丁祖昱:保障性租賃住房REITs快速通過審批釋放積極信號

來源:中新經緯 2022-07-20 09:35:34

歷時一年,保障性租賃住房公募REITs試點終於傳來新的好消息。

7月11日,首單保障性租賃住房REITs紅土創新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過,從正式申報到審核通過,只用了45天。僅三日後,中金廈門安居REITs也獲上交所通過。這意味著,國內交易所目前在排隊的2個保障性租賃住房REITs項目,距離正式發行僅差臨門一腳。

保障性租賃住房金融體系進一步完善,這為開發企業資金退出提供了新通路,“投融管退”閉環被打通意味著租賃行業將迎來新發展。這成為房地産行業近期的一個好消息。

兩大保障性租賃住房租賃REITs項目快速獲批

2021年6月,發改委發佈通知,將保障性租賃住房納入公募REITs試點行業範圍。

直至2022年5月27日,紅土創新深圳安居REITs、中金廈門安居REITs分別於深交所、上交所和證監會報送申請材料,成為首批申報的保障性租賃住房REITs,也是目前在國內交易所排隊的僅有的2個項目。

歷經“受理”和“問詢”環節,紅土創新深圳安居REITs于7月11日審核通過,用時僅45天。7月14日,中金廈門安居REITs也獲上交所通過,用時48天。

最短45天是什麼概念?我們查看目前剛成立以及上市的項目,從申報到通過短則5個月,長則已歷經一年多時間。

保障性租賃住房REITs審批提速背後最大的原因來自於政策支撐。

自2022年年初,央行、銀保監會發佈關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知,明確支援保障性租賃住房發展。

近幾個月以來,證監會、發改委等多方就保障性租賃住房REITs發展提供支援。直至5月27日,深交所、上交所分別推進首單保障性租賃住房REITs的申報審批工作,實際上,上述金融方面出臺的多種政策推動保障性租賃住房發展,鼓勵更多市場主體加入建設。

這不僅為開發企業資金退出提供了指引,打通了“投融管退”的閉環,同時也進一步完善了保障性租賃住房金融體系。

房企擁有了一個融資新思路

7月15日,滬深證券交易所發佈施行《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》,對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規範和引導。

其中明確,原始權益人應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體,不得開展商品住宅和商業地産開發業務。鼓勵專業化、規模化住房租賃企業開展保障性租賃住房基礎設施基金試點。

過去,由於保障性租賃住房項目需裝修建成後運營,存在項目回報週期長、資金沉澱壓力大的問題,且租金一般要低於市場價格約15%~20%,回報率相對較低,房企參與保障性租賃住房意願並不強。

但隨著政策支援,以及首批申報REITs項目通過,這將為市場化企業後續申報保障性租賃住房REITs提供參照。

從首批申報REITs産品情況來看,資産證券化申請需要産權明確,同時對企業持有出租房源套數規模有一定要求。

例如底層資産,首批申報REITs産品涉及到的6個項目均獲得保障性租賃住房認證,産權清晰,出租率均達到98%以上,深圳安居保利香檳苑達到100%。租戶租賃期限較長,一般以3年為主。租約長加上高出租率,這意味著持續穩定的現金收入。

租金構成相對豐富,除住房租賃收入外,還可以發展商業、車位租賃服務。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業配套或者車位租賃服務。

按照最新的第4號指引,要求基礎設施項目運營時間原則上不低於3年。意味著從投入運營到項目資産證券化申報,週期相對較短,這可以解決企業住房租賃項目資金沉澱週期長、資金壓力大等難題。

從首批申報REITs的産品情況來看,廈門安居的兩個項目運營時間均約為2.33年,深圳安居的保利香檳苑運營週期最長約為2.67年,最短的百泉閣項目為2個月,整體來看資金回報週期相對較短。

資産證券化工具為重資産持有保障性租賃住房資金退出提供了參考路徑,將有效縮短資金回報週期,降低企業資金壓力,特別是對一些近兩年有保障性租賃住房建設任務的國企來説具有重要意義。

目前,已有部分房企通過不同方式參與保障性租賃住房建設。比如旭輝控股領寓旗下柚米寓九亭中心店經過認定被納入上海松江區首批保障性租賃住房;而龍湖冠寓則通過輕資産方式參與到蘇州木瀆項目,該項目由村集體組織開發建設,龍湖整體租賃後展開運營,每年向村集體支付租金,運營期為15年。

房企資金退出完善的背景下,保障性租賃住房不失為房企佈局的一個新賽道,而保障性租賃住房REITs成功發行也為房企提供了一個新的融資思路。

上半年資産證券化融資佔三成

保障性租賃住房REITs快速通過審批,也讓我們注意到2022年上半年房企資産證券化融資的情況,用一個詞概括:活躍。

從整個資産證券化融資來看,相對於信用債和海外債,資産證券化融資比較亮眼。

上半年,房企境內外累計發債融資(含證券化融資)共計人民幣4488億元,同比下降35%,房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發行規模更是大降超七成。

反觀資産證券化融資,上半年融資規模累計達到1398億元,同比雖下降24%,但降幅遠低於信用債、海外債。且資産證券化融資佔2022年上半年房企境內外累計發債融資規模超三成。

存量資産資産證券化同樣得到政策支援。

5月25日,國務院辦公廳發佈《關於進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》,鼓勵企業選擇適合的存量資産,採取多種方式予以盤活,這一政策的出臺將極大激活手中持有優質存量資産的企業,特別是國企可以通過公募REITs、資産證券化等方式進行融資。

從企業來看,2022年1-6月,共有3家房企證券化融資超百億元,其中萬科保持了2021年以來的領先態勢,上半年通過發行各類證券化産品合計融資226億元,居各家房企之首,保利發展、中國金茂也緊隨其後,證券化融資超百億元。

可以預見的是,一旦保障性租賃住房REITs成功發行,房企資産證券化融資渠道將進一步被擴充。

(責任編輯:楊帆)
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