2023年12月1日下午，在廣東省住房和城鄉建設廳指導下，由廣東省物業管理行業協會主辦的以“凝聚力量 洞察未來”為主題的2023全省物業大會暨第五屆廣東物企綜合實力研究成果發佈會在廣州陽光酒店盛大召開。

會議現場

廣東省物業管理行業協會會長楊國賢，常務副會長李長江、梁兵、趙廣峰、施仁忠，監事長劉忠，名譽會長陳家發，清華大學21世紀發展研究院院長鄧國勝；特邀演講嘉賓：碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮，中海物業執行董事、行政總裁肖俊強，清華大學公共管理學院城市更新與治理研究中心主任孟延春，合景悠活集團首席執行官王建輝，華僑城服務集團黨委副書記、副總經理王楊，北京林業大學教授、博士生導師、物業管理系主任程鵬；特邀嘉賓：越秀服務執行董事兼行政總裁張建國，碧桂園服務首席市場官兼城市服務集團總裁汪英武，清華大學國強研究院副秘書長連宇，珠江城市服務黨委副書記廖惠敏；廣東省物業管理行業協會副會長：李卓章、賀栩模、魯軍、喻斌、陳海照、姚平、毛良敏、任登飛、張洪利、韓曙光、韓超、張勁、呂雨華、劉宏才、朱琳、謝嬈、易華平、唐學斌、連漢才、葉泗開、吳剛、彭登兵、黎東燦、張敏、吳澤炎、盤國安、呂維、林瑯、周心怡、李勇軍、吳少榮、李文清、曲以江、廖傳強、張立和，廣東省物業管理行業協會副監事長吳宇勳；贊助單位代表：廣東業海控股董事長楊振業，東莞市鴻駿膳食管理有限公司總經理葉賀年，紅門智慧停車科技有限公司首席運營官譚麗華，成都新潮傳媒集團華南戰區媒資總經理黃春林，廣東泛達電子科技有限公司副總經理楊華，福建洛東生物技術有限公司總經理劉明剛，北京通川科技有限公司副總經理金小貫；廣東省物業管理行業協會的常務理事、理事，廣東省內各地市協會會長和秘書長以及媒體單位的代表等共同出席了此次會議。

廣東省物業管理行業協會會長楊國賢在開場致辭中表示，2023是繼內地物業行業發展40週年後又一個極為重要的年份，也是廣東物業行業再次揚帆起航、持續引領全國物業行業發展的新起點。回顧2023年，在省住建廳的堅強領導下，在廣大會員單位的大力支援下，協會開展了一系列卓有成效的工作，協會的品牌知名度、美譽度大大提升。

廣東省物業管理行業協會會長楊國賢

一是高品質發展一馬當先。在廣東省住建廳的大力支援和指導下，廣東物業行業率先召開了全省物業行業高品質大會。與此同時，廣東省物協先後和海南、河南、內蒙、上海等地市行業協會聯合主辦了一系列高品質發展高端論壇，使得高品質發展在全國物業行業普及開來，讓物業行業與高品質發展産生了密切的關聯，充分展現了廣東物業行業在高品質發展新時期新階段的新擔當、新作為。

二是新領域探索敢為人先。廣東省物協積極聯動有關行業協會、專業機構和高校，立足全社會和物業行業發展新趨勢，積極在物業行業整體發展狀況、物業企業新發展領域、物業行業標準化新趨勢等方面積極探索，輸出了一大批有影響力的成果，持續賦能物業行業新發展。

三是搭交流平臺一力當先。近年來，廣東省物協持續完善省內省外兩個平臺。通過召開全省物業行業工作座談會、全省各地市行業協會工作交流會、全國部分省市物業行業論壇、“粵港澳大灣區-長三角地區-海南自貿港”物業行業高品質發展大會等活動，努力將省內省外物業行業好的經驗和做法充分打通、融合，有力推動了全國物業行業發展水準的提升和進步，有力推動了全國物業行業的融合和共同發展。

