價格也在下行。以梅園三街坊一套房源為例，5月份，該小區成交了一套29.42平方米的一房，成交價為460萬元。據板塊內經紀人介紹，此前市場好的時候，同面積房源的成交價曾達到520萬元左右。

此外，澎湃新聞從貝殼找房的成交記錄上看到，在市場高峰期，2021年1月，梅園三街坊一套34.14平方米的房源成交價格為708萬元，折合單價超20.7萬元/平方米。而從當前的掛牌房源來看，34平方米左右的房源，掛牌單價普遍在15萬元/平方米左右。

另從成交記錄看，今年6月，該小區成交一套49.51平方米的房源，該套房源成交總價513.5萬元，折合單價103717元/平方米。

“雙學區的房源跌幅相比單學區會大一些，因為之前漲得也更多。”我愛我家濰坊板塊一經紀人説。

“從市場需求來看，優質的教育資源仍是客戶願意買入的一大原因，但在市場不明朗的情況下，很多買家會更加理性。”濰坊板塊經紀人説。

據板塊內經紀人介紹，梅園板塊內學區房的成交價格已跌回4年前。

從2021年上海中考改革新政落地後，上海學區房炒作之風就開始緩慢踩剎車。伴隨著一系列政策的落地，學區房量價從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。

盧文曦提到，近幾年，對於學區房的限制及措施還是比較多的，特別是一些挂戶口的學區房，面積小但單價高，相對於一些自住的房源降幅更大，當前學區房去泡沫的過程比較明顯。

豪宅成交量下滑：買家和業主在觀望

在市場成交下降的情況下，豪宅市場也未能倖免。不過相較于學區房，豪宅市場整體掛牌價格仍相對堅挺。但對於急於置換的房東而言，目前市場下，也只能犧牲價格以促成交。

太平洋房屋徐匯濱江板塊一門店主管告訴澎湃新聞，6月以來豪宅市場整體掛牌新增房源量較此前兩個月已開始減少，一個主要的原因是內環內、中環以內新房市場的放盤量較少。“之前放盤量多的時候，客戶置換會多一些。”

從成交價格而言，上述門店主管稱，“上海豪宅市場整體成交價格較去年價格下滑約10%～15%，近期降價成交的房子主要原因是房東已經買好了心儀的新房或者找到了合適的二手房，那麼上家降了他才降。很多房東以置換或者打新為主，想將資産優化，但在沒有很明確的目標前提下，很多房東並不願意降很多價格。”

聚焦至徐匯濱江板塊，對於目前板塊內的成交情況，“不太理想”成為經紀人的主要評價。

“目前的成交量應該是近四個月最低，我們板塊內主要是6大樓盤，包括雲錦東方、百匯園、中信君廷、保利西岸、海珀旭輝、尚海灣豪庭，以往每個月成交基本在10套至20套左右，上個月只成交了6套。”

“從成交量來看，板塊內2012年之前的小區成交量會比較低，更多的客戶願意買2015年左右的次新小區。”上述門店主管説，以中信君廷為例，該小區建成年代為2014年－2017年。“中信君廷之前的最高成交價達19萬元/平方米至20萬元/平方米左右，從2月份到6月份，該小區成交了12套房源，在整個徐匯濱江板塊的成交數量是比較多的。價格上，當前調整至17萬元/平方米至18萬元/平方米左右，是有買家願意成交的。”

澎湃新聞從貝殼找房成交數據觀察到，該小區於今年4月成交一套201平方米的房源，成交總價4080萬元，折合單價202986元/平方米。6月，該小區成交一套182平方米的房源，成交總價3145萬元/平方米，單價為172803元/平方米。

而反觀板塊內房齡較長的小區，比如尚海灣豪庭、百匯園等，較以往成交量下滑較多。

以尚海灣豪庭為例，公開資訊顯示，尚海灣豪庭的建成年代為2008年至2013年。上述太平洋房屋徐匯濱江板塊門店主管對澎湃新聞表示，“尚海灣豪庭、百匯園以往是板塊內成交較多的樓盤，現在一個月的成交基本都是個位數，在一至兩套左右。以往市場好的時候，板塊內房源出一套賣一套，目前市場下，很多以往沒掛牌的房源也出來了，比如尚海灣、百匯園的幾套頂樓複式都挂出來了，買家都可以挑挑揀揀。而且同樣的價格，以往只能選兩三樓，現在可以買20樓左右的高區。”

同樣，板塊內房源成交價格也需打折10%～15%。以尚海灣豪庭一套房源為例，據介紹，房東原先最早掛牌價格為1150萬，最後以910萬成交。

“目前處於橫盤期，很多房東如果短期內不急於置換的，看到市場價格低於心理預期後，就乾脆不賣了。”徐匯濱江板塊內經紀人説。

整體成交量的下行也反映在經紀人的業績上。

鏈家徐匯濱江板塊一經紀人告訴澎湃新聞，其2022年的整體業績在100萬元左右，今年上半年僅30萬元左右的業績。

該經紀人表示，“目前，大部分客戶和業主都處於觀望狀態，同時，受雲錦東方三期事件影響，大家在等政策導向，到底後續買一手房還是二手房。因為一旦豪宅項目的限價政策有所調整，那麼一二手房之間的倒挂將縮小。”

青浦區徐涇鎮高涇路別墅板塊內的一門店主管則反映，門店近兩個月未有成交，但帶看的客戶還是有，“上週末帶看了三組客戶，這部分客戶的需求是實際存在的，當前房子可選的餘地更多了，成交週期也就拉長了。”

“成交主要還是以犧牲價格為主。比如西郊紫郡一套別墅，原來掛牌價高的時候4500萬元左右，後面下調掛牌價至4200萬元，實際最終成交價在3900萬元。”上述門店主管説。

整體來看，根據太平洋房屋提供的數據，今年6月，上海1500萬元以上豪宅成交161套，成交套數環比下降29%，套均價上漲3%；2000萬以上的豪宅成交96套，成交套數環比下降19%，套均價下降2%；3000萬元以上豪宅成交38套，成交套數環比下降14%，套均價下降5％。

盧文曦提到，豪宅相對而言是比較特殊的商品，對於賣家而言，如果不急於兌現或置換，降價不會那麼明顯，相對來説抗跌一些。下半年來看，七八月份也是傳統淡季，成交量不太會有明顯好轉，預計九月份隨著一些需求的積累，成交量會有一定的反彈。