5月15日，人民銀行、銀保監會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)引發市場高度關注。

通知指出，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。同時，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地産市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

那麼政策出臺的背景與影響到底多大？

首先，4月居民住房貸款呈現同比大幅收縮態勢是一個市場背景。5月13日，人民銀行發佈的《2022年4月金融統計數據報告》顯示，2022年4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

4月新增社融明顯低於市場預期和往年同期水準，表內信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費以及經營貸款均呈現同比大幅收縮態勢。筆者預期5月份LPR存在調降的可能性。

其次，此次政策並未統一降息，而是給出利率下限的同時採取了市場化的方式，也給地方政府留下了執行空間，需要各地根據細則具體落實。從之前政策的執行歷史經驗來看，並非全部城市都能按照最低標準來執行，同時，政策也僅僅只針對首套房的房貸。

再次，此次政策出臺還有一個大的前提是針對樓市出臺的寬鬆調控政策越來越多，政策力度也越來越強。

當前，房地産行業仍是中國經濟的穩定器、壓艙石。房地産在全社會固定資産投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，所以2022年以來，國內多個城市陸續發佈了房地産穩市場、救市場的政策。

但值得注意的是，熱鬧的救市政策持續“井噴”，但並未帶動市場信心全面回暖。比如，全國範圍內，除一線城市有一部分客群還在繼續購買第三套房外，大部分二線及以下城市，對限購政策並不敏感。

未來幾個月，房地産市場能不能全面企穩重點還要看疫情的發展情況。