四是高品質服務創優爭先。2023年以來，廣東省物協先後開展了一系列人才培養和培訓活動，舉辦了“技能興業-才創未來”主題發展論壇，通過物業員工的全面發展和技能提升，有力推動了一線服務品質的提升。與此同時，廣東省物協還開展了一系列標準的編制工作，特別是發佈了《住宅小區物業服務示範項目評價規範》，在全省掀起了創建示範項目的熱潮，以標準引領全省物業行業的新發展，展現全省物業的新氣象。

中海物業執行董事、行政總裁肖俊強在發言環節首先對省物協給予中海物業的關注和支援表示感謝。

中海物業執行董事、行政總裁肖俊強

他以《求生·求興》為題，深入剖析當前物業行業的現狀。他指出，面對行業新週期的陣痛和波動，勞動力價值被低估，企業廣義多元化發展受限，中海物業通過推進市場拓展、項目運營和公司治理一體化的數字化轉型，實現效率提升；通過打造“一線五鏈”為房屋提供全生命週期安全保障，促進産業鏈融合；通過精研客戶需求，提升運營效率和客戶體驗，進一步優化服務産品設計；通過構建扁平、敏捷組織，向技術密集型轉變，加快産業化轉型。當前社會正在發生深刻轉變，在不確定的世界中成為確定的力量，中海物業始終堅持服務美好生活，提供專業價值，促進規範市場，拓展幸福空間，以“中海式物業管理現代化”推進高品質發展新篇章。

碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮在《持續刷新》主題演講中表示，11月28日，廣州發佈了關於住宅物業服務收費新的規範。大家之所以關注這件事，不僅僅是因為它發生在廣州，而是這可能代表著政策層面未來會對物業行業在規範和收費等方面不斷的提出一些新的要求。

碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮

今天我們處在一個快速變化的環境中，無論是大的宏觀環境還是物業行業所處的微觀環境都發生著這樣那樣的變化，需要我們不斷用刷新的思維來面對行業的變局。那麼我們要如何應對這些變化？我覺得可以用三個詞概括，那就是：回歸初心、回歸客戶、回歸商業本質。

在運營方面，我們強調以客戶體驗為導向，以服務分級為綱領，以數字化管理和智慧化應用為抓手，對運營工作進行持續的提升。

在增值服務方面，我覺得也可以用三個詞概括，那就是：業務聚焦、商業模式、核心競爭力。

業務聚焦是我們強調的重點。可能過去大家覺得物業什麼都能做，但真正做下來之後會發現，無論從精力還是能力上，物業公司真正能夠做好的很有限，我們需要保持對陌生領域充分的敬畏來看待這個問題。

碧桂園服務最新的策略叫1+N+X，N就是依託物業賽道，聚焦的去做幾個我們認為真正有優勢、真正有把握且集團也願意投入的業務，對其他更廣泛的業務就通過合作以及投資孵化的方式來開展。

商業模式確定之後，進一步業務聚焦並形成核心競爭力，我們覺得是做好增值服務非常重要的兩個點。

“我覺得企業也是一樣，我們有時候會走得快一點，有時候會走得慢一點，但無論如何我們還是要踏著時代的脈搏，踏準行業的節奏，這樣企業才可以真正的厚積薄發，持續的實現高品質的發展，”徐彬淮最後表示。

合景悠活集團首席執行官王建輝在《數智轉型 破局新生》主題演講中表示，展望未來，我們將會迎來服務的重生，數字觸點會優化我們所有的對客服務服務設計的邏輯和理念。一句話來描述和總結就是，我們如何把我們員工的工作的場景和我們服務的客戶的場景結合起來，通過服務設計更好的連結起來，呈現出更好的效果。

合景悠活集團首席執行官王建輝

王建輝進一步表示，大家其實已經發現，隨著企業的管理規模越來越大，組織越來越複雜。此時，誰能將管理層級進一步降低，誰能將集團層面的集中管控做好，誰能制定更加貼合實際的基於共用服務和員工層面的簡單規則與員工秩序，其將會成為物業行業的相對主流。簡而言之，誰的組織越扁平，誰越能集中管控，就越有機會在未來勝出。

