“帶押過戶”能否有效盤活二手房市場

來源:中國網地産 2022-09-29 09:20:07

一般來説,二手房交易普遍採用“先贖樓再過戶”的交易模式,在此模式下交易雙方可能會産生“贖樓”資金的過橋費、擔保費等。

近期多地推出二手房“帶押過戶”的交易模式,簡化交易流程、提高交易保障。這一政策,是否能有效盤活二手房交易市場?

多地推出二手房“帶押過戶”政策

所謂“帶押過戶”,顧名思義,即“帶著抵押過戶”,是指在二手房交易過程中,存在抵押的房産,賣方可不需提前清償貸款便可完成交易和過戶登記,買方可“帶押過戶”獲得新的金融貸款。

樓市整體下行趨勢依舊在延續,為落實國務院“一城一策,用好政策工具包”的響應,各地樓市新政應出盡出,打出政策組合拳。

今年以來,各地二手房掛牌量陡增。市場活躍度降低、成交量下降,各地二手房存量達到近幾年來的新高,貝殼統計的數據顯示,截止9月25日,天津二手房掛牌量達16.1萬套。

針對二手房市場,各地也出臺了相應的購房政策,從購房補貼到“帶押過戶”,持續優化市場環境。截止到目前,全國已有廣州、深圳、濟南、南京等20余城推行了二手房“帶押過戶”的政策。

不同城市規定的二手房“帶押過戶”流程也有所不同,其操作流程大致分為以下幾步:

  • 交易雙方達成一致後線上申請,抵押貸款銀行同意帶押過戶;

  • 交易雙方與貸款銀行簽訂資金監管協議,並確保監管資金大於賣方剩餘貸款本息;

  • 銀行為買方放款,公證機構設立專屬賬戶,款項先由公證機構提存;

  • 交易雙方辦理房産過戶,放款銀行為買家辦理抵押;

  • 公證機構釋放資金結清賣方剩餘貸款本息,解除抵押。

交易雙方在簽署交易合同的同時,同步簽署提存協議和委託書,由買方將首付款和後續貸款提存到公證機構的專屬監管賬戶,在完成交易過戶後,公證機構再將專屬資金打到賣方賬戶,交易完成。

整個過程無須賣方提前還貸便可交易成功,與傳統的二手房交易模式有別,“帶押過戶”省去了賣方的“贖樓”費用以及提前籌措資金的時間,降低交易成本、縮短交易時間。交易流程優化,可在一定程度上提升二手房市場活躍度。

銀行和公證機構將佔主導

在二手房“帶押過戶”交易模式下,銀行和公證機構佔據主導地位。

銀行作為重要的參與方,從交易雙方開始線上申請到最後的審核和放款,都起了決定性的作用。在此過程中,銀行也承擔了相應的風險。雖然銀行仍對該房産享有抵押權,但房子的還款主體由賣方變為買方,購房者的還款能力是否與賣方相當、新一筆的購房貸款潛在風險的高低等,均是需要多加甄別的不確定因素。

公證機構同樣起到舉足輕重的作用,買賣雙方的資金均由其設定的專屬提存賬戶進行監管,如遇突發情況交易失敗,存入的資金將原路返回,在一定程度上規避了交易風險和資金糾紛,保障了各方權益。

各地推行的二手房“帶押過戶”模式,主要有以下兩種情況。辦理“帶押過戶”的交易雙方可依據實際情況,選擇不同的方式。

第一種即上述中簡單的“帶押過戶”,交易雙方與同一貸款銀行簽訂協議後,不登出原有抵押登記的情況下直接申請辦理抵押權變更。

第二種情況是交易雙方對應不同貸款銀行,在雙方與相應的貸款銀行簽訂相關協議後,在不登出原有抵押登記情況下,申請辦理抵押權變更和抵押權轉移登記。

“帶押過戶”效果有待觀察

二手房“帶押過戶”,能為二手房市場帶來利好,但是作用有限。從長遠意義上來講,二手房“帶押過戶”確實能降低交易成本、縮短交易時間,提高二手房市場的活躍度。

但是這一政策並不能實質性地提振買家的交易意願,對購房者的促進作用不大。在降低交易成本這一方面,只是為賣方節省了“贖樓”費。對於購房者來説,是否簡化了交易過程,也有待觀察。

在當下的市場環境中,購房者遲遲不入場的原因也不在於購房步驟是否繁瑣,更多的是對市場的信心還未恢復。

目前政策發佈時間較短,落地推行和政策效應顯現仍需時間。華夏時報的記者採訪了各個城市的仲介和銀行工作人員,發現可實施該政策的銀行少、交易流程限制多、對交易雙方要求嚴格,限制條件多、操作難度較大,成功案例較少。

隨著“帶押過戶”逐漸為大家熟知,可能會刺激更多的二手房業主積極掛牌。在此情形之下,對於要賣房的人來説,如果已經還清貸款,應當加快賣出的速度,以免後期競爭壓力越來越大;如果賣房人自身有償清貸款的能力,也不必等到“帶押過戶”全面落實後再去掛牌出售。

目前來看,二手房“帶押過戶”這一交易模式在當下市場還並未進行大範圍的推廣,其對二手房市場産生的影響還有待觀察。隨著“帶押過戶”模式的逐漸成熟,後期或將有更多城市跟進這一政策,其對於樓市的積極效應也將慢慢顯現。

(注:贖樓是指在二手房賣出之前還清銀行貸款,解除抵押的過程。)

(責任編輯:楊帆)
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