5月以來，市場針對買房人不斷發出“政策福利紅包”。不僅首套住房商業性個人住房貸款利率下限有了調整，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)也遠超市場預期下調15個基點行至4.45%，全國多地迎來一波房貸利率下調熱潮。

那房貸利率降了，買房人怎麼選？提前還房貸到底劃不划算？對房地産行業有何影響？

知名房地産評論員、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在中新經緯研究院舉辦的主題為“房貸利率又降了，買房人怎麼選？”的《經緯慧談》欄目中指出，這一波房貸利率下調的“政策組合拳”可以説是“史詩級”的重磅利好，其對購房人群，房地産企業、房地産行業而言，是一個難得的購房、發展窗口期。

“LPR以前一般都只是下調5個基點，很少下調15個基點的，這是第一次”，嚴躍進指出，當前的信貸環境對購房人群，以及房地産行業是“史無前例的寬鬆”。

現在是不是購房的好時機？

可以肯定的是，房貸利率的廣泛下調，直接降低了購房成本。針對“當下是否進入到一個買房窗口期”的問題，嚴躍進建議，購房者要對當前重大政策充分了解，結合自身需求，把握好利好政策，積極入市。目前，有個別地區的房貸利率最低可以做到3%左右，4.25%、4.4%是當前主流的房貸利率，部分保守城市房貸利率則維持在5.0%左右。

下調房貸利率，對將要買房的人是重大利好，對已買房但仍在還貸款的群體有沒有好處？嚴躍進指出，在因城施策的原則下，一方面，政策出臺後，並不是全部城市都會馬上下調房貸利率，各地需要時間週期；另一方面，LPR運作機制下，房貸還款調整是一年一次，因此從長週期看，房貸利率下調使已購房群體也能享受到房貸利率下調的政策紅利。

嚴躍進通過一個測算來表明，此次LPR下調15個基點屬於力度較大的支援政策：以100萬元住房貸款本金來算，下調5個基點，購房者每月大概可節省30多元，15個基點約可節省90元。如果貸款更高，銀行還有基數下調空間，每月房貸會節省更多。整體來看，購房者每月能節約的費用在100元～500元不等。以30年房貸計算，最少可節省出幾萬、甚至十幾萬元的購房成本。

現在提前還房貸劃不划算？

今年房貸市場中出現了兩個極端現象：一部分人由於經濟壓力房貸被迫違約，一部分人則是手中還有“余糧”，想提前還貸。

嚴躍進指出，這兩種現象説明市場對信貸政策方向有著不同的理解。他建議，如果手中有閒錢，認為市場投資機會不多，購房者先還房貸問題不大。但如果出現違約金較高，或大部分房貸利息前期已經還得差不多的情況下，他建議“還是要慎重提前還款，太折騰的話意義不大”。

嚴躍進建議，每位購房人可根據自身情況，對比市場資本的投資收益與貸款成本後再做還不還房貸的決定。在他看來，隨著LPR逐漸下調，購房者未來要還的貸款利率長期也會是一個走低的趨勢。

房貸利率下調對房地産企業有何效用？

雖然房貸利率下調主要針對個人住房按揭貸款，但房地産開發貸在一定程度也會受到LPR下調的影響。

嚴躍進指出，整體來看，房貸利率下調對購房者、房企、房地産行業都是好事。市場情況顯示，從5月開始，全國多地加快了房地産促銷節奏，購房者去售樓處買房的情況也多了起來。這説明隨著以調利率、松限購等為引導的寬鬆政策，正在給房地産市場帶來新動向。

“隨著企業資金回籠加快，拿地投資熱情也會更加積極。”嚴躍進説，“我相信，伴隨疫情得到有效控制，寬鬆政策都會漸進傳導到房企的開發投資端和供給端，從而使行業達到一個比較平穩、健康發展的良性生態。”

嚴躍進認為，房貸利率下行的利好政策，將大概率帶動房地産市場預期整體向好。值得注意的是，北京、上海這兩個特大城市儘管政策放鬆空間相對要小，但近期也下調了LPR15個基點，表明政策對剛需、改善性購房人群支援的決心和力度。這對市場中真正有購房需求的人群而言，將是一個以較低成本入手買房的好機會。

嚴躍進説，整體來看，全國不同城市的房地産市場表現出分化態勢，三四線城市買房需求總體偏弱。除個別不具備産業支撐、市場面相對較差的城市，人口流入型城市的房地産市場依然不會有太大問題。

“當前，房地産市場短期內面臨較大壓力，但絕大多數城市發展仍是健康的，因為城鎮化進程仍在持續，這依然會帶來一部分購房需求。今年下半年，部分熱點的三四線城市也有可能在寬鬆政策中迎來一波較好行情。此外，針對二孩家庭、三孩家庭等相關政策，都有可能給行業能帶來一些良性效應。”嚴躍進説。