保障性租賃住房作為“房住不炒”的抓手之一，在虎年開工第二天，迎來一大政策利好。2月8日，央行、銀保監會發佈《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》（簡稱“《通知》”），明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度。

對於此番政策導向，業內人士分析指出，此次《通知》旨在為保障性租賃住房提供金融支援，助力“十四五”期間保障性租賃住房房源供給目標實現，同時穩定房地産企業資金面。值得關注的是，該政策能否打破保障性租賃住房市場發展掣肘？對租賃企業而言，又有哪些問題需要厘清？

保障性租賃住房貸款“鬆綁”，助力提升企業積極性

2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發佈《通知》，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度。

《通知》指出，自其印發之日起，銀行業金融機構向持有“保障性租賃住房項目認定書”的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地産貸款集中度管理；銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融産品和金融服務。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，此次《通知》符合國務院辦公廳《加快發展保障性租賃住房的意見》的政策導向，旨在為保障性租賃住房提供金融支援，助力“十四五”期間保障性租賃住房房源供給目標實現，同時穩定房企資金面。

對於房企而言，黃卉分析稱，該政策有助於提高房企參與保障性租賃住房的積極性，將有效擴大保障性租賃住房房源供給，“此前在房地産貸款集中度管理要求下，房企用於保障性租賃住房的貸款也納入計算範圍，一定程度上對房企參與保障性租賃住房形成了限制；此次《通知》規定保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，有利於提升房企積極性，充分發揮房屋投資建設的優勢，從而增加保障性租賃住房房源供給。”

除此之外，黃卉指出，該政策也有助於參與住房保障建設的企業穩定資金面。2022年上半年，依然處於房企債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由於保障性租賃住房的開發建設投資回收期長、利潤回報相對較低，分開計算額度有助於房企在積極參與保障性住房建設的同時，確保現金流的穩定，實現房企資金、運營等層面的良性迴圈。

ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然分析指出，從目前全國保障性租賃住房發展的情況來看，如何調動企業獲取租賃住房專項用地和盤活存量資産的積極性、推動拿地企業儘快開工建設，都是在市場發展過程中遇到的實際問題，也有很多傳統地産企業在選擇進入住房租賃市場時，因為地産行業“三道紅線”的壓力而躊躇不前，“此次政策的出臺，從資金端上明確了行業界限，緩解了企業的後顧之憂，將極大推動保障性租賃住房的規模擴張，加快項目的入市節奏。”

此外，趙然進一步指出，本次政策也明確指出，下一步，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支援力度，促進房地産業良性迴圈和健康發展，金融支援未來也將從保障性租賃住房擴大到長租房市場，普惠範圍會進一步擴大。從國際經驗來看，金融財稅政策的釋放，是住房租賃行業發展的最大推手。

政策暖風下房企應把握信貸調整方向和節奏

值得一提的是，發展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。來自住房和城鄉建設部數據顯示，截至今年1月中旬，全國已有近30個省區市出臺了加快發展保障性租賃住房的實施意見；“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。

“保障性租賃住房的大規模建設，為各類市場主體提供了發展的機會，比如，開發企業可以借此契機為政府提供保障性租賃住房的代建服務。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進如是説。

在此背景下，政策層面早已顯現出對於保障性租賃住房市場的支援意圖。去年以來，國家發展改革委、住房和城鄉建設部等多部門推出多項舉措，大力發展保障性租賃住房。

今年1月10日，國家發改委等21個部門印發《“十四五”公共服務規劃》，其中明確提到，積極推動改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。

1月20日，據媒體報道，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部有關負責人表示，今年要持續推進住房供給側結構性改革，堅持租購並舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構；大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

保障性租賃住房的發展，離不開金融領域的支援。在明確了國家保障性租賃住房的發展規劃目標後，此次《通知》進一步為保障性租賃住房的發展鋪路，加大了金融支援力度。

對此，房東東公寓學院全靂指出，該政策是高層發出的明確信號，對於保障性租賃住房，將在資金上重點扶持，特別是對於國企開發商來説，將有效解決貸款資金中的流動性和靈活性，對應的基礎設施支援保障性租賃住房Reits也將進一步加速，“未來民生才是最主要的，對國企長租公寓而言，將迎來一個非常好的機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，從保障性租賃住房市場的發展角度看，信貸政策放鬆和信貸投放鼓勵，將使得房貸更好地支援保障性租賃住房的發展。

那麼，對房企而言，在具體策略上將進行哪些調整？對此，嚴躍進分析稱，房企要從兩點精準理解這個政策。一是認清什麼是保障性租賃住房，從此次政策看，此類住房必須具備“保障性租賃住房項目認定書”，房企取得的項目必須走一道流程，即向房管部門申請保障性租賃住房項目認定書，進而享受此類優惠政策；二是房企要注意商業銀行信貸工作的調整，即2022年會加大對保障性租賃住房領域的房貸投入，房企應積極把握信貸工作的調整方向和調整節奏，積極申請此類保障性租賃住房貸款，真正發力2022年的保障性租賃住房建設。

保障性租賃住房和市場化租賃住房應“雙管齊下”

在景暉智庫首席經濟學家胡景暉看來，保障性租賃住房的貸款不納入“兩集中”管理，銀行在這方面去掉了“緊箍咒”，能夠大膽地去放貸，支援各地保障性租賃住房的快速發展，這是個好事。不過，也可能會存在一些問題，不能忽略，需要引起重視。

具體來看，一是手續煩瑣，企業申請保障性租賃住房貸款，要經過政府對於保障性租賃住房項目一系列的“開綠燈”，一事一議，再加上銀行的批貸等，審批流程和手續比較煩瑣，一般企業申請難度可能較大；二是利率偏高，實際上，即便拿到保障性租賃住房的專項貸款，綜合的年化融資成本在5%左右，要高於目前中小微企業經營貸3.8%到5%的利率，貸款企業壓力較大。

此外，還需注意“過度傾向保障性，忽略市場化租賃”的問題，即過度傾向於對保障性租賃住房的貸款支援，而忽略了對市場化租賃房源供應和運營主體的支援，有可能會導致整體租賃房源供給不足。胡景暉表示，雖然保障性租賃住房能夠拿到很多優惠政策，但是其也會被要求比同地段市場化的租金要低15%-20%，如果把政策紅利剔除掉，基本上市場參與主體都處在一個微利的狀態；如果市場參與主體的積極性不夠，那麼參與者就少，供應不足，房租就還會上漲。

基於此，胡景暉稱，真正要把長租房市場搞好，必須保障性和市場化雙管齊下，在支援保障性租賃住房供應的同時，也要加強對市場化租賃住房供應和運營主體的支援力度。

不過，值得一提的是，“住房租賃貸款不納入房貸集中度考核”的表述，過去也已出現過。2020年底，央行發佈了《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，該政策明確指出，“為支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地産貸款佔比計算。”從這個角度看，嚴躍進指出，央行的思路總體不變，類似的“豁免條款”是繼並購貸退出“三道紅線”考核後，又一個政策鬆動的典型例子。從房貸集中度的角度看，也説明該政策在方向不變的情況下，略有鬆動，真正吻合房企的資金狀況和訴求。