12月15日，國家統計局公佈2021年1-11月全國房地産開發投資和銷售情況。前11個月，全國房地産開發投資13.73萬億元，同比增長6.0%，數據增速持續收窄，由“熱”轉“溫”。與此同時，受融資環境影響，房屋新開工面積、房企土地購置面積分別同比下降9.1%、11.2%。

雖然因為市場調整，11月單月銷售面積為最近6年最低值，但是前11個月商品房銷售額仍達到16.17萬億元。業內人士預計，目前，不論是按揭貸款還是企業融資，都有寬鬆跡象，市場也有望平穩發展，而率先回暖企穩的主要是一二線城市。

前11個月開發投資13.73萬億，略顯低迷

國家統計局數據顯示，1-11月份，全國房地産開發投資13.73萬億元，同比增長6.0%；比2019年1-11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資10.36萬億元，同比增長8.1%。

通過房地産開發投資可以衡量房地産景氣度指標，對於前11個月房地産開發投資同比增長6.0%，業內人士形成的共識是“增速持續收窄”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地産開發投資從“過熱”區間進入到“溫和”區間，後續要防範步入“過冷”區間，過冷一般是低於5%的水準。短期房地産開發投資數據略顯低迷，這與房地産銷售大環境沒有持續改善有關係。

圖片來源：國家統計局

在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，新開工面積增速持續下行是拉動開發投資額增速下行的主因。

國家統計局數據顯示，1-11月份，房屋新開工面積18.28億平方米，同比下降9.1%。其中，住宅新開工面積13.50億平方米，同比下降8.4%。

對於新開工面積等數據全面下調，業內人士認為，背後核心原因在於“三道紅線”等嚴重抑制了房企融資。潘浩指出，11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。隨著房企融資環境得到改善，或將對開發投資增速起到積極的拉動作用。

在房地産融資環境低迷的情況下，土地市場也面臨較大的壓力。1-11月份，房地産開發企業土地購置面積1.83億平方米，同比下降11.2%；土地成交價款1.45萬億元，同比增長4.5%。

“很多重點二線城市土地交易市場也面臨降溫的可能，比如在第三輪拍地中，也出現了流拍的現象。”嚴躍進認為，當前關鍵在於積極降低拿地成本和創造更好營商環境。

房企到位資金同比增長7.2%，未獲顯著改善

無論是房企開發投資，還是房企購置土地面積，都受房企到位資金的限制。

國家統計局數據顯示，1-11月份，房地産開發企業到位資金18.34萬億元，同比增長7.2%；比2019年1-11月份增長14.2%，兩年平均增長6.9%。其中，國內貸款2.16萬億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金5.94萬億元，增長4.8%；定金及預收款6.72萬億元，增長17.0%；個人按揭貸款2.96萬億元，增長9.8%。

在上述5項資金來源中，有兩項出現下跌，跌幅均超過兩位數。嚴躍進認為，資金面總體還沒有過快改善的可能，即便近期各類政策持續放鬆，但有著滯後性，要反映到房企中，還是需要時間。

圖片來源：國家統計局

值得關注的是，潘浩提到，11月個人按揭貸款同比增速為年內首次回調，相較上月提升0.1個百分點，購房預期有所恢復。

“這説明銀行對於房貸的撥付速度在加快。另外，自籌資金的資金到位情況也在改善，即11月單月同比增速為正，可見一些債券發行等工作在持續推進。”嚴躍進如此認為。

而據貝殼研究院觀察，11月主要城市房貸利率連續兩個月下行，放款週期經歷了6個月的持續拉長後首次縮短，這符合央行“維護房地産市場平穩健康發展、維護住房消費者合法權益”的要求，起到穩預期的作用，向市場釋放一定的積極信號。

而從政策動向來看，據貝殼研究院觀察，近期成都、西安、珠海、南通等地分別從限購、預售資金監管以及人才購房補貼等方面出臺監管措施，在緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求，提振市場信心。

前11個月商品房銷售約16萬億，仍處調整階段

在信貸環境改善以及部分城市的政策鼓勵下，商品房銷售是否受到了積極帶動？

在中原地産首席分析師張大偉看來，11月銷售1.51億平方米，是最近6年來的同期最低值，和2021年10月一樣，只高於2015年，可以説這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。

另據中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜介紹，11月，市場仍處於調整階段，疊加去年同期高基數影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降14.0%和16.3%，連續四個月保持兩位數下降，但受信貸環境邊際改善等因素影響，降幅較上月分別收窄7.7和6.3個百分點。

據國家統計局數據顯示，整體來看，1-11月份，全國商品房銷售面積15.81億平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額16.17萬億元，同比增長8.5%。截至11月末，全國商品房待售面積5.02億平方米，比10月末減少38萬平方米。

圖片來源：國家統計局

雖然11月單月數據並不亮眼，但是張大偉認為，前11個月房地産銷售額歷史性首次突破16萬億，2021年全年房地産市場銷售額超過18萬億創造歷史紀錄的可能性非常大。不過，也要注意到，房地産調控抑制市場的影響開始逐漸出現，樓市在四季度繼續下調已經成為市場趨勢。

對於未來市場走勢，陳文靜認為，雖然12月初銀保監會提出將“合理髮放房地産開發貸款、並購貸款”，隨著市場融資環境持續改善，部分城市市場活躍度將回升，房企新開工積極性或有所提高。但受去年年底高基數影響，全國房屋新開工面積和開發投資額單月或將保持下降態勢，預計全年新開工同比下降，投資保持中速增長。

張大偉則表示，目前，不論是按揭貸款還是企業融資，都有寬鬆政策出現，整體市場有望在2022年逐漸釋放積壓需求，市場也有望平穩發展。但按照目前調控政策疊加需求變化，率先回暖企穩的主要是一二線城市。