真的很難相信，經濟承壓的2022年，南京總價1000萬以上的高端改善産品竟然出現了逆週期的市場大賣！2022年總價1000萬以上房源成交量同比多賣了近200套，甚至遠超去年的供應量，這意味著財富人群開始加速入手優質不動産來抵禦資金縮水風險。

這也造就了河西千萬級高端項目星葉雲墅被塔尖圈層集中報名的盛況，兩開兩捷，每一次開盤，平墅房源幾乎清空。

沒有上車的，也無需氣餒，你還有最後一輪機會！星葉雲墅即將加推低密“臻品”底躍，純“墅質”生活體驗，實用性超強。更驚喜的是，這批底躍單價低至約3.3萬/㎡，總價約1300-1700萬，僅有16套，賣一套少一套！

NO. 1｜壹

星葉雲墅高開高走  棲霞建設“實用主義”做背書

“得不到的永遠在騷動，被偏愛的都有恃無恐”。

星葉雲墅兩開兩捷的銷售結果之所以被稱為現象級，除了價位，還有是因為項目從公開到首開才1個月左右，就直接領取銷許，首批次就吸引了237組買房人報名，綜合中簽率低至43%。

星葉雲墅首開現場實景 項目授權供圖

據開盤現場反饋，部分客戶報名前連樣板間還沒看，僅僅依靠對棲霞建設品牌與河西地段的認知就選擇了買單，一個高量級的城市塔尖圈層悄然匯聚在星葉雲墅。

而後不到1個月的時間，項目二批次房源加推，中簽率同樣不到50%。據了解，購房客戶當中的一些人完全是基於對棲霞建設品牌的信賴，作為本土國企，擁有39年開發經驗，其一直以“實用主義”被大家熟知，把真金白銀砸到産品品質、裝修配置等方面，收穫了大批買房人的認可。

示範區實景，實際以交付為準 項目授權供圖

NO. 2｜貳

約300㎡以上戶型需求漸漲  優質躍層的“春天”來了

2020年，南京發佈不再審批“別墅”類房源規劃的新政後，墅類産品大幅“減員”。但是高凈值人群越買越貴、越買越大的趨勢並未減弱。據克而瑞南京機構數據顯示，2022年建面約300㎡及以上成交套數遠超過供應套數，多出近1倍，高端改善需求愈發旺盛。

示範區實景，實際以交付為準 項目授權供圖

而且疫情全面放開後，許多有“羊”的家庭，由於高層住宅房間獨立性不夠，一些家庭成員只能尋找酒店或到另一套空置房屋裏，進行臨時隔離，可能還無人照看。

而且隨著疫情常態化預期下，人們也更注重日常生活中“非必要的密切接觸”，這些都讓許多深度改善家庭開始瞄準躍層。主城躍層，幾乎成了健康居住與墅居夢想的“最大公約數”之一！

NO. 3｜參

2層—3層河西墅級居住體驗 負一層毛坯交付，相容超大採光井

生活的遞進，不單是面積的直線上揚，而是層層“加碼”的過程！市場上，底躍不缺，星葉雲墅的底躍擁有哪些少有的特性能走出“獨立行情”呢？

（1）類疊墅居住體驗，低密墅居板塊少有。

相較于大平層，普通躍層擁有上下兩層使用空間，生活不再“一層不變”。僅僅向下多一層，躍層面積就多出約上百平米。星葉雲墅此次推出的兩層底躍，建面約385—430㎡，填充了市面上建面約300㎡及以上“墅類”産品的不足。

不僅如此，星葉雲墅還有一款三層底躍，包含地上一層、二層，與地下負一層，擁有更多的地上面積，堪比下疊的居住形態，非常難得。要知道，目前主城在售疊墅項目已不足雙手之數，大多還在非核心區。另外，同區域的海玥萬物同樣有做複式底躍，市場接受度頗高。而且星葉雲墅的底躍擁有更大優勢，即低密，空間獨立性強。

（2）底躍的“實用”性超強，得房率更高。

純粹的低密住區，帶來了更高得房率。星葉雲墅不僅建面約220—280㎡標準層戶型能達到85—87%，底躍也能實現83.7%—86%，都遠高於同期高層75—78%得房率。

（3）價格優勢，單價低至3.3萬/㎡起。

以往底躍不做第一選擇，也是由於面積大+總價超高，但是星葉雲墅標準層與躍層總價差距並不大。比如，星葉雲墅3號樓標準層平均含包總價在1400多萬左右，三層底躍平均含包總價也在1600多萬左右。雖然絕對值不小，但是價差比例不大，貴了約14%。

銷許表價

值得一提的是，項目底躍現在單價低至約3.3萬/㎡，也就是説部分底躍可能比標準層也貴不到多少。遠沒有同區域其餘樓盤底躍與標準層約20—30%的價差，來得離譜！不僅如此，底躍首付也沒有限制，加上當前超低的房貸利率，無疑是給改善留下了緩衝空間。

