物業公司赴港IPO堵成堰塞湖 中小物企面臨估值考驗

來源:中新經緯 2021-11-18 09:09:44

中新經緯11月17日電 (薛宇飛)“到2021年底,上市物業服務企業總數會超70家。”面對物企前赴後繼在港交所遞交招股書,一家機構于2021年年初作出以上判斷。

但沒想到的是,在今年上半年還如火如荼的上市潮,到下半年就突然熄火,8月-10月沒有一家物企在港股上市。直到100多天后的11月10日,才有京城佳業成功登陸港交所。2021年只剩下一個半月,截至目前,A、H股一共有50余只物業股,當前還在港交所排隊的物企有20余家,排隊數量創歷史新高,頗有堰塞湖之勢。

過去幾年,物業公司颳起赴港上市旋風,尤其是疫情下的2020年,物企的估值十分可觀。但隨著規模型物企相繼上市,餘下的中小公司由於體量、盈利上存在不足,資本市場並不看好,例如,在上市頭三天,京城佳業的股價就出現連續下跌。餘下排隊的物企,在管面積多數都在幾千萬平方米,上市後的估值同樣面臨考驗。

週期拉長

從5月10日在港交所發佈招股書到11月10日上市,京城佳業的上市週期正好卡在6個月,實現一次遞表就成功發行上市。如果對比前幾年物業公司從遞表到上市的速度,京城佳業並不算快,但放在2021年,這已經超過不少同行。

今年3月29日,中南服務在港交所遞表,但直到招股書于9月份失效也未能通過聆訊。到9月30日,中南服務二次遞表,並於11月12日正式通過聆訊,叩開了上市的大門。從首次遞表到通過聆訊,中南服務的週期比京城佳業長了一個月還多。

比京城佳業更早招股書的物企還有好幾家,但它們中的多數都進入失效狀態。今年3月,新力服務、天譽服務相繼在港交所發佈招股書,到9月招股書均失效。新力服務曾對外界透露會更新招股材料,但至今都未發佈新版內容,而隨著其母公司新力控股陷入流動性危機,外界對其上市已經不抱太大希望。天譽服務招股書失效後,一直沒有新的舉動。

在4月份遞交招股書、並且已經失效的物業服務公司還有海悅生活、富力物業、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知。它們中的明宇商服、東原仁知,已經分別於11月4日、10日進行二次遞表,其餘3家暫無新的消息。

億翰股份旗下的嘉和家業物業服務研究院近日公佈數據稱,今年新增上市物企平均上市用時已延長至190天,相較于2020年拉長51.2天,為近4年最長時間。今年前三季度新交表物企數量達33家,目前仍有24家在排隊中,數量處於歷史最高位。

如果物企仍按照這個速度通過聆訊的話,在未來一段時間內,還會有不少企業的招股書進入失效狀態。祥生活服務於今年5月28日發佈了招股書,如果近期不能通過聆訊,其招股材料將於11月底失效。禹佳生活于6月16日進行了二次遞表,到12月中旬,本次招股書也會再次失效。

由於今年有接近4個月沒有新股上市,截至京城佳業上市,2021年共有11隻物業股在港實現上市,暫時低於2020全年的17隻。中指研究院曾在年初判斷,到2021年底,上市物業服務企業總數會超70家,但截至目前,A、H股的物業股合計只有50余只。

地産拖累

對於物企上市週期變長、新股上市數量減少的原因,嘉和家業物業服務研究院院長唐卓對中新經緯説:“隨著多只新股集中上市,物業股稀缺性正逐漸下降,資本市場的青睞度有所降低。”

在數年前的資本市場,物業服務公司還是一個新人,港股第一隻內地物業股——彩生活在2014年才上市,之後的幾年間,也只是零零星星地有企業去股市敲鐘。但從2018年開始,逐漸做大的物企開始頻頻進擊資本市場,2018年-2020年,A、H股共有6家、12家、18家物企上市,其中絕大多數是H股。如今,物業股快速擴充到了50余只,已變得不再稀缺。

除此之外,房地産形勢在今年下半年驟變,也牽連到物企。中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟對中新經緯稱,隨著今年房地産市場的遇冷和政策面的收緊,地産開發公司估值持續下降,經營壓力不斷提升,市場對物業服務企業的預期有所下降。唐卓稱,當地産母公司面臨現金流壓力時,物企成“回血”主力而被出售的可能性增大,即使能夠上市,未來發展的不確定性也會增加。

