2023年時間過半，房地産市場交上了一份怎樣的答卷？數據顯示，2023年1—6月，各地樓市政策調整次數超260次，覆蓋城市超130個，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

業內專家認為，2023年以來，房地産行業雖然有一定的修復，但在供需兩端制約下，上半年市場和企業表現相對平淡，樓市復蘇動能放緩，6月未迎來預期中的止跌行情，預測下半年市場恢復或仍有波折。

上半年整體表現先揚後抑

中指研究院發佈的報告指出，今年上半年，房地産市場整體表現先揚後抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動下，市場活躍度提升，特別是2—3月，熱點城市出現“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業情緒快速下滑，市場未能延續回暖態勢。

統計數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，但增幅持續收窄。TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續提升。具體來看，TOP10房企銷售額均值為1542億元，較去年同期增長6%；TOP11—30房企銷售額均值為489.3億元，較去年同期增長1%；TOP31—50房企銷售均值為241億元，較去年同期下降6.4%；TOP51—100房企銷售額均值為113.1億元，較去年同期下降9.6%。

中指研究院企業研究總監劉水對《中國消費者報》記者表示，TOP100房企銷售額1—3月、1—4月、1—5月、1—6月同比增速分別為8%、12.8%、8.4%、0.1%。前3個月百強房企銷售額同比增速為8%，是2022年以來首次實現正增長；前4個月百強房企銷售額同比增速達到12.8%，繼續保持上揚態勢，但是環比增速開始下降；前6個月百強房企銷售額同比微增0.1%，增幅相比1—5月大幅下降8.3個百分點，出現二次探底的情況。

克而瑞研究中心的統計數據顯示，2023年6月，僅有不到三成的百強房企單月業績實現同比增長，環比增長的企業在百強房企中只佔半數，有近六成百強房企單月業績同比降幅大於30%，其中，27家房企業績降幅大於50%。

不過，仍有一些房企業績表現相對突出，如建發房産、大華集團、中交房地産等6月單月業績實現同比、環比雙增長。尤其是濱江集團、卓越集團、大華集團等，上半年的表現優於行業整體，在業績增長的同時行業排名也有明顯提升。

和去年相比，今年上半年，百強房企尤其是前三名的位次發生了明顯變化。中指研究院和克而瑞研究中心發佈的數據均顯示，上半年房企銷售額前三名分別為保利發展、萬科、中海地産。從銷售面積來看，位於前三名的分別為碧桂園、保利發展、萬科。

房地産市場分化愈發明顯

“上半年房地産市場分化愈發明顯。”易居企業集團CEO丁祖昱對《中國消費者報》記者表示，分能級來看，一線城市的韌性略好于二三線城市。6月，一線城市整體成交245萬平方米，環比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低於二三線城市。從上半年累計來看，一線城市同比仍增20%，26個二三線城市樓市同比上漲17%，其中逆勢上漲的既有行情相對獨立的西安，也有前期深度調整的寧波、嘉興，還有長沙、鄭州等弱二線城市，不過多數城市尚屬成交低點，需求略顯疲軟。記者梳理髮現，在今年上半年各地土拍市場中，房企高度聚焦核心城市及核心區域。中指研究院土地市場研究負責人張凱對此表示認同：“在全國樓市銷售承壓的背景下，房企在核心城市的補貨意願增強，北京、杭州等城市多宗地塊都競拍至最高價上限，部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量紀錄。”

張凱進一步介紹稱：“上半年除個別核心城市外，土拍總體熱度低迷，300城土地出讓金收入同比下降20%。分城市能級來看，房企投資繼續向核心城市聚集。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為16%。受成交規劃建築面積降幅影響，三四線城市土地出讓金收入降幅達29%。”

民生證券發佈的房地産行業2023年中期策略報告顯示，上半年房地産市場城市分化明顯，一二線城市需求差距拉大，其中，以廣州為代表的一線城市樓市仍處於低位震蕩。

下半年政策加力預期增強

上半年，為進一步提振樓市預期，促進房地産穩定健康發展，多地優化調整了樓市政策。據諸葛數據研究中心統計，上半年各地樓市政策調整次數超過260次，覆蓋城市超過130個。“樓市政策優化調整內容仍主要從需求端出發，頻率最高的為公積金貸款政策，佔比達47%，其次為購房補貼類政策，佔比為16%，降低首付比例以及公積金作首付款的政策佔比10%，帶押過戶、放鬆限購等政策的出臺頻次緊隨其後。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對《中國消費者報》記者表示。

中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，一季度相關部門頻繁表態並落地具體舉措“防風險”“促需求”，各地政策出臺頻次亦保持穩定。二季度以來，各地政策頻次明顯減少。“上半年市場和企業表現相對平淡，樓市復蘇動能放緩，下半年政策加力預期增強，但房地産政策力度和節奏取決於宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現超預期轉弱情況，則房地産作為經濟穩定器，托底政策或將加快落地，核心一二線城市‘一區一策’仍有調整的空間。”陳文靜説。

陳文靜認為，當前購房者置業情緒仍受多重因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等仍是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地産市場走勢。預計下半年房地産市場恢復仍有波折，銷售面積或將在低基數下實現小幅增長，全年銷售面積預計會與2022年基本持平。

丁祖昱對記者表示，預計7—9月市場基於政策的博弈，行情機會較為突出，建議消費者購房可以關注市場回款率高、信用穩定的開發商。若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。

另外，各城市分化還將持續加劇，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數企業會選擇加快新盤入市搶佔市場，尤其是增加改善型樓盤的供給。與之形成鮮明對比的當屬內陸弱二三線城市，新房供應還將進一步回落，以去庫存為主。