“今年3、4月份市場比較差，疊加疫情影響，導致銷售比較低迷。5、6月份售樓處客戶到訪量多了，公司5月份的銷售額環比增長超過20%。”近日，有房企高管在接受記者採訪時如此表示。

隨著中央及地方密集出臺優化樓市調控政策，房地産整體市場熱度呈邊際回升態勢。克而瑞研究中心日前發佈的最新資料顯示，全國80個重點城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬平方米，環比增長18%，較去年同期回落41%。其中，一、二線城市成交環比增長尤其明顯。同時，重點35城項目開盤去化率自5月下旬便逐步企穩回升，目前已增至52%，周度環比增長5個百分點。

業內人士認為，樓市優化調控政策密集出臺對市場預期轉好起到了積極的作用。一、二線城市人口密度高，新增人口數量大，對市場環境和政策變化更為敏感。一、二線樓市成交量的企穩回升給市場注入信心，並有望帶動三、四線樓市的復蘇。

一二線城市成交量增長顯著

“市場的確在回暖，但有所分化。我們公司在上海、蘇州、成都等地的項目銷售情況不錯，但也有一些地區的項目銷售情況不盡如人意。”另一家房企高管向記者表示，目前市場熱度在回升，但就公司整體而言，銷售提升得還不夠明顯。

據克而瑞研究中心監測，全國80個重點城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬平方米，環比增長18%。其中，一線城市因上海、北京疫情得到有效控制，成交量環比增長48%；二線城市輪動復蘇，成交量環比增長26%，青島、長春、濟南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量；三、四線城市成交量環比微增8%，中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量環比持平或增長。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，當前市場分化比較明顯，部分熱點城市自5月中旬以來客戶到訪量、認購率均有一定上升，但也有一些基本面較好的城市，購房者看得多買得少，觀望氣氛比較濃厚。從銷售數據來看，杭州、蘇州、佛山等個別城市因為高性價比項目的集中開盤，導致成交量明顯增長。

據顯示，6月前20天，42城新房成交面積環比增長22.2%，重點城市中高端項目去化改善。從房管局口徑數據完整的42城來看，6月以來新房成交有所復蘇，其中一、二線城市新房成交復蘇更明顯。6月前20天，42城中一、二線城市商品住宅成交面積環比分別增長97.6%和21.1%。

蘇州市場的回暖頗具代表性。據克而瑞蘇州房産測評統計，6月上半月，蘇州樓市新房供應面積17.44萬平方米，環比減少127.69%，同比減少67.09%；成交面積36.13萬平方米，環比增加75.56%。在供應量同環比減少的情況下，成交量卻實現環比大幅增加，市場需求得到有效釋放。

“按照目前的市場情況，蘇州6月整體新房成交面積預計可達70萬平方米。”克而瑞蘇常區域總經理戈文問表示，自去年四季度以來，蘇州新房成交量已經連續8個月處於低位，目前來看，6月將是近9個月來表現最好的1個月，大概率7、8月會繼續環比上行的態勢。

5月已現環比改善端倪

樓市優化政策的影響效果往往是循序漸進的，在一系列政策出臺特別是地産資金面對剛需和改善型需求的大力支援下，房地産從供地到竣工的各個環節均呈現近四五個月以來首次環比改善。

國家統計局發佈的數據顯示，5月，全國房地産開發投資環比回升14%，土地購置面積環比增長45.9%，房屋新開工面積環比回升20.1%，商品房銷售面積環比增長25.8%，竣工面積環比增長7.4%，房地産開發企業到位資金環比增長14.7%。5月，商品房銷售額環比增長29.7%，比商品房銷售面積增幅大，顯示熱點城市、熱點區域或樓盤回升更加明顯。反映到終端房價上，5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二線城市環比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前樓市的回升主要有兩個特點：一是不均衡。今年前5個月全國商品房銷售金額跌幅（-31.5%）大於銷售面積跌幅（-23.6%），顯示開發商降價促銷；但5月單月商品房銷售金額跌幅小于銷售面積跌幅，顯示熱點城市、熱點區域、熱點樓盤回升更明顯。

雖然樓市各項指標已在回升，但購房者購房的信心以及對未來的預期仍待扭轉。在上海松江佘山板塊某新盤項目售樓處，銷售人員告訴記者，現在來看房的客戶中有不少對類別墅産品非常渴望，但這些客戶面臨著先賣後買的房屋置換需求。同時，出於對未來收入預期的不確定，他們也不願多貸款，而是希望能夠平穩置換買到自己心儀的房子。

整體市場將緩慢回升

中原集團研究中心總監劉淵表示，當前不僅是成交數據，幾乎所有的指標都有小幅回升。整體來看，肯定是基本面越好、經濟越發達的城市，其房地産市場恢復得越快。現階段既不能搞大水漫灌又要防範化解行業風險，因此在操作上肯定是小步漸進式的做法，市場的回升也會比較緩慢。預計到今年三季度，全國商品房銷售面積可能同比持平，四季度全國商品房銷售面積或將實現同比正增長。

李宇嘉表示，目前來看，房地産觸底回升的走勢比較艱難，未來一段時間更大程度上是“磨底”或夯實底部的時期。從熱點城市傳導至非熱點城市，從熱點樓盤傳導至非熱點樓盤，從高端住宅到改善型需求，再到剛需入市的傳導，這些傳統的樓市回升路徑，目前仍存在一定的不確定性。未來政策選擇上，除繼續刺激需求外，更多要考慮如何疏通普通住房市場供需的“腸梗阻”。

楊科偉預計，今年三季度房地産行業將處於築底企穩階段，隨著市場供應量的增加，一線城市和個別二線城市成交量會有明顯回升。一方面，接下來去年集中供地的項目會在今年三季度形成一個供應高峰；另一方面，隨著市場回升，房企也會積極加大推盤及行銷力度。在各種因素的綜合作用下，房地産市場也在發生一些積極的變化。預計一、二線城市在三季度會率先出現回暖，絕大多數三、四線城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復蘇。

“方向上來説，市場恢復在進行中，地方政府出臺樓市優化政策的動作也在繼續實施，甚至範圍更大、力度更強，但市場及購房者信心的恢復還有一個過程。”一位房企高管説。