（4）功能性、私密性強，歸家動線更乾淨。

上下分層，動靜分區，空間功能更豐富。其中，上層的功能分區上，星葉雲墅盡可能滿足了城市高凈值家庭所需的舒適感和匹配度。

地上戶型層高都做到了3.15—3.3米，挑高透亮。闊綽客廳+寬幕大陽臺，採光面足夠大，與窗外景觀無界聯動，公共景觀都將成為“私家花園”。

建面約280㎡戶型創意示範單位，實際以交付為準 項目授權供圖

進而廳堂，退而臥房，有主人的私屬天地，有孩子的自由空間，左不過人間煙火氣，右不過天倫之樂。主臥套房設計，自帶衣帽間和獨立衛浴，包含了更多私密。從雙臥朝南到三臥朝南，一步到位的改善戶型，恰到好處的空間法則。

建面約280㎡戶型創意示範單位，實際以交付為準 項目授權供圖

負一層私密性也很好，活動聚會可盡歸於此，與樓上的私密生活進一步分隔，居住更純粹。

而且部分底躍做到了電梯、樓梯均可直達負一層，也有部分房源為雙大門入戶設計，私享歸家體驗的同時，節省了等電梯的困擾，還避免了與鄰居非必要的密切接觸。

（5）毛坯交付，趣味性強。

星葉雲墅負一層為毛坯交付，下沉式空間靈動改造佈局隨心，讓人們用天馬行空的想像來填充自己的家，讓生活能“跨界”。這裡可以是給予身體的躍齡空間，無需專程去健身房，也無需受風雨限制；也可以是給書籍一個獨立的、安靜的房間，或是私人收藏室，陶瓷、字畫一一陳列展示；又可以是酒窖與影音室，在觀賞電影中，不自覺就醉了；還能是商務會客或是遊戲室。

（6）空氣暢通，告別潮濕悶熱。

近年來隨著建築水準提高與房屋設計理念升級，躍層在採光通風上有了全面的改善。星葉雲墅就打造了長約7.7-11.5米、寬約1.8米的超大採光井，為地下空間引入自然光源，使得地下一層採光通風效果更佳。

（7）1V1成品家配置服務，棲霞建設獨家服務模式。

量身定制，實現業主更多想像。項目可以根據業主的需求匹配相應産品，並根據軟裝、電器、櫃體等選品，倒置匹配水電點位、墻體砌築等隱蔽工程、硬裝施工服務。

建面約280㎡戶型創意示範單位，實際以交付為準 項目授權供圖

比如，成品家概念樣板間裏約35萬的阿瑪尼實木餐桌，約7萬的蠶絲燈，約30多萬的B&B沙發等等，吻合産品的調性。

NO. 4｜肆

僅有16套，獨立性優越 退則居寧靜，出則享繁華

隨著疫情常態化，像星葉雲墅這種主城中密度越低、進出動線越乾淨、獨立性越好的住宅，越受深度改善家庭歡迎。

一方面，全小高層的低密住區，空間獨立性更突出。

作為河西南少有容積率2.0的宅地，星葉雲墅沒有選擇“高低配”來做滿建築密度，而是打造了6棟12-13層科技住宅，採光與私密性都很優越。

示範區實景，實際以交付為準 項目授權供圖

兩梯兩戶的設計，使得每棟住宅樓住戶數相應減少。

後疫情時代，居住人數更少意味著更安全，每人平均綠地面積也相應更高，物業管理服務也會更好。

示範區實景，實際以交付為準 項目授權供圖

社區的恒溫泳池、多功能健身房，早晚高峰期電梯的使用頻率等，都會減少，與鄰居交通動線進一步分離，盡可能減少不必要的擁擠，通勤時間也會更快。

示範區實景，實際以交付為準 項目授權供圖

示範區實景，實際以交付為準 項目授權供圖

另一方面，星葉雲墅位於河西南腹地，出則繁華，不必遠涉山水。

這裡是高端住區聚集地，動輒5-6萬/㎡的二手房，業主非富即貴。

周邊也分佈有諸多金融機構、數字經濟總部，産業中芯；阿里巴巴江蘇總部、小米、京東等網際網路頭部大廠和軟體企業巨鱷都已落地，未來帶給河西南更多産業、人氣與夢想。

河西實景 中國網地産（南京）朱承勝拍攝

項目與高廟路地鐵站距離僅約400米，規劃在建的四大超級綜合體（其中金地廣場已營業），商業密度也不用多説。附近，還有河西城市生態公園，舉步可至。

換個角度來看，多出百萬左右，就能在河西南多買到建面約100多㎡的居住空間，也是一種“小幸福”。

當代建築藝術大師斯蒂芬·霍爾也説過：“只有那些既能享受稀缺自然資源，又有俯瞰城市繁華背景的區域，才是具有價值的居所。”

星葉雲墅既緊密融于城市繁華，又在社區內儘量製造“空間動線的疏離”，正是深度改善後疫情時代追求的“夢中情房”。説了這麼説，大多數人該做的就是快人一步，因為星葉雲墅底躍産品僅有16套，賣一套少一套，搶在趨勢成為流行時，提前佔位。