22日，全國銀行間同業拆借中心公佈本月貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR由3.70%下調至3.65%，5年期以上LPR從4.45%下調至4.3%。其中，5年期以上LPR在今年已是第三次下調，累計下降了35個基點。

5年期以上LPR的下調對樓市帶來直接利好，按照首套房商貸不低於“LPR-20個基點”的要求，本次下調後，首套房房貸利率進一步下降至最低4.1%。對於那些正在還房貸的人群來説，以貸款100萬元、等額本息30年計算，4.45%降到4.3%後，總利息節省約3.19萬元，月供少了約88元。若算上今年三次的累計降幅，月供的減少幅度更大，每月較今年1月份少還207.66元，一年接近2500元。

5年期以上LPR下調幅度略超預期

本次1年期LPR下調5個基點，5年期以上LPR下調15個基點，基本上符合市場預期。

今年8月15日央行公告稱，本月MLF操作利率為2.75%，上月為2.85%；當日7天期逆回購利率為2.0%，上次為2.1%。中國銀行研究院研究員梁斯對中新經緯稱，LPR改革以來，中國利率傳導機制進一步打通，“政策利率(MLF)→市場基準利率(LPR)→市場利率(貸款利率)”傳導的利率體系基本建立，金融機構發放貸款利率跟隨LPR同向聯動，貸款利率隱性下限被打破。三年來，在LPR改革帶動下，金融機構信貸利率持續下降，企業融資成本連創新低，2022年二季度末，企業貸款利率已降至4.16%，為歷史最低，LPR改革有力支援了實體經濟發展。

東方金誠分析稱，8月LPR報價下行體現了在政策性降息(MLF利率下調)引導下，企業和居民貸款利率將出現新一輪較快下調趨勢，進而帶動有效信貸需求回升，以寬信用支援穩增長的政策意圖。這意味著繼5月穩住宏觀經濟大盤所有政策落地後，新一輪穩增長措施正在加碼，其重點也正在由此前打通物流堵點、推動復工復産的供給端發力，轉向更大力度地提振消費、投資等宏觀經濟總需求。

多位分析人士認為，相較于1年期LPR，5年期以上LPR出現15個基點的大幅下降，有些略超預期，而此番下調對房地産市場更為利好。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，5年期以上LPR下調15個基點，略超出預期，“目前房地産復蘇遇到新情況，金融貸款部門要積極宣傳低成本房貸政策，鼓勵合理住房消費，用好信貸政策，促進住房交易市場恢復。”

中原地産首席分析師張大偉稱，根據國家統計局數據，7月份70城房價下調的城市數量再度增加，銷售價格下調幅度有所加大，雖然穩樓市的政策頻出，但購房者信心依舊低迷。此次下調，會增強購房人的心理預期。

全年下降35個基點 或創13年來新低

5年期以上LPR的下調，減輕了購房人的房貸壓力。

中新經緯以貸款100萬元、等額本息30年還款為例，若以4.45%的貸款利率計算，每月需還5037.19元，總利息支出約81.34萬元；以4.3%的貸款利率計算，每月需還4948.71元，減少約88元，總利息支出約78.15萬元，減少約3.19萬元。

將時間線拉長，2022年以來，5年期以上LPR已經下調3次，累計下調35個基點。具體看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下調至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下調至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下調至4.3%。

仍以貸款100萬元、等額本息30年還款為例，若以4.65%的貸款利率計算，每月需還5156.37元，總利息支出約85.63萬元。這意味著，相較于1月，正在還房貸的購房人每月能少還207.66元，一年少還2491.92元。

要提醒的是，正在還款的購房人並不能立即享受到5年期以上LPR下調帶來的利好。在2020年存量房貸批量轉化成LPR報價後，一些購房人選擇在合同簽署日調整房貸利率，還有人選擇在新一年的1月份調整，不論選擇哪種方式，房貸利率每年只變動一次。因此，何時能享受到貸款利率下調，還要看房貸調整日期。

對於那些準備買房的人來説，下調的利好則可以快速享受。今年5月，央行、銀保監會發佈通知，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。因此，5年期以上LPR降至4.3%後，首套住房商業性個人住房貸款利率下限則為4.1%，二套房貸利率下限降至4.9%。

首套房貸款利率4.1%的下限，在歷史上是什麼水準？張大偉對中新經緯説：“從近些年看，房貸利率最低的年份是2009年，當時房貸利率普遍打七折，首套房房貸利率最低4.158%。而對比此前的基準利率的話，也是歷史最低了。”

房貸利率相對偏高 未來還有下降空間

業內認為，5年期以上LPR在未來還有下降空間。

東方金誠認為，當前居民房貸利率仍處相對較高水準，需要較大幅度下調5年期以上LPR報價，為房貸利率進一步下行鋪平道路。根據央行最新季度數據，6月新發放房貸利率為4.62%，環比3月大幅下降87個基點，主要是5月房貸利率“雙降”所致(5月，全國首套房貸利率下限下調20個基點，5年期以上LPR報價下調15個基點)。當前房貸利率已處於歷史低點附近。

該機構稱，不過，與一般貸款利率走勢相比，房貸利率仍處於偏高水準：6月，包括房貸、企業貸款等在內的一般貸款利率為4.76%，較歷史均值低151個基點，而房貸利率較歷史均值低96個基點。這意味著6月房貸利率仍然相對偏高。

東方金誠預測，LPR在今年下半年仍有一定下調空間，特別是5年期以上LPR會有15-20個基點的較大降幅。一方面，疫情波動下，下半年消費修復將較為溫和，房地産還會低位運作一段時間，另外，在全球經濟衰退陰影下，此前對經濟增長拉動作用較大的出口存在減速趨勢。這些因素意味著政策面有可能進一步加大穩增長力度，重點是刺激國內總需求。另一方面，下半年國內物價形勢總體有望保持穩定，豬肉價格上漲帶動的結構性通脹難以引發物價全面大幅大漲，扣除食品和能源價格的核心CPI將持續保持2.0%以下的低位(8月為0.8%)，不會對未來宏觀政策形成較大掣肘。與此同時，下半年美聯儲等海外央行在政策收緊過程中，會更多考慮由此帶來的經濟衰退風險，政策收緊步伐有可能放緩。這意味著國內政策寬鬆的外部約束也在減輕。

張大偉也認為，5年期以上LPR在未來還有下降的可能。一方面，房地産市場尚未完全企穩，需要金融政策的支援；另一方面，存量房貸利率偏高，有下調利率、促進居民進行其他消費的必要。