“我們還需要關注模式的提升，數字協同將會構建全新的生態，這一點已經非常清晰，比如服務會發生外延，從過往的園區服務到今天的城市服務是一個非常好的案例。未來的服務也會發生創新，比如今天社區裏新零售和物業的結合，乃至未來養老包括可穿戴設備和物業的結合，甚至保險都可能會是服務創新的爆發點，”王建輝最後表示。

華僑城服務集團黨委副書記、副總經理王楊在《夯實服務力，提升品質線——華僑城服務集團精益管理推動物業高品質發展》主題演講中表示，從1981年到現在，物業行業已經經歷了四個發展階段，分別是：起步發展、快速發展、高速發展、回歸高品質發展。在這背後，人民對美好生活的需要，推動著物業管理行業的深刻變革。

華僑城服務集團黨委副書記、副總經理王楊

華僑城服務一直踐行服務創造美好生活，在日常工作中一直以客戶為中心、以服務為宗旨、以品質為生命線。從服務一個家到服務一個城，華僑城服務一直不斷致力於為客戶提供高品質的服務。

具體到日常的管理和服務過程中，華僑城服務一直致力於“做精·做實·做優”，努力實現“品質華僑城，服務千萬家”。

做精方面，開展具有“華僑城特色”的物業業務。一是深化紅色物業，黨的二十大報告提出：要“增強黨組織政治功能和組織功能，堅持大抓基層的鮮明導向，把基層黨組織建設成為有效實現黨的領導的堅強戰鬥堡壘”；二是精耕文旅物業，突破傳統定義，深耕文旅融合業態管理，將華僑城優質文旅創新基因注入商旅業態，形成了“特色文旅物業服務體系”；三是力拓城市物業，做“中國城市協同治理的先行者”，憑藉38年的運營經驗，華僑城服務集團已經總結出一套專業化、模組化、社會化、精細化的服務體系，打造了“1+1+N”“機+人+域”一體多元化的華僑城全域協同治理模式。

做實方面，專注服務品質，提升品牌口碑。通過開展橙心美家計劃，通過四保一服基礎服務、四動線打造、管理標準化，實現項目的全面提升。

做優方面，開展增值服務，拓寬幸福指數圈。通過“橙心”系列品牌，不斷提供業主所需的服務，提高業主的生活品質和服務滿意度。

會上舉行了《中國城市服務一體化報告》發佈儀式。廣東省物業管理行業協會會長楊國賢、清華大學21世紀發展研究院院長鄧國勝、碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮、碧桂園服務首席市場官兼城市服務集團總裁汪英武共同啟動倒計時，正式宣佈報告上線。

發佈儀式

清華大學公共管理學院城市更新與治理研究中心主任孟延春在現場作了《中國城市服務一體化報告》主題演講。孟延春表示，《中國城市服務一體化報告》內容總共包括四大內容，分別是：中國城市服務的問題；城市服務一體化理論；城市服務一體化實踐；中國城市服務評價。

清華大學公共管理學院城市更新與治理研究中心主任孟延春

在中國城市服務的問題部分，主要包括兩方面的問題，分別是：公共部門側城市服務碎片化、市場部門側城市服務低效化。具體來看，公共部門側主要包括以下問題：城市公共服務供給壓力大；城市綜合服務能力不足；城市服務尚未形成完善模式。市場部門側主要包括以下問題：難以尋求入局渠道；企業獲利程度不高；綜合性項目難度大。

