今年以來，我國住房租賃行業再迎實質性拐點。保障性租賃住房試點40城建設提速，多地陸續公佈籌建進度，供給增量迅速擴充。更受業內關注的是，保障性租賃住房REITs（房地産投資信託基金）陸續落地，華夏北京保障房中心租賃住房REITs獲批，而之前的紅土創新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs，已完成詢價，即將上市。

那麼，這是否意味著我國保障性租賃住房REITs將迎來發行潮？市場化的長租房參與主體該如何擁抱公募REITs？從盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的著力點是什麼？

三單保障性租賃住房REITs落地

近日，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2022）》正式發佈。其中提到，2021年北京建設籌集政策性住房61003套，超額完成全年5萬套任務。其中，集體土地租賃房11899套，公租房3251套，共有産權房7042套，定向安置房38811套。2022年，北京市將完善保障房房源長效籌集機制，建立促進多主體投資建設保障性租賃住房體制機制，持續優化審核分配機制，不斷提高公租房運營管理規範化水準，進一步提升安居宜居水準。

發展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。今年年初，住建部明確，“十四五”時期，40個重點城市計劃新增保租房650萬套(間)，同時，希望2022年全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

在此背景下，全國多地加大保障性租賃住房建設力度。從近期各省份反饋的上半年成績來看，大部分城市都已完成上半年度目標，部分城市還完成了年度目標。以浙江為例，浙江省人民政府發佈的消息顯示，今年上半年，浙江省已籌集建設保障性租賃住房31.9萬套（間），提前完成30萬套（間）的年度目標任務。

在保障性租賃住房試點40城建設提速，在供給增量迅速擴充的同時，金融端利好消息頻傳，特別是保障性租賃住房REITs漸行漸近。近期，三單保障性租賃住房REITs獲批，拉開了公募REITs落地住房租賃行業的大幕。

其中，紅土創新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均已完成詢價，即將進入發售流程，募集期均為8月16日至8月17日。此外，華夏北京保障房中心租賃住房REITs在8月5日獲批後，迅速進入詢價階段，于8月12日進行詢價，為市場獲批的第三單保障性租賃住房REITs。

“保障性租賃住房REITs的上市，是行業跨時代的新紀元，拉開行業金融化的大幕。”在8月12日《中國住房租賃品牌價值藍皮書》發佈會現場，ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然表示，機構化、規模化、金融化是住房租賃行業的三大關鍵詞。其中，機構化是基礎、是前提；規模化是企業發展的必由之徑；而金融化則是行業從萌芽走向成熟的助推力。

或形成“大魚吃小魚”的格局

從最初的産業園區、高速公路、倉儲物流，到保障性租賃住房，基礎設施公募REITs覆蓋的資産領域越來越廣。

趙然分析指出，公募REITs是一種金融創新工具，有助於進一步盤活存量資産，拓寬社會投資渠道、擴大保障性租賃住房的規模，特別是在證監會對於回收資金的再投資去向有明確規定的要求下，勢必會極大增加行業的有效供給，從而真正起到平抑租金、平抑房價的目的。除此之外，公募REITs也是一種主動管理型工具，可助推租賃住房項目實現穩定且可持續增加的運營現金流，最終實現資産或資産包的保值增值。

“對於租賃企業來説，在資金端，公募REITs屬於直接融資，不僅可以降低企業的資金成本，也可以有效降低企業的資産負債率；在産品端，公募REITs會迫使企業去深入思考如何通過優化産品，以提升整體收益、降低運營成本。”趙然如是説。

那麼，這是否意味著我國保障性租賃住房REITs將迎來發行潮？未來將會達到多大的發行規模？

在趙然看來，保障性租賃住房REITs的規模不會達幾十、幾百單。一個不容忽視的問題是，一個良好的REITs標的需要具備一定的規模，如此一來，行業內或形成“大魚吃小魚”的局面，規模小而運營良好的資産有機會併入其中，加上公募REITs的資金將繼續投入于保租房建設中，行業規模將不斷擴大。因此，未來品牌租賃企業的數量或逐漸下降，而與之形成對比的是，單一品牌的體量或日趨擴容。

值得一提的是，目前發行保障性租賃住房REITs的企業主體均為國企。而在業內人士呼籲將公募REITs向優質市場化長租房項目打開時，市場化的長租房參與主體該如何擁抱公募REITs，需要做好哪些準備工作？

對此，趙然表示，保障性租賃住房REITs標的衡量準繩是資産合規性和收益率。目前，一些市場化租賃項目還需在合規性上攻克，而對於收益率已達標、規模則不夠的項目，在已經上市的公募REITs將來擴募時有機會參與其中。

此外，在參與保租房的主體方面，不管是投資方，還是建設方，或是運營商，仍以國企和地方城投公司為主。不過，隨著試點的深入，一些城市為擴大供給渠道，將已有的市場化長租公寓項目納入保租房，如上海的安歆青年社區·虹口區龍之夢店、上海柚米寓的九亭中心店以及武漢城建·都市泊寓江國路店等。

在這一過程中，一些非國有企業也獲得進入保租房的門票，比如萬科泊寓、旭輝瓴寓、龍湖冠寓等房企係長租公寓品牌。此外，安歆、柚米寓等也通過將自身運營的某個市場化長租公寓項目，納入保租房體系，從而參與到保租房的運營中。

在業內人士看來，這或許可以為非國有企業試點保障性租賃住房REITs提供機會。

住房租賃企業需切換到資産管理“軌道”

作為具有金融産品屬性的REITs，標配有穩定現金流的産品才是保證未來盈利的尺規，而底層資産的穩定性決定了風險控制和未來的收益。在趙然看來，未來，公募REITs收益率方面還有較大的提升空間，優質的公募REITs具有豐富的産品類型，多元化會讓其收益率更穩定。那麼，從盈利層面分析，公募REITs收益率突破4%的著力點是什麼？

從全生命週期的視角分析，租賃住房的全生命週期包括“投-融-建-管-退”5個階段。趙然認為，在增量時代，“投”“融”“建”是租賃企業的重心所在。當供給達到一定規模，尤其是保障性租賃住房REITs打通金融閉環、提供了投資退出路徑之後，住房租賃企業的資産管理能力就顯得格外關鍵。

“住房租賃的底層邏輯換軌，成了資産管理邏輯，這是住房租賃企業眼下要特別關注的。”趙然表示，在資産管理的軌道上，租賃企業更應當重視品牌運營，一個品牌如何切入市場、如何借助品牌策略達到4%甚至更高的收益率，成了凸顯品牌力的最優級指標。

在趙然看來，作為持有型不動産的租賃住房，其品牌運營的含義要複雜得多，與建好即出售的銷售型不動産不同，租賃不動産強調的是運營方持續收取租金、長期持有物業産生增值獲益的能力。如果説銷售驅動的品牌方法論，讓大家熟識的是標識、代言人等行銷工具，那麼，持有型品牌方法論講的更多的是流程管理、産品定位、人員儲備等運營能力。

“住房租賃是個微利行業，走機構化、規模化道路是行業參與者‘活下來’的必由之路。隨著政策與金融紅利的釋放，住房租賃企業抓住機遇的關鍵在於，能否深扎進品牌運營的底部，科學制定資産佈局、産品佈局、人員儲備、供應鏈管理等一系列緊耦合策略，以資産管理、長線運營的思路，倒逼企業優化産品、優化服務，進而以更多高品質供給，讓租賃住房真正成為新市民、青年人住房需求的壓艙石。”趙然説。