銀河證券房地産行業分析師王秋蘅近日發佈研報稱，目前處於“基本面底”+“政策底”的組合，房地産基本面仍處於加速下行途中，景氣度處於歷史最差，政策博弈仍有空間，2022年一季度是配置的最佳窗口期。

研報指出，市場銷售景氣度達到歷史最差，預計二季度企穩。2021年，銷售金額、銷售面積增速分別為4.8%、1.9%，12月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-18%、-16%，銷售的降幅在11月出現短暫收窄之後，又重拾加速下行之勢，景氣度已經差于2010年以來任何時期。目前基本面還未觸底，市場還處於負向迴圈中，風險事件的消化和購房信心的恢復需要時間，銷售的恢復較以往時間也要長一些，預計今年二季度企穩。銀河證券預計2022年全國商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。

研報提到，2021年12月土地購置面積增速創年內新低，溢價率處於歷史低位。12月單月土地購置面積增速為-33%，較上月下降20個百分點，創年內新低。2021年土地成交價款累計增速從年內低點29.2%回升至2.8%，土地購置面積從33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由於房企拿地城市能級上移。百城土地溢價率從年內高點下降至2.9%，為2010年以來的歷史低點。

研報認為，銷售拿地雙弱導致開工低迷，竣工修復具備確定性和持續性。2021年，新開工面積同比下降11.4%，12月單月增速為-31%，在銷售和拿地“雙弱”的預期之下，目前開工情況歷史最差；竣工面積累計同比增長11.2%，12月單月增速1.91%，2016年以來銷售高增長帶來的竣工將繼續兌現，但強度可能弱于2021年。銀河證券預計2022年，新開工面積增速-5%、施工面積增速1.7%、竣工面積增速10%。

研報表示，12月開發投資增速創歷史新低。2021年，全國房地産開發投資完成額同比增長4.4%，12月單月投資增速為-13.9%，為歷史最低增速(剔除疫情期間奇異值)，施工和土地市場未見回暖跡象，將繼續帶動投資下行。銀河證券預計房地産開發投資2022年同比增速在0.5-1.0%。

銀河證券宏觀分析師許冬石在另一份研報中也提到，基建回升偏緩，製造業處於高位，房地産投資繼續下滑。2021年投資下滑，投資額小幅高於預期。基建投資反彈受阻，房地産投資繼續下行，製造業投資上行速度減緩。基建投資是經濟穩增長的重點，1-2季度投資增速會逐步回升；房地産相關政策在9月末放鬆，但房地産投資持續下滑並沒有結束；製造業投資受到利潤未來影響有下行壓力。預計2022年1季度，基建投資上行加速，房地産投資下滑減緩，製造業投資高位回落。

研報還提到，房地産到位資金全面下滑，需求不足導致按揭貸發放較弱。2021年12月單月，到位資金增速為-19%，較上月增速下降12個百分點，其中國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-32%、-10%、-8%、-26%，分別較上月-11個百分點、-12個百分點、-19個百分點、-10個百分點。新增居民中長期貸款在10、11月實現正增長之後，再次轉負，12月單月增速為-19%。銀河證券認為10、11月按揭貸款的正增長是按揭貸發放加速背景下前期積壓貸款的釋放，而12月再次轉負也印證了市場需求不足。

研報最後指出，短期維度，政策偏暖推動估值提升。目前處於“基本面底”+“政策底”的組合，基本面仍處於加速下行途中，景氣度處於歷史最差，政策博弈仍有空間，銀河證券認為今年一季度是配置的最佳窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩預期下，管理優異、融資通暢、多元化發展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。