面對上述問題，城市服務管理需要走向一體化，促進資源整合和多元主體參與。

在城市服務一體化理論部分，主要包括四個維度：空間一體化、要素整合化、技術標準化、資源整合化。

在城市服務一體化實踐部分，主要包括ABCDE五個維度，分別是：空間一體化實踐、要素整合化實踐、技術標準化實踐、資源整合化實踐、日韓新城市服務實踐。

在中國城市服務評價部分，基於有史以來第一個關於可持續城市的標準ISO37120（社區可持續發展---城市服務和生活品質指標）的指標體系，構建了三大方面、十一項指標的評價體系，分別是：①基礎設施服務：電力能源、交通、環境可持續、污水處理、網路設施；②社會發展：教育、城市健康、城市宜居性；③治理服務：城市經濟、科技創新、城市治理。

北京林業大學教授、博士生導師、物業管理系主任程鵬隨後作了題為《2023廣東物業管理行業發展報告--企業篇研究》的主題分享。程鵬表示，我國到底有多少家實際經營的物業公司，始終是物業行業之問，這是一個比較難以得到準確答案的基礎性數據。同樣，廣東省到底有多少家實際經營的物業公司，也不好確定，不過通過較大的數據，可以分析廣東物業行業成長特點。

北京林業大學教授、博士生導師、物業管理系主任程鵬

具體來看，在政府有形之手、市場無形之手同向發力下，物業公司歷經了三波成立高峰，分別是：1994-1995年物業管理法律法規頒布帶來第一波成立浪潮；2011-2013年房地産高速增長帶來第二波成立浪潮；2018-2021年上市物業公司示範效應以及物業資質取消雙重因素疊加帶來第三波成立浪潮。

但物業管理全地域覆蓋的背後，物業行業的分化不可避免。我們把130家調研企業劃分為六種類型，其中有89家樣本企業提交了2020、2021、2022年的經營數據。對三年的數據擬合後最優分割，已經很難出現某家樣本企業出現類型間躍遷的現象，僅僅是同類型內的位次變化。

接下來，我們依據管理面積的大小，對44家上市物業公司運營健康得分進行可視化。整體上是管理面積越大，運營健康得分越高。這也是符合邏輯的，因為更大的管理面積對企業的管理能力要求更高，在運營健康維度自然有更高的得分。當我們對這條線做一個趨勢區間後發現，折線上存在3個異常情況。也就是説，在物業公司處於這三個階段時，會面臨發展困境，由於某種因素，導致企業運營健康狀況下降，在運營健康上出現掉隊。我們將這一狀態稱為——死亡之谷。處在死亡之谷的階段的物業公司，如果不對症下藥，及時發現並解決問題，企業發展就會走向下坡路。

在提供數據的130家樣本企業中，有105家公司提供了2022年和2021年的經營數據，其中：10.5%樣本企業虧損；38.1%樣本企業營收下降但盈利；51.4%樣本企業營收增加且盈利；經營總收入、管理面積和歸母凈利潤擬合數值最大的六家樣本企業，增收又增利。

頭部物業公司增收又增利的現象，説明各類資源的極化效應，贏者通吃效應在新條件下可能更強。

物業行業正在醞釀新突破，“老”業務進入深化應用的後半程，“新”業務尚未取得全面突破。“新的發展條件要求我們從更廣闊視角思考物業管理行業，物業管理行業需要新的實踐，”程鵬最後表示。

廣東省物業管理行業協會行業發展研究中心主任魯軍隨後發佈了《2023廣東省物業服務企業綜合發展研究報告》。魯軍表示，本次報告自9月26日正式發佈通知以來，歷時兩個多月，經過資訊填報、初步審核、報告編制、報告評審等步驟，最終形成了這份報告。報告總字數接近13萬字，這也是省物協連續第五年發佈綜合實力研究報告。報告凝聚了全場所有物業行業奮鬥者的力量，是認識廣東物業行業、了解廣東物業行業的不二之選。

廣東省物業管理行業協會行業發展研究中心主任魯軍

本次報告總共分為四個部分，分別是：物業行業高品質發展實踐與探索；廣東物業公司發展現狀調查分析；廣東上市物業公司發展狀況；專題研究：我國城市居民養老需求代際差異的研究。

