國家統計局數據顯示，2021年1—11月，國內商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%，商品房銷售額161667億元，同比增長8.5%。

這一年，房地産市場發生了諸多轉折與變化，走出了一波“先揚後抑”的行情。儘管市場銷售規模仍有可能破紀錄，但縱觀2021年全年，房地産市場的銷售、開發、拿地等多項關鍵指標均呈現出下行趨勢。當前房地産市場已步入調整通道，房企銷售放緩，資金和負債承壓，以及部分房企已顯露困境。有業內人士指出，房企的企業運營思路已經開始發生轉變調整，更加追求穩健發展。

市場規模或仍創新高

依照國家統計局的數據，2020年全年銷售面積和銷售額分別為17.6億平方米和17.36億元。克而瑞研究中心計算稱，如果2021年12月保持11月商品房銷售的增速水準，那麼去全年商品房銷售面積和金額將比2020年分別增加2.1%和5%。該機構預計，全年商品房銷售規模將再創新高，面積和金額分別突破18億平方米和18萬億元。

不過，整體仍處於高位的房地産市場成交形勢不佳也成為2021年的重要特徵。

“我們統計的累計操盤金額顯示，上半年同比增長了36.8%，當然這也有2020年疫情的原因，當時一季度市場落到谷底。”易居(中國)企業控股有限公司CEO丁祖昱説。

外界注意到房地産市場的明顯“降溫”是從下半年以及部分房企遇到問題時顯現出來的。但實際上，有關統計數據在上半年時就已經顯露出了端倪。

從國家統計局公佈的數據來看，全國房地産開發投資增速、商品房銷售面積和銷售額增速等指標在2021年基本呈現下行態勢，其中開發投資增速從1-2月時的38.3%，降至1-11月的6.0%，與此同時，房地産開發景氣指數也從2月最高時的101.45逐月下行，到11月時為100.51，為近一年來的最低水準。

中國指數研究院報告稱，其監測的50個重點城市，2021年城市新建商品住宅成交面積同比小幅增長，絕對規模僅次於2016年同期，但下半年市場明顯降溫，下半年成交規模降至2015年以來同期最低水準，一線及二線代表城市新建商品住宅面積成交同比增長18.0%和5.8%，三線代表城市則下降了2.0%。同時，50個城市新建商品住宅月均成交面積約為3324萬平方米，同比增長4.6%，但到下半年，同比下降幅度超過20%。

2021年，調控仍是市場的關鍵詞。克而瑞研究中心的一份統計顯示，截至2021年12月20日，國內各省市共經歷了249次調控政策加碼，其中僅深圳和廣州就多達20多次。從調控政策內容來看，除了限購、限貸、限價、限售等外，二手房參考價也成為2021年調控的重點。

從去年2月8日深圳落地二手房成交參考價，並公佈全市數千個小區的價格表後，全國範圍共有15個城市落地了該政策，中指院報告認為，部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯。

房企擴張步伐減緩

在國內房地産市場，房企的運營和發展，離不開借貸融資、拿地開發等概念，過去幾年房企規模持續擴張，但在2021年，這一局面也發生了改變。

在上半年信貸相關政策持續收緊和房企融資“三道紅線”目標要求的背景下，房企融資總量出現了回落。克而瑞研究中心不完全統計顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。分季度來看，一季度時同比微降，二季度至四季度的同比降幅則持續擴大，其中四季度截至12月20日時，融資量為1767億元，同比減少55%。

與融資量減少相對應的，是融資成本出現了下降，2021年新增債券融資成本5.32%，與2020年相比下降了0.99個百分點。但克而瑞研究中心認為，這主要是由於境內發債增加，以及融資環境收緊使得債券發行向優秀房企集中，從而拉低了發債成本。

在融資收縮的同時，房企拿地開發的慾望也降低了。國家統計局數據顯示，2021年1—11月房地産開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%。

中指院統計了全國300個城市的用地供需規模後，得出了規模明顯縮量的結論。2021年各城市住宅用地推出12.2億平方米，同比下降9.2%，絕對規模是近四年來的最低水準，住宅用地成交8.4億平方米，同比下降26.1%，出讓金4.8萬億元，同比下降6.7%，而成交樓面均價為5651元/平方米，同比上漲26.3%。

