近日，證監會辦公廳與國家發展改革委辦公廳聯合發佈了《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信託基金(REITs)有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，標誌著保障性租賃住房REITs試點正式啟動。這將助力盤活存量資産，拓寬保障性租賃住房建設的權益型資金來源，促進房地産市場平穩健康發展。

不過，當前權益屬性更強的市場化長租房項目仍在試點範圍之外。而以長租房為底層資産發行REITs有助於防範房地産市場風險、加快發展長租房市場、降低房地産行業杠桿率，推動房地産行業高品質發展，促進房地産與金融良性迴圈。因此，應在現行基礎設施REITs試點基礎上，將市場化長租房項目納入試點範圍，募集資金用於支援投資週期長的租賃住房項目的建設和運營，穩步推出長租房REITs。

長租房REITs發展的核心痛點

首先，收益率低、土地獲取合規難是發展中國長租房REITs的核心痛點。長租房分為保障性租賃住房和市場化長租房，保障性租賃住房雖然已經納入基礎設施REITs試點範圍，並有項目完成申報，可以享受部分稅收優惠，相較于市場化長租房獲取物業成本也較低，但現實落地中，符合REITs發行要求的土地産權完整的底層資産較少，難以大面積推廣。目前，市場上絕大多數産權完整的長租房項目都是以市場價獲取，如果要納入保障性租賃住房範疇，出租價格就要低於市場價10%~30%；如果以市場價出租，就無法享受相關財稅優惠，面臨收益率達不到發行REITs標準的挑戰。

其次，稅收成本在較大程度上制約了住房租賃企業的盈利能力。重資産模式下，住房租賃企業主要繳納稅種包括增值稅(5%)、房産稅(12%)、企業所得稅(25%)、教育附加及其他(1%)、城鎮土地使用稅(大城市為1.5元/m2~30元/m2)等。據我們測算，住房租賃企業的直接稅負加上業主的稅負轉嫁，總稅負佔租金收入近20%，負擔沉重。雖然財政部、稅務總局、住房城鄉建設部《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號文件)明確了“商改租”“工改租”(商業辦公用房、工業廠房改造後出租用於居住的房屋)可以享受增值稅減按1.5%、房産稅減按4%的優惠政策，但僅僅針對於保障性租賃住房，對市場化租賃住房尚無稅收優惠安排。

再次，合規困境一定程度讓土地用途變更難。早在2016年，國辦發39號等政策就明確允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，也明文規定“土地用途調整為居住用地”“改建後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。”實踐中，調整土地用途往往涉及到國土、規劃等多項審批，並將涉及調整土地出讓金、土地使用年限、符合土地利用規劃等要求，操作程式繁瑣，審批時間長，企業陷入合規困境。2016年以來中央出臺了一些針對租賃的優惠政策，如可以按4%減徵房産稅、執行民用水電標準等。但政策落地時大多要求項目土地屬性為居住用地，或登記産權為住宅，大部分租賃項目也因用途不合規而實際上享受不到優惠。

最後，租售比嚴重背離也使得長租房REITs面面臨一定收益困境。按照現行基礎設施REITs試點辦法對底層資産的要求，項目未來三年凈現金流分派率必須達到4%以上。近年來，百城住宅租金收益率沒有超過2.50%，一線城市總體表現更低(見圖1)。租售比背離嚴重，導致低收益率，如考慮相關發行費用，收益率更是難以滿足發行要求。

此外，國際經驗表明，好的機構運營可有效提高項目收益率。專業化住房租賃機構可以從租住群體的需求出發，提供與之匹配的高品質租住産品和服務，更易形成規模效應，提升底層資産經營品質。而根據我們測算，中國目前以散戶出租為主，機構化比重不足5%。

穩步發展的政策建議

保障性租賃住房大面積推廣的瓶頸是土地産權的完整性和資産的可轉讓性，可以特許經營權的思路來考慮，操作障礙會減少很多。因此，建議主要針對尚未納入基礎設施公募REITs試點範疇的市場化長租房，核心建議就是要圍繞提高收益率、降低合規成本來提供政策支援。

一是以風險可控為前提，適度發揮房地産企業的作用。在防範資金流入房地産開發的前提下，以收益率穩定、權屬清晰的房地産企業存量物業作為底層資産先行試點，穩步推進。注重對融資用途的引導，保證其投入到新的租賃住房供給，從而形成金融生態的良性迴圈。同時，對REITs本身管控和房地産金融調控進行合理適度的切割，避免資本市場受到較大衝擊。

二是公平使用稅收優惠政策，降低稅收負擔。就底層資産而言，參照保障性租賃住房，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的長租房，可以享受增值稅減按1.5%、房産稅減按4%的優惠政策。就發行REITs過程而言，參照財政部、國家稅務總局2022年1月針對基礎設施REITs試點設立環節的稅收減免政策，提升企業積極性。

三是適當簡化土地用途調整，降低土地合規成本。明確土地性質調整政策，對改造非居住存量房屋用於長租房的，經城市人民政府認定，可以維持原有土地用途不變；需要調整土地用途的，應當按照居住用途、以收益還原法重新核定土地出讓價格，採取按年支付土地出讓金方式。簡化變更手續，建立多部門聯合審批機制。

四是著力培育機構化、規模化的租賃企業，加強專業管理能力。通過對資産提供相關增值服務實現資産增值，提高資産收益率，併為項目帶來長期穩定的現金流收益，在不增加租戶負擔的同時提高資産盈利能力。住房租賃機構的規模經濟效應和品牌效應將有效提高資産運營效率、控制運營成本，進一步促進形成投融資良性迴圈。