而從自身業績看,唐卓分析,那些招股書失效的物企,普遍都表現出外拓能力弱、對地産母公司依賴程度高的問題,這也會對上市進程造成一定拖累。

除了這些,港交所的上市新規也給物企帶來不利影響。港交所於今年5月20日刊文稱,對所有上市門檻作出調整,將主機板上市的年度溢利門檻上調了60%,要求最後一個財政年度的股東應佔盈利不低於3500萬港元,三年累計盈利不低於8000萬港元,該標准將于2022年1月1日起生效。

中新經緯發現,當前遞交招股書的物企,大多數都是中小規模,即使滿足上市新規,也只是勉強達標而已。招股書顯示,2018年-2020年,眾安智慧生活的收入分別約為1.55億元、1.8億元、2.3億元,公司擁有人應佔權益分別約為1322萬元、2053萬元、3654萬元。2018年-2020年,祥生活服務的凈利潤分別為1240萬元、2980萬元、4690萬元,力高健康生活的凈利潤分別為1110萬元、2980萬元、4400萬元。

剛剛完成二次遞表的明宇商服,其2018年-2020年的收入分別為0.84億元、0.89億元、1.51億元,年內溢利分別為1716.4萬元、1730.9萬元、3152.2萬元。由於明宇商服2021年上半年的溢利僅有1427.3萬元,如果今年不能上市,在明年想達到“三年累計盈利不低於8000萬港元”的要求還是有些困難。

估值承壓

2020年的疫情,讓市場看到了優質物業公司的價值,物企估值變得可觀,以衡量公司估值的指標之一——市盈率來看,市盈率達幾十倍的公司比比皆是,甚至個別企業能超過100倍。

但是,隨著市場熱情的下降,物企的估值正從高位回落。以新上市的京城佳業為例,在11月10日上市當天,公司股價微幅鬆動,11日、12日則相繼下跌了10.41%、5.41%,連跌三日。到15日、16日,京城佳業的股價小幅收漲,總市值10.7億港元,市盈率約15倍。

作為物業公司龍頭,碧桂園服務的股價在今年6月底還創下85.2港元/股的歷史高位,但之後,股價開始波動下降,至近日,停留在60港元/股左右。華潤萬象生活的市盈率一度是港股物企中最高的,其股價亦在6月底創下55.25港元/股的最高位,至近日,停留在40港元/股左右。

中新經緯根據Wind數據統計,在2021年初,已在港股上市的內地物業服務公司的平均市盈率約為36倍,而截至2021年11月15日收盤,平均市盈率已經下降至約18倍,跌幅達50%。

唐卓稱,物業股下跌,同樣是受地産行業調整的影響,同時,上市物企增多,物企間的同質化問題嚴重等情況,也導致板塊整體估值中樞下行,資本態度逐漸回歸理性。

已上市物企市盈率的下降,勢必會對準備上市的同行産生影響。資深券商人士王驥躍對中新經緯表示,物業公司的業績增長並不容易,尤其在房地産公司業績和資金鏈有問題的情況下,再加上政策約束資本無序擴張、某些概念退潮,估值有調整是正常的事。未上市物企的估值會參考已上市同行的價格,而當後者的股價下跌時,前者的估值肯定會受影響。

還需要注意的是,多數正在排隊上市的物企自身規模不大,絕大多數的在管建築面積規模都在5000萬平方米以下,在管面積2000萬平方米以下的物企更是達到一半,這在估值相對分化的物業服務行業,更加不佔優勢。

東北證券在一份研報中稱,主流物業公司呈現明顯的估值分化,業績狀況良好、不斷拓展新業務領域的龍頭物企得到的認可增加,而營收規模較小、且未被發掘增長潛力的中小型物企的市場認可度降低。在板塊逐漸擴張,可選股日漸豐富的環境下,除少數業績增速亮眼的企業外,中小型物企的關注度正在被拉開差距。

不過,亦有聲音認為,物企估值下降只是暫時的。牛曉娟稱,目前的股價下降,在短期內雖然會相應降低未上市物企的估值,但對具備業務優勢,擁有自身服務特色與業主口碑的物業服務企業並無實質影響。唐卓也稱,從短期來看,上市物企估值下降或對待上市物企造成一定的不利影響,但是從長期看,物業行業仍具有可觀的市場前景,市場的態度會回歸到對企業經營合理的估值。

(責任編輯:王佳瀅)
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