近兩年來，隨著針對房地産行業的監管持續深入，房企銷售規模增速呈現為放緩態勢。2021年，部分房企甚至出現了規模負增長，這直接影響到企業整體結算規模。此外，樓市下行疊加房企前期部分高地價項目進入結算期，企業利潤持續受到擠壓，自2018年以來行業利潤增速呈現明顯下行趨勢。

我們以57家頭部典型房企作為研究樣本，通過對已披露年度業績的企業研究發現，2021年，典型上市房企整體營收達到39129億元、營業成本為30804億元，企業營業收入增速和營業成本增速中位數分別為14.4%和20.7%，較2019和2020年數值相比，增速在進一步放緩。

自2019年以來，地産行業營業成本增速均高於同期的營收增速，2021年，前者要高出後者逾6個百分點。在收入和成本增速不匹配的擠壓下，行業利潤增速放緩，直至出現負增長。

2021年，在國內疫情基本保持穩定前提下，行業項目建設、交付結算進度平穩推進，約有75%的房企營收實現了增長。但仍有不少房企由於結算結構安排、成本費用控制欠佳等原因，導致毛利潤、凈利潤增長不盡如人意。

克而瑞研究中心的數據顯示，2021年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模為7819億元，企業毛利潤增速中位數為同比降低2.3%。整體實現凈利潤3620億元、歸母凈利潤2629億元，企業凈利潤增速、歸母凈利潤增速中位數分別為-22.4%和-26%。

（圖片來源 中新經緯）

在典型樣本房企中，有過半企業的毛利潤(剔除稅金及附加)實現了下降，凈利潤下降企業佔到六成以上。同時，超四成房企面臨“收增利減”，即營收增長但凈利潤在減少，整體來看，“增收不增利”現象仍普遍，即便是行業頭部房企也不例外。

究其原因，筆者認為主要有兩點：一方面，隨著行業規模增速整體放緩、企業銷售去化壓力較大，不少企業通過打折促銷、“以價換量”等手段來進行貨值去化，這加劇了企業增收不增利現象。另一方面，規模房企低利潤項目仍處在結算期，利潤出現下降，但當期費用仍然偏高，兩者並不匹配。此外，行業下行背景下，2021年不少房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資産減值，也對企業當期利潤表現産生了負面影響。

（圖片來源 中新經緯）

從利潤率指標來看，近年來，行業整體盈利能力面臨較大下行壓力。2021年行業典型上市房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水準均延續了2019年以來的下行態勢，且降幅較2020年明顯擴大。

其中，2021年典型房企毛利率中位數同比降低4.4個百分點至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降低3.0和4.3個百分點，分別達到7.7%和4.7%。目前，行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史較低水準。當前，房企利潤率普降態勢依舊十分顯著，一些規模房企的毛利率也降到了20%以下。

總體來看，2021年房地産行業整體利潤增速和盈利表現不佳，從各大上市房企盈利預期來看，多數企業認為當前市場仍在風險出清過程中，企業盈利探至歷史較低水準，短期內仍將繼續承壓。但隨著企業前期的高地價項目逐步去化並完成結算，中長期來看，房地産行業利潤率水準觸底之後將會有所回升，我們預計，未來房企整體毛利率有望維持在20%~25%的區間。