魯軍進一步表示，在第一部分，我們系統梳理了廣東乃至全國物業行業高品質發展歷程。我們驚喜的發現，廣東在物業行業高品質發展的新征程上再次一馬當先，向全國充分傳遞了廣東聲音，展示了物業力量，進一步凸顯了廣東物業行業發源地的力量。在第二部分，我們對全省物業公司和參評企業進行了系統的梳理，並創新的從不同城市視角對物業公司發展進行了解讀，相信各地市協會都很期待這一部分的成果。在第三部分，我們對廣東上市物業公司進行了分析，這一塊大家比較熟悉。在第四部分，我們針對養老服務這一藍海領域開展了專題研究，聚焦我國城市居民養老需求代際差異，相信一定會對有志於開展居家養老業務的企業産生啟發。

魯軍透露，本次報告從資産、收入、成本、利潤、納稅五大維度對130余家參評企業進行了整體分析。本次綜合實力企業的測評出現了幾個明顯的變化，一方面體現了廣東物業行業的飛速發展，另一方面也表明物業行業發展到了深水區。從增量時代到存量時代，物業行業已經到了必須轉換發展思路、快速進入高品質發展新階段的急速轉型期。其中最值得關注的是利潤數據，今年共有11家參評企業利潤為負，還包括一些中大型物業企業，共計虧損超5億元，這是一個很不樂觀的數據，大家要高度關注。

本次大會上還舉行了專委會牌匾和聘書頒發儀式，廣東省物業管理行業協會會長楊國賢分別為廣東省物業管理行業協會城市服務專業委員會主任汪英武、顧問鄧國勝，廣東省物業管理行業協會法律政策工作委員會主任毛良敏，廣東省物業管理行業協會安全應急管理專業委員會主任郝宏章頒發了牌匾和證書。

專委會牌匾和聘書頒發儀式

為全面貫徹黨的二十大提出的健康中國建設要求，廣東省紅十字基金會與廣東省物業管理行業協會聯合發起“廣東救在身邊.千家萬護守護計劃”，省紅基會理事長鄧家鎮、省物協會長楊國賢上臺簽署了戰略合作備忘錄。該計劃依託紅十字在應急救護體系搭建方面的專長，借助物業行業深入一線，是群眾生命和安全的第一守護者的特點，將積極推動社區應急體系搭建、應急救護培訓、生命安全教育、志願者服務等工作，守護千家萬戶的健康與安全。

簽約現場

隨後，特別支援單位東莞鴻駿集團董事長葉賀年和紅門智慧停車科技有限公司首席運營官譚麗華分別向全體與會人員作了《數智時代下的心經濟》和《集團化管理--集中與開放》主題分享。

特別支援單位分享

大會最後發佈了“2023廣東省物業服務綜合發展實力企業名單”，同時向上述企業頒發了紀念證書。

此外，本次大會還對協會會員單位中榮獲2023年廣東五一勞動獎的單位和個人發放了2023年廣東省五一勞動獎留念，同時對2023年度廣東省物業管理行業協會“最佳會員”、2023年度廣東省物業管理行業協會“優秀會員”、2022-2023年廣東省物業管理行業誠信標桿企業、2022-2023年廣東省物業管理行業優秀企業、2023大灣區物業服務品牌企業、2023年度廣東省物業管理行業協會優秀供應商等單位進行了表揚，希望通過發揮榜樣的力量，凝聚廣東物業人共同的奮鬥偉力，更好的應對變局、開創新局，最終在高品質發展的新征程中開創物業行業未來更加美好的明天。

2023年是廣東省物協連續發佈“全省物業服務企業綜合發展研究報告”的第五個年頭，也是首部《物業管理條例》施行20週年、行業標準化大踏步前行的20年。廣東省物協將一如既往的永葆初心，持續做好各項服務工作，不斷譜寫物業行業發展新篇章，不斷引導廣大物業企業為全體業主提供更加優質的服務，充分展現物業行業的價值、擔當和作為。

大合照