上週末一條“首套房貸降息”的消息在網路間刷屏，其內容來自5月15日央行和銀保監會的聯合通知：對新發放的首套住房商業性個人住房貸款利率下限由“不低於相應期限的LPR(貸款市場報價利率)”調整為“不低於LPR減20個基點”。以4月最新的5年期以上LPR報價為參考，即最低房貸利率由4.6%降為4.4%。地方遵循“因城施策”原則確定調整方向。

在本次政策出臺前，年內全國已有百餘城市自主下調過房貸利率，其中部分地區部分銀行已執行首套房貸利率4.6%的標準。最新情況如何？5月16日，新京報貝殼財經記者諮詢了北京、廣州、深圳、福州、鄭州、濟南等六地多家銀行，普遍未接到最新調整通知，“可能過段時間會下發。”有銀行信貸經理稱。

值得一提的是，本週四(5月20日)LPR將迎來最新一次報價，其參考的MLF(中期借貸便利)利率在5月16日最新一次續作中保持不變，不過業內不少人士認為，LPR利率還有單獨下調的可能。

北京、廣州等六地銀行尚未接到最新調整通知，部分銀行年內首套房貸利率已降40個基點

5月16日，記者諮詢了北京、廣州、深圳、福州、鄭州、濟南等六地的多家銀行，包括工行、建行、中行、農行、中信、光大、廣發、中原銀行，普遍還沒有接到最新調整通知。

北京地區一家工行的信貸經理告訴記者，還沒有接到調整通知，目前首套房貸利率仍執行LPR+55個基點的政策，二套房貸利率為LPR+105個基點。參考截至目前最新一次(4月)5年期以上LPR報價，首套房貸利率為5.15%，二套房貸利率為5.65%。一位中行的信貸經理也稱現行利率政策不變，“昨天剛出的政策，可能沒那麼快(調整)。”

廣州、深圳兩地銀行首套房貸利率也還沒調整。廣州地區一位中信銀行信貸經理稱，首套房貸仍執行5.05%的利率，即在最新一次LPR報價基礎上加45個點；深圳地區一位廣發銀行信貸經理稱，首套房貸執行4.9%的利率，“近期沒有調整過，深圳二手房成交量仍然低迷，月均成交量還沒突破2000套。”

記者注意到，近期濟南、福州、鄭州都有銀行大幅下調了首套房貸利率，甚至低至LPR水準，這些地區是否更快速地做出了調整？

濟南地區一位農行信貸經理稱，五一前後剛剛將首套商貸利率下調到4.6%，“聽説了週末的最新政策，但還沒接到通知，需要系統統一調整。”

中原銀行在鄭州市降低房貸利率的消息此前也引發關注。該行一位信貸經理5月16日告訴記者，目前面向一般購房者(無優惠情況下)的首套房貸利率為4.9%，在4月剛調整過，調整前為5.3%，一次下調了40個基點。本次政策後還沒有新的調整通知。

福州地區近日也傳出“最低有銀行首套房貸利率可以做到4.6%”的消息，記者5月16日諮詢該地一家建行支行，信貸經理稱如果新樓盤在該行準入了，首套房貸利率是4.9%，即在最新一次LPR報價基礎上加30個基點；沒準入的話是5.15%，即在最新一次LPR報價基礎上加50個基點。該行也尚未收到最新文件，“可能還要過段時間，如果5月LPR下調會跟著調低。”該信貸經理稱。

當前居民購房意願偏低，新政將加持地方鬆綁政策的效果

其實今年全國範圍內已掀起一輪房貸“降息潮”。央行金融市場司司長鄒瀾曾透露，3月以來全國已有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等，另有部分省級市場利率定價自律機制配合地方政府調控要求，因城施策下調了本城市首付比例下限和利率下限。

為何中央層面要進一步放鬆政策？諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙分析稱，今年起，中央頻頻喊話支援剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺鬆綁樓市政策，但從市場實際恢復情況看，市場回穩的速度不及預期。本次中央差別化的信貸政策會加大各地鬆綁政策的效果，也是中央明確傳達“救市”，如果後續市場回穩不及預期，預計各地政策鬆綁力度會進一步加強。

數據亦顯示，4月百強房企銷售數據再次腰斬，央行上周公佈的4月金融數據中，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，是今年2月數據歷史性首降後，第二次出現負增長。

“今年是抗疫的第三年，不少家庭、企業的儲蓄和積累也被不斷消耗，抗衝擊的能力在減弱，疫情之下失業率會上升。”野村證券首席經濟學家陸挺上週末在清華五道口首席經濟學家論壇上指出，居民消費能力和消費意願的下降是當下居民購房意願較低的主要原因之一。

王小嬙表示，房貸利率下調會降低購房成本，刺激購房者入市，本次首套住房商業性個人住房貸款利率下限下調20個基點，根據4月公佈的5年期LPR報價4.6%，也就是説首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水準重回了2015年9月後的房貸水準，2016年全國房地産升溫的一個重要原因在於信貸環境寬鬆，可以預測到本次中央信貸政策是房地産市場回穩的助推器。

據業內專家計算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

不過從地方層面看，中信證券明明團隊認為，在“房住不炒”總基調下，地方“因城施策”將重點集中在三、四線城市及部分二線城市，一線城市房價反映敏感且對穩地産作用有限，大幅放開的可能性較小。

MLF連續4個月“按兵不動”，本週LPR報價“降息”概率大嗎？

值得一提的是，本週四(5月20日)LPR將迎來最新一次報價，其參考的政策工具MLF(中期借貸便利)的利率，在5月16日最新一次續作中保持不變，已是自今年1月下調後連續4個月“按兵不動”。LPR利率會單獨下調嗎？

業內不少人士認為還有可能，原因是在LPR報價的組成部分中，雖然MLF未變，但銀行報價可能下降。東方金誠首席宏觀分析師王青提到，近期除貨幣市場利率大幅走低外，監管層正在加大力度引導存款利率下行。

4月下旬，國有大行和多家股份制銀行“組團”下調了一波存款利率，下調幅度為10個基點。對於下調原因，5月9日央行發佈的一季度貨幣政策執行報告給出答案：央行在4月指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，自律機製成員銀行就此合理調整了存款利率水準。央行稱，在當前市場利率總體有所下行的背景下，該機制的建立有利於銀行穩定負債成本，促進實際貸款利率進一步下行。

“同時，4月-5月隔夜和7天利率持續脫離利率走廊中樞運作，NCD(大額可轉讓存單)利率較3月份峰值大幅下行超過30個基點，這些利好因素均有助於從一般存款和同業負債兩端改善銀行綜合負債成本，按照邊際成本法，可以直接驅動5月份LPR報價下行。”光大證券首席金融業分析師王一峰表示。