集中供地觀察|多地二次土拍熱度大降,樓市拐點已到?

來源:環球網 2021-09-29 09:30:33

在今年的首輪集中供地中,重慶、杭州、廈門、深圳等多個城市平均土地溢價率超過20%,其中,最引人注意的城市無疑是4月28日、29日完成首輪集中供地的重慶,整體溢價率達43%,位列集中供地22城溢價率之首。

但僅過了5個月,就在2021年9月24日,重慶完成第二輪土拍,最高溢價率僅0.43%,整體溢價率僅0.02%。土拍中大量土地流標或者底價成交,民營房企參與度低,在短時間內,極熱與極冷的兩次土拍居然發生在了一個城市,差異巨大,簡直有雲泥之別。

不僅是重慶,眾多城市的土拍熱度、溢價率也大量降低,在剛剛結束的南京、廣州二次土拍活動中整體溢價率分別為6%、0.82%。

是什麼原因導致了以上幾座城市土拍熱度發生了逆轉,第二輪土拍規則究竟發生了什麼變化?對此環球網房産將通過採訪行業專家、詳細解讀各個城市的土拍規則,並對本輪集中供地的幾個變化趨勢進行深入解讀。

熱度降低,房企拿地謹慎

據了解,9月24日重慶集中供地僅兩塊地順利成交,一塊是北碚區蔡家組團R標準分區的純住宅用地,被中鐵二十局拿下,樓面價7641元/㎡,溢價率0.43%。另一塊是觀音橋區H06-5/04地塊,是本次土拍中價格最高的地塊,被中海以零溢價率拿下,起始樓面價為13300元/㎡。

 

重慶第二輪土拍,原本挂出42宗土地,在開拍的前一天臨時終止了9塊,在9月24日上午只公開競價拍賣了2塊,餘下的33宗地原計劃2天拍完,結果半個多小時就匆匆結束了。從成交結果來看,5宗流拍,僅成交28宗,流拍率高達33%。

從拿地房企來看,除了未披露資訊的9塊地之外,中海、康田(重慶市地産集團有限公司)、巴南建設集團、成都城投、兩江文投、邁瑞城投等為代表的央企、國企和平臺公司拿下了18宗地。而首輪集中供地中搶得地塊的融創保利綠地旭輝等頭部房企均未出現在該輪競拍名單中。

重慶土拍遇冷,源於政策資金市場變化

政策調控和資金、市場變化是重慶土拍的主要影響因素。

與首輪土拍不限地價、不限房價、不競自持、不競配建的寬鬆規則不同,為了“控地價、控房價、穩預期”,重慶第二輪集中供地的土拍規則全面升級。

重慶將三穩政策落實到了實處:對參拍房企的資質級別、年限、聯合多主體等要求相對較嚴,採用“限價(6%-15%之間)+競自持+競品質”的競價規則,而且禁馬甲也成為第二批次地塊出讓要求的標配之一。

值得注意的是,9月19日,重慶還發文加強房地産開發項目預售資金監管,規定開發項目預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定,這意味著從拿地到實現銷售回款,對房企的現金流問題加強了考驗。

此外,第二輪集中土拍還對競買人的的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查,開發商購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不得使用房地産産業鏈上下游關聯企業接管或預付款。

對於重慶第二輪集中土拍預冷的原因,成都銳理數據平臺品牌行銷中心總經理郭潔認為:第二輪集中土拍預冷很正常。拉長時間軸看,過去重慶的土地市場也並不過熱,主要由於每年的土地供應規模常在5萬畝左右,儘管近兩年有所減少,但目前還有過去的土地存量、在建存量和在售存量,加上二手房存量已超過20萬套。

市場供應量充足,存量巨大,所以導致了重慶市場敏感度非常高,當市場有風吹草動就會價格回調,開發商會主動降價住宅項目,傳導到土地市場,開發商拿地就不夠積極。

多城土拍規則升級,溢價率得到有效控制

環球網房産發現,不僅是重慶,南京、成都、廣州、杭州等地的土拍政策也發生了變化。

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圖源:中指研究院

其中南京提出將所有土地的溢價率從之前的30%降為15%;成都提出,延續首輪供地基調,將所有土地的溢價率控制在10%以內;廣州提出將土地的溢價率控制在9%至15%之間;杭州提出將溢價率從20%降低至15%。

