2022年，房地産行業艱難前行。三道紅線政策效用傳導延續，再疊加疫情反覆，房企資金面吃緊，去化壓力增大，樓市下行趨勢持續走強。

在全行業深度劇烈調整中，居民對住房的認知正一步步回歸居住屬性，即便是新一代成長起來的年輕租客，對居住品質要求也在不斷提升。這些都反映在了房地産市場一線成交數據與特點上。

樓市新房市場“改善型主導特徵”顯露

近期克而瑞最新發佈的《中國房地産企業産品力白皮書》(下稱白皮書)顯示，2022年，中國房地産新房市場的改善型産品為主流的特徵已很明顯。

一方面，從産品成交結構上看，剛需、首改類産品成交比重呈全線收縮態勢，尤其是80-100平方米麵積段的剛需住宅産品，較2021年共計下行約2.7個百分點。

形成鮮明對比的是，120平方米以上改善類住宅産品成交佔比則全面上揚，尤其是140-160平方米麵積段的産品，增幅為各面積段之最，達到1.4個百分點。值得關注的是，北上廣深一線城市，100-120平方米麵積段的産品銷售規模首次超過90-100平方米麵積段産品，一躍成市場成交主力。

11月，一線成交市場證明，多個主流城市的熱銷項目多集中在高競爭力、具備稀缺性、與客戶需求高匹配度的樓盤。

市場需求的指揮棒在變，房企産品定位也隨之發生明顯遷移。

數據顯示，“産品力前100房企”中，超過四成房企産品定位呈現同比上升態勢——這意味著企業越來越願意開發高品質的大戶型産品。其中，全口徑銷售金額榜前30房企中，有19家房企的産品定位同比上升，這些房企也基本佔據著中國一二線城市的中高端産品市場。此外，均價比值高於1.2以上的房企數量較2021年增加兩家至11家。

哪些原因推動居民需求變化演進？

2022年，在全行業資金全面吃緊背景下，“保交付”成為房企存活的命脈。眾多企業紛紛將其提升到企業現階段發展的重中之重。

據克而瑞不完全統計，2022年，行業內僅有個別幾家房企將産品體系進行了迭代升級。截至2022年10月，有20家規模房企基於市場環境變化調整了公司産品戰略。

為什麼中國老百姓主流需求在這個時期發生躍遷？我認為有內外因多重因素綜合而來。

首先，經過多年行業發展，老百姓對房地産産品的需求已經實現了“從無到有”，目前已處在“從有到優”轉向“從優到精”的穩定發展階段。

其次，由於三胎開放政策以及疫情長久的居家隔離，對人們的生活習慣、社會心理，乃至家庭結構等方面均産生影響，市場改善型需求激增，大面積段産品市場成交比重上揚。

再次，隨著房地産未來購房客群顯現年輕化趨勢，房企在住宅産品的功能、顏值、科技、健康、服務等需要持續升級才能滿足新客群心理預期。

隨著居民生活理念改變，房子不僅是日常居住舒適場所，更是容納興趣愛好、閒情雅致的精神棲息地。比如，當前風靡的“小家化”“酒店化”潮流下，臥室套房配置也不再拘泥于傳統的簡單功能組合。同時，適合多娃家庭的臥室設計逐漸涌現。而疫情防控常態化又催生出長期居家需要的“隔離套房”，居家辦公/學習空間，以及庭院式種植陽臺等。

客戶的需求一方面在室內，一方面在室外。後疫情時代，業主更需要與自然零距離接觸的社區環境。比如可冥想、可種植、可採摘的“療愈花園”；比如可戶外露營、圍爐喝茶、逗貓遛狗、萌娃匯集的綠地草坪等。

租戶也越來越願意為居住環境買單

白皮書數據顯示，中國主流城市的租房主力已轉變為90和95後的年輕一代，佔比達到68%。而年輕人更注重生活品質、儀式感，也願為更好的居住體驗買單。

目前，市場上租賃産品已日趨多元，囊括了企業員工住宿、成熟的集中式公寓産品、滿足中高端租賃需求的服務式公寓等。

隨著公募REITs發行打通最後一環，以及市場下行週期長租公寓收益穩定性優勢，都使得租賃市場在未來有可能出現高溢價産品類型，以滿足日趨多元化的居住需求。

展望2023年，我們認為，從具體産品看，戶型仍是居民購房看重的第一要素，且客戶關注點已從住房本身擴展至社區環境；企業也將持續改善細節提升居住體驗感，而後疫情時代，對居者的人文關懷更需要引起重視。