對不少重點城市而言，2021年土地市場的一個新變化是——集中供地，即一年內多輪集中土地出讓。廣州等城市的首輪集中供地吸引了房企的爭相競逐，但下半年以來的第二、第三輪集中供地，熱度則明顯下降。

首創證券研報認為，原因主要是部分城市拍地規則調整和房企回歸理性。一方面一些城市第二輪供地時在嚴審房企開發資質與資金來源方面趨於嚴格，另一方面房企現金流壓力增加使其拍地意願回歸理性，在預期利潤率尚未有明顯改善的前提下參拍熱情較低。

2022年進一步收縮？

作為市場的重要主體，房企們已經嗅探到行情變化，因而早在去年8月中報披露季時，上市房企管理層就或多或少地提出了“求穩”。“整個行業的遊戲規則正在發生變化，企業的發展思維也需要相應地調整。過多地追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼”，萬科總裁祝九勝曾稱，“穩”字當頭是萬科當前的應對。

碧桂園總裁莫斌則提出，行業整體已步入新的發展階段，好的産品和服務是奠定企業良性發展的基礎，並表示碧桂園需要全週期綜合競爭力。

中指院報告認為，房企面對行業融資緊張的形勢，更加聚焦開發主業和財務安全，不再單純追求規模擴張，進而尋求高品質增長。

“經測算，預計未來五年行業年均規模為10.6億—12.7億平方米，中位數是11億多平方米，與2015年—2016年的水準基本相當。”丁祖昱認為，若算上商品房總量，每年成交金額還在15萬億元左右。相比其他産業，整個房地産行業的産業規模依然很大。

克而瑞研究中心則認為，居民購買力透支效應的影響已經展現，預計2022年商品房銷售規模將進一步縮量。值得關注的是，不久前召開的中央經濟工作會議提出，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是行業治理體系和治理能力現代化的表現。“本質上就是把房地産作為一個行業看待，尊重其行業規律，既不工具化、也不妖魔化，既要杜絕金融化和泡沫化，也要充分發揮其支柱産業的地位。”

■大咖説 易居(中國)企業控股有限公司CEO丁祖昱：

未來房企應改變“路徑依賴”

2021年12月31日下午，主題為“跨越”的丁祖昱評樓市年度發佈會在上海舉行。發佈會上丁祖昱指出，過去五年來，房地産市場在需求、房價、支付力、供應等方面出現了一定程度的“透支”現象，同時近幾年一些房企對規模的過度追求需要關注。

“近五年累計成交74億平方米和63萬億元，佔過去20年的41%和56%，也就是説，僅用了5年時間賣了過去20年56%的金額。”丁祖昱指出，最近五年，百強房企新進城市數量佔比超過50%，2014年以來，百強房企全口徑銷售額年複合增長率達到25%，銷售、融資、投資呈現出快速擴張。

丁祖昱認為，2021年房地産市場發生變化，正與市場透支密切相關，並給出了一組數據：過去10年，個人住房貸款餘額達到38.1萬億元，居民杠桿上漲了6.68倍，遠超房地産的銷售額和銷售面積增長，同時比房價的增長要快得多。此外，房企對規模的追求，也導致了房企有息負債增速高於銷售增速，把財務報表中的資産負債表做成了“負債表”。

丁祖昱指出，房企出現了表內負債表外化的現象。“上半年主要上市房企表內凈負債率降至70%以下，但這並不代表負債真的降了，因為做成了表外負債，”他表示，2021年上半年40家房企表內有息負債和表外有息負債均為3.8萬億元，比例為1：1，部分企業比例高達2.3倍，壓力毋庸置疑。“房地産過度金融化是導致今天危機的根本。”

“我覺得今天首先要改變的是‘路徑依賴’，”丁祖昱認為，房企高負債、高週轉增長模式的前提，建立在房價上升、市場向好、融資保持的基礎之上，但當這些前提不復存在後，這種模式無法持續，因此發展路徑應當重塑，“未來房企要做的事情，一是長期主義，堅持做‘難而正確’的事情，而是誠信經營，未來要擔負更多的社會責任。”

南方日報記者 葛政涵