從結果看,已完成第二輪土拍的福州、濟南、青島、天津、成都、蘇州、杭州等城市整體溢價率下降明顯。其中濟南、長春二批次地塊多為流拍、撤牌或底價成交;成都、天津等多數地塊以底價成交。

此外,近日完成二輪土拍的廣州、南京,市場熱度也大幅度降低。

其中9月26日至27日,廣州第二批集中供地拍賣出讓,48宗出讓宅地最終僅成交23宗,國資房企貢獻了92%,民營房企數量稀少。土拍中流拍25宗,流拍率高達52.1%,而且第二批集中供地拍賣總成交金額僅569億,較首批次大幅下降37.2%,熱度明顯下降。

對此,地産經濟學家鄧浩志表示,目前民營房企普遍資金緊張,能有資金在當前出手購地的房企極為稀少,這與土地是否優質無關,與價格是否合算也無關,而與企業是否有能力參與有關。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為:本次有多宗位於黃埔、南沙、番禺地塊依然遭到流拍。在政策調控頻繁加碼以及房企資金持續承壓下,房企拿地積極性明顯下降,拿地趨於謹慎,尤其在廣州新房市場成交自6月以來持續下滑的預期下,以及第一批次供地將帶來大量供應的壓力之下,開發商拿地迫切性大大降低。

值得一提的是:相較首次集中供地36宗地塊觸頂搖號,9月26日結束的南京第二批集中供地也降溫明顯,房企積極度、參與度均有所下降。從成交結果來看,41宗地塊成功出讓,其中25宗地塊底價成交,11宗地塊觸頂待9月27日搖號,1宗地塊流拍,總收金508.15億元。

對此,中指研究院認為:受政策、監管等多方面影響,第二輪土拍和首輪集中供地相比,整體在經歷了一系列競拍規則調整後,競拍門檻提高,使得房企拿地更加謹慎。此外,在當前市場下行、資金緊張的雙重壓力下,企業對於現金流越發看重,尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲,接下來全國土拍市場將會繼續轉冷,底價成交將成為普遍現象。

權威專家解讀二次土拍遇冷原因

對於第二輪集中供地眾多城市土拍遇冷的原因,中指研究院認為:重慶、成都等城市出臺“定品質”細則,對品質要求增加,對房企産品設計和工程品質提出更高要求,或將增加房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意願。

而且房企資金方面持續收緊,隨著政策調控,6月以來銀行貸款額度持續吃緊,按揭放款明顯放慢,部分城市市場調整壓力增加,市場活躍度有所下降,房企回款壓力增加,企業資金壓力進一步提升。

客觀上來看,下調溢價上限和取消“競配建”可以降低房企的拿地成本,從而增加房企利潤空間。但是本輪集中供地規則優化的主要方向是增加競自持、競品質的地塊,對房企利潤端利好預期相對有限。

如天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等,成都、蘇州等城市提出了房屋品質相關要求。儘管土地出讓的整體溢價率得到控制,房企拿地成本有所下降,但配建、自持及施工成本有所增加。

中指研究院南京分院總經理高小妹認為:在當前市場下行、資金緊張的雙重壓力下,企業對於現金流越發看重,尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲,接下來全國土拍市場將會繼續轉冷,底價成交將成為普遍現象。

對於未來的趨勢,中指研究院認為:預計後續即將競拍的城市土地市場也將出現降溫,部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點,進入競價最終環節的概率較高,利潤較低或出讓要求複雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。

部分房企資金端持續承壓,現金流安全性迎來考驗,加快回款仍舊是短期內房企工作重心。下半年部分城市市場調整壓力有所增加,疊加首批集中供地項目將在四季度集中入市,預計房企行銷端將面臨較大壓力。

目前,第二輪土拍還在進行中,還有眾多土地尚未出讓,結果如何,讓我們拭目以待。

(責任編輯:楊帆)
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在今年的首輪集中供地中,重慶、杭州、廈門、深圳等多個城市平均土地溢價率超過20%,其中,最引人注意的城市無疑是4月28日、29日完成首輪集中供地的重慶,整體溢價率達43%,位列集中供地22城溢價率之首。
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