作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

2022年政府工作報告中明確提出探索房地産新的發展模式的相關表述，3月份金融委會議則進一步表示，“提出向新發展模式轉型的配套措施”。

什麼是房地産新的發展模式？筆者認為，行業良性迴圈、租購並舉、長效機制、存量運營、金融供給側改革(比如REITs)等，都是房地産發展新模式的內容。開發商、地方政府、金融機構、居民購房消費等都需要探索新的發展模式。

如，新的開發模式，就是告別“快週轉、高杠桿”，轉向高品質地建房子；新的供給模式，就是“租購並舉”，發展住房租賃、發展存量運營；新的消費模式，就是先租後買，先小後大，梯度消費；新的管理模式，就是長效機制、“一城一策”，精細化發展。

當前，對於“租購並舉”的新發展模式，上下已達成共識，但在相關政策落實過程中仍面臨兩大待解命題。

其一，發展“租購並舉”，需要不斷優化長租企業發展的生態環境。以珠三角地區為例，當前廣州、深圳、佛山、東莞等地，早在國家提出大力發展長租房、保障性租賃住房之前，早就存在著城中村、類住宅等“二房東”式的非正規租賃模式。

這種粗獷式的“原生租賃模式”弊端眾多，居住體驗並不好，比如隨意漲租、苛扣押金、租賃配套不完善等。但由於其租金低廉，滿足了很大一部分外來群體，以及新就業大學生的居住需求，目前在實際情況中仍具備很強的“生命力”，甚至比較接地氣。當然，他們不符合行業高品質發展，共同富裕的目標了。據調研。這種非正規租賃模式賺錢秘笈有三：偷稅漏稅，打“隔斷”提高坪效，和超低的運營成本。

在這樣的市場土壤之下，正規的長租企業要發展，面臨著很大挑戰，或者只能做個“小眾産品”了。

從各地情況來看，當前保障性租賃住房任務的主要承擔者基本都是“國家隊”，如各城市的城投平臺、國企租賃平臺等。即便當前有相關稅收減免優惠政策，這些企業仍面臨巨大的融資需求和收儲成本，消防改造、配套建設等方面要求均給長租企業發展帶來一定困擾。

其二，“租購並舉”要想真正落地，必須要改變企業租賃物權的弱勢地位。

眾所週知，商品房市場有一整套成熟的審批和風險控制流程，但對於租賃住房而言，這種規範化發展的流程尚未完全建立。

比如，筆者在實際調研過程中發現，不論是新建長租房，還是商業辦公、工業廠房改建為租賃住房用途的公寓，都要求企業按照住宅社區標準配建6%的公共配套設施，這無疑提高了長租企業的部分成本。

但另一面是，長租公寓最關鍵的租賃物權，與一般商品房的産權面臨差別化待遇。比如，長租企業拿到租賃合同，在實際中要辦理規劃報建，必須得業主方、地主方出面，如果有多個業主方或地主方，或業主方須徵得上級公司同意，這種審批就在無形中降低了長租企業規劃報建的效率。

並且，長租企業因為沒有抵押物，也面臨一定融資困境。即便是國企租賃平臺，其融資需求仍須企業大股東擔保。此外，由於有的公寓物業只有一個大産權證，無法進行産權分割，難以申請到營業執照，從而一部分長租企業面臨非法經營的風險。

因此，為推動“租購並舉”的新發展模式真正落地，筆者建議長租企業在發展過程中應擁有租賃物權，且在某種程度上，租賃物權要等同於産權。否則，只要長租企業弱勢地位不變，其發展也會受限。

總之，租賃住房，特別是國家大力提倡的保障性租賃住房建設，是對當前存量房産資源的盤活和再利用，是一個多方共贏的舉措。而最終要實現高品質“租購並舉”，還須在規範市場環境、提升租賃物權地位兩方面不斷提升改進。從中長期來看，這也需要久久為功的發展魄力。