根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈的通知，9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水準。對於調整幅度，目前來看，各家銀行調整規則基本一致。存量房貸的調整幅度主要根據原貸款發放時間、發放時所在城市首套房貸利率政策下限、發放時全國首套房貸利率政策下限而決定。全國範圍調整的平均幅度大約為80個基點。

首套房貸利率

不需申請，銀行自動調整

此次調整範圍為首套住房貸款、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。

多家銀行已經出臺實施細則，對常見問題進行釋疑。總體來看，調整分為兩類情形：首套房和二套轉首套。對首套房貸利率調整，客戶不需任何操作，銀行將主動批量調整。目前多家銀行在手機銀行上線了“存量房貸利率調整”服務，同時也為客戶提供配套查詢服務，簡化辦理流程。

◆比如在工商銀行手機銀行首頁就能看到“利率調整”模組，點擊進去，可以看到個人住房貸款，裏面顯示這筆貸款是不是符合條件的首套貸款。

如果是符合條件的首套貸款，也不需要個人去向銀行申請下調利率，銀行會在9月25日主動批量調整，並把結果通過短信方式通知本人，新的利率水準在當天就會生效。

◆農業銀行自9月15日起在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、“中國農業銀行微銀行”等渠道開通存量首套住房貸款利率調整有關情況查詢服務。

◆中國銀行手機銀行已上線“存量房貸利率調整”功能，可以查詢個人住房貸款的貸款金額、本金餘額、當前執行利率、利率計算方式、發放時是否首套房貸等資訊。

◆中小銀行也在陸續參照國有銀行制定併發布實施細則。

二套轉首套

今起受理申請利率調整

通過多家銀行發佈的細則來看，對於“二套轉首套”的情況，則需要借款人主動向銀行提出申請。

對於貸款時為非首套房但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭，也就是“二套轉首套”的房貸利率申請，多家銀行表示，由於“因城施策”原因，各城市二套房認定的情形複雜多樣，無法通過銀行系統直接識別，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。借款人可以從9月25日起向銀行提出申請並提供證明材料。

收到申請後，銀行將對調整申請逐筆進行人工審核，並於10月25日對審核通過的業務進行統一批量調整。

如果錯過了10月25日之前的集中申請期，之後還能申請嗎？多家國有大行表示，集中申請期後，借款人仍可以繼續提交利率調整申請。

房貸利率降了

還有必要提前還貸嗎？

原計劃本月要提前還部分房貸的林小姐，在得知存量房貸利率下調的政策後，終止了原來的計劃。

“提前還貸的初衷是因為利率太高。”林小姐介紹，自己的房貸年化利率超過5%，手頭資金理財的收益遠達不到這個水準，為此想將手頭的資金提前還部分房貸。“下調後，我的房貸利率變為4.3%，與投資收益的利差不算太大，想著手裏有點資金也可備不時之需，所以就終止提前還貸計劃。”林小姐説。

“整體而言，存量房貸下調之後，多數人提前還貸的必要性已經大為減少，之前出現的‘提前還貸熱’也會隨之退潮。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉説。

肖文曉表示，存量房貸利率下調後，新舊房貸的利差不再明顯，對市民而言，是否仍有必要提前還貸，主要還是看自身的錢袋子，像之前那樣一些人因為“利差”而不惜“借新還舊”就沒有什麼必要。但如果市民手頭有充裕的現金又無好的理財去處，在存款利率下調的背景下，則仍有提前還貸的可能。

“一般而言，提前還貸都只有在貸款的早期才有節省利息的意義。”肖文曉提醒，當等額本息已還期數超過貸款週期的1/2、等額本金已還期數超過貸款週期的1/3，這個時候剩餘要付的利息都已經所剩不多，提前還貸意義不大。