作者  熊園 國盛證券首席經濟學家

楊濤  國盛證券宏觀研究員

房地産的重要性不言而喻。對居民，房子是最重要的資産，2019年居民住房資産佔家庭總資産的59.1%；對銀行，房貸是重要的貸款投向，2022年一季度房地産貸款餘額佔全部貸款的26.5%；對地方政府，土地出讓收入是主要收入來源，其佔地方財政總收入約1/4；對國家，房地産佔GDP比重接近25%。

地産銷售在6月反彈過後，7月上旬再度明顯回落。2021年下半年以來，地産景氣持續下滑；6月隨著疫情受控，地産景氣恢復較好，30城地産銷售同比跌幅收窄至-6.4%。

參考深圳經驗，疫情受控後，地産銷售可能呈現先升後降、再逐步回升的走勢；6月地産反彈更多是由於積壓需求釋放，後續地産景氣恢復可能仍有波折。7月數據顯示，地産銷售“如期”回落，截至7月12日，30城商品房成交面積同比增速降至約-39%(6月為-6.4%)。

如何理解當前地産發展面臨的壓力？

從政策端來看，“房住不炒”、共同富裕長期趨勢已定，近半年雖然至少有200多城放鬆了地産調控，但核心約束並未發生明顯鬆動。2016年以來，行業堅持“房住不炒”定位，地産難以全面放鬆刺激已成全民共識；2020年以來，政策進一步通過貸款集中度管理、三條紅線等措施加強監管。

在共同富裕導向下，中央開始推動保障性租賃住房建設和房地産稅試點工作，雖然房地産稅暫緩執行，但趨勢也已較為明顯。在總體趨嚴的總基調下，短期地産政策鬆動以因城施策為主，整體比較克制，表現為目前一線城市地産政策鬆動幅度明顯較小(尤其是北上深等核心一二線)，全國房貸利率降幅也明顯低於上一輪。

從需求端來看，預期惡化、杠桿高企、人口壓力三重約束，共同壓制了居民購房需求。2021年四季度以來，地産政策持續鬆動，但目前地産銷售跌幅仍大，除政策端、供給端因素，核心還是居民購房需求確實在明顯下降，我們可從三個細分角度理解。

預期惡化：近年來“房住不炒”已深入人心，疊加疫情反覆，經濟環境壓力加大，居民對地産景氣、中長期房價上漲預期明顯惡化。央行最新調查問卷顯示，2022年二季度認為“未來3個月預計增加購房支出”和“預期未來房價上漲”的佔比分別降至16.9%、16.2%，均從2017年底以來持續回落。

杠桿高企：2021年底，中國居民杠桿率達61.6%，已經接近歐美國家水準，進一步加杠桿空間有限；經濟衝擊過後，居民會更加謹慎保守，加杠桿意願也趨於下降。

人口壓力：從更長期視角看，地産景氣的根本決定因素是人口，“十四五”期間，中國購房年齡人口增速從1%進一步下行至0.65%，決定了地産需求下行壓力將持續加大。

從供給端來看，房企經營模式轉型，資金鏈緊張未有明顯緩解。2020年，隨著一系列監管政策落地，行業經歷了一個深度調整期，房企資金鏈整體緊張；雖然近期中央多部門強調要“優化商品房預售資金監管”“保持房地産融資平穩有序”，但目前看，房企資金鏈緊張未有明顯緩解。

我們認為，要穩增長、穩就業，促使中國經濟運作保持在合理區間，必須避免地産“硬著陸”。

考慮到目前地産政策效果有限，預計下半年地産政策仍有進一步實質性鬆動的可能，如適度放鬆核心一二線城市地産政策、加強房企融資支援、進一步優化預售資金監管等，下半年地産景氣也有望繼續逐步修復；但受制于需求端三重約束，預計本輪地産修復幅度將明顯偏弱，全年地産銷售增速可能仍有10%~20%的跌幅。