作者 嚴躍進 易居研究院研究總監

近期，住建部發佈的強制性文件《民用建築通用規範》(以下簡稱《規範》)正式實施，此次政策提出“外墻面層計入建築面積”的條款，因為涉及到建築面積的重新計算，戳中了購房者的“公攤痛點”，因此引發了廣泛關注。

根據最新發佈的《規範》，“建築面積應按建築每個自然層樓(地)面處週邊護結構外表面所圍空間的水準投影面積計算”。這意味著，與早前規定相比，建築面積的測算不僅包括週邊建築墻體，同時作為週邊護結構的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建築面積。

因此，市場有説法認為，該規範將增加住房建築的公攤面積，使購房者得房率進一步下降。有網友甚至調侃：房産證是不是都要重新做了？

對此，住建部已向部分媒體表示，這種觀點是誤讀。

我認為，針對新規，購房者不必多慮。住建部此次公佈的《規範》主要是針對建築設計和工程的標準化規定，更多的是面向施工、開發企業的要求。而購房者房産證上的面積，以及實際買房要花多少錢，主要依據還是來自房産測繪部門出具的測繪報告。

即住建部最新執行的《規範》是建築規範標準而不是測繪規範，因此購房者最終房款的確定，暫時不會受到大的影響。

目前，各地部門會依據自然資源部發佈的《房産測量規範》等文件來制定房屋的測繪依據，但因為測算標準並不統一，購房者在買房時也會遇到一種情況：樓盤預售時企業給出的建築面積與收房時測繪部門測算的建築面積存在一定幅度偏差。

總體來看，住建部實施的《規範》與各地正在執行的房産面積測繪規範相差並不多，只要當地測繪規範未有明顯變化，購房者的實際公攤面積也不會增加。

由於《規範》主要是針對施工方、開發企業，因此在客觀上有助於規範房企的開發建設行為。長久以來，行業內確實存在不同計算方式下偷面積的“設計行為”，這在一定程度上引發了住房的建築品質和設計問題。因此，《規範》的出臺有助於確保房企合規開發，減少各類房企在開發建築過程中有一些灰色地帶的“小動作”。

此外，中國的期房預售、公攤等制度均借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。且從近幾年國際經驗來看，“取消公攤”已是大勢所趨，因此這也是《規範》更改了建築面積計算方式後，引發熱議